香港樓市降價蔓延至二手樓

　　證券時報記者 徐歡

　　今年以來香港大型房地産開發商紛紛大幅度降價，在部分地區，堅挺的二手樓市也開始出現向下調整的趨勢。但業內專家認為，香港樓市出現牛熊轉折依然言之過早。

　　新鴻基地産大幅降價形成“爾巒效應”，觸發新一輪新界二手樓減價潮。祥益地産最新發佈的“屯門樓市尺價領先指數”在2月3日至2月9日一週僅錄255.91點，按周下跌2.57%，反映屯門區二手樓價持續下跌。若與5周之前比較，更大跌逾一成。屯門地産代理預計，屯門區二手樓價仍有5%下調空間。此外，繼天水圍天榮站項目流標後，兩幅屯門地皮近日揭標，樓面尺價僅2139港元及2571港元，低市場預期24%及8.1%，比同區地價最近4個月數字低四成，創出該區12年來最低賣地紀錄。

　　戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻表示，今年一、二手市場減價將是大趨勢，中等價位的樓盤及豪宅所受壓力較大，新盤推出的大幅減價不可避免地對二手樓價産生相應壓力，二手樓價將會下調約5%至10%。

　　然而事實上，在利率尚未上調的情況下，香港的樓市難以産生大的調整。有銷售經紀對記者説：“其實現在香港能夠負擔樓價的家庭很多，只是在對樓市或向下調整的預期下，大多目前還處於觀望階段。” 中原地産研究部高級聯席董事黃良升指出，熊市是不論樓價高低，都沒有人買，但現在需求依然旺盛，並且七八成左右都是香港本地人的需求。

　　而根據經絡按揭轉介進行的一項“馬年置業意向調查”顯示，在調查的320位客戶中，有51%受訪者預期馬年樓價走勢平穩，而預期樓價會下跌的受訪者則佔近40%，只有餘下的10%認為樓價向上。調查顯示大部分人認為今年影響香港樓市的主要因素將是樓市政策，而香港特區政府官員此前已多次表明立場，認為香港樓市情況仍不明朗，存在不確定因素，暫不會取消調控措施。

　　利嘉閣地産研究部主管周滿傑表示，長江實業、新鴻基樓盤降價尚未産生連鎖效應，不排除未來會有其他開發商降價跟進，但是就目前情況看，判斷香港樓市進入熊市為時尚早。他指出，衡量香港樓市表現有兩個標準，即中原城市領先指數和屋苑租金，目前中原城市領先指數尚未跌破上輪熊市的低位100點，而私人住宅租金亦高於去年同期每平方英尺22.7港元的水準。