北京樓市"金九"遇冷 新房成交量月環比預計跌超二成

　　傳統的樓市銷售旺季“金九”即將結束,但從北京樓市的成交量來看,無論是新房還是二手房,與8月份相比均出現了小幅回落。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示,預計9月份全月北京新房和二手房交易總量將與8月份基本持平。不過,從統計數據來看,北京樓市“金九”成色不足,與8月份相比,今年的“金九”出現房價漲幅超過成交量漲幅的局面。

　　由此可見,北京“金九”期間並未如市場預料般成交量猛增,相反,據記者了解,部分房企甚至面臨無法完成全年銷售任務的壓力,大型房企也為了提高利潤,正在加緊推高端項目入市銷售。

　　“金九”房價漲12%

　　據亞豪機構統計,截至9月27日,北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套,成交面積64.31萬平方米,環比上月同期分別減少27%、22%。與此同時,9月份商品住宅成交均價為31047元/平方米,環比上漲12%。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為,隨著房地産市場數十年的快速發展,以及近年來保障性住房用地的擠壓,純商品住宅用地持續減少,潛在供應減少,大量房企不得不選擇控制供應節奏,因此今年以來月度供應一直難以突破,“金九”也不例外,而供應的減少勢必會影響成交的走勢,這是導致“金九”黯然失色的主要原因之一。

　　面對這種價漲量跌的市場局面,胡景暉認為,隨著“330新政”以來一系列利好政策落地,其對樓市的刺激效應正在逐步減弱,北京樓市其實在7月中下旬開始已經出現降溫勢頭,與二手房市場相比,新房項目由於供應萎縮、更遠郊化,更中高端化,使得新房成交量的跌幅更加明顯。

　　無獨有偶,中原地産首席分析師張大偉也表示,北京樓市9月份目前成交低迷的主要是因為8月份的供應量減少,另外也與小長假導致的簽約延緩有關。

　　從供應端來看,胡景暉表示,2015年8月份-9月份,北京新建商品住宅新增供應持續萎縮,由此前6月份-7月份間的月均1.4萬套,大幅萎縮至9月份的不足6000套,新增供應量大幅萎縮。

　　此外,據中國指數研究院監測數據顯示,9月14日-20日,十大重點城市共推出15263套房源,開盤價格平均漲幅為5%。

　　值得注意的是,據統計局數據顯示:在8月份房價指數中,北京新建商品房指數明顯分化,90平方米-144平方米的中等戶型漲幅只有3.6%,小戶型更是同比下調,而144平方米以上的新建大戶型價格同比漲幅高達9.3%。

　　對此,胡景暉稱,由於近兩年土地價格高漲,使得新房新增供應項目也越來越偏高端化,這也是導致北京新房成交均價出現了明顯上漲的重要原因。

　　加快推盤搶收

　　實際上,多位業內人士也均認為,借助於一線城市房價的快速回升,開發商業績得到拉動。鋻於此,房企在一、二線城市的推盤意願更強,甚至這也將成為房企是否能完成年度任務、控制住經營利潤的重要支撐。

　　“目前房地産市場政策的持續寬鬆,以及成交的不斷回升是吸引開發商不斷推盤銷售的重要原因。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示,以北京市場來看,高端項目入市意願持續高漲。

　　根據亞豪機構統計數據顯示,2015年10月份,北京商品住宅市場預計將有36個項目入市,這是開盤項目連續第3個月維持35個左右的高位。

　　“上市房企為了完成年度銷售任務,正在加快項目在‘金九銀十’期間的入市節奏,搶奪市場份額,因此集中供應較為明顯。”有市場人士稱,尤其高端項目的銷售可拉動房企利潤率。

　　正如上述人士所表示,在北京預計10月份入市的36個項目中,預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個。而據《證券日報》記者了解,萬科、龍湖等開發商都在積極籌劃高端項目的入市。

　　《證券日報》記者實地探訪幾個高端項目獲悉,除了剛剛推出位處西三環的龍湖西宸原著,業內推測其叫價將達15萬元∕平方米的平層豪宅之外,作為東壩板塊的首個高端項目首開龍湖·天璞也正在籌劃入市,業內預計其售價將超過8萬元∕平方米。據記者了解,不僅是龍湖,恒大、保利、首開等多家龍頭房企在近兩年相繼在東壩拿地,地塊成交樓面價達到5萬元∕平方米以上。無疑,東壩馬上將成為北京中高端産品主要供給區域,同時也會成為北京新興的豪宅區域。

　　而萬科的老牌高端項目五礦萬科如園也正將樓王推向市場,據該項目行銷負責人向《證券日報》記者透露,樓王多為260平方米和315平方米兩大戶型,銷售價格將達到7萬元∕平方米,而今年五礦萬科如園或將晉陞為單盤累計銷售額超過100億元的大盤。

　　對此,任啟鑫認為,進入9月份之後,整體高端市場成交活躍度提升,房企在提升利潤水準的訴求更加強烈,這也是加速推出高端項目的重要拉動因素,但高端項目佔比的不斷上升,也將拉動北京商品住宅價格再上新臺階。

　　無獨有偶,張大偉也認為,房地産市場依然面臨巨大的托底蓋帽風險,要避免一、二線城市房價上漲失控,同時避免三、四線城市樓市跌入深淵。 (記者 王麗新)