上海房貸新政調查：優質客戶能獲85折利率優惠

　　上海地區目前有興業、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優惠，但折扣也是針對“有條件”的優質客戶，比如商貸額度需要達到一定的標準，或是在貸款行有一定量的存款，或是有買相應額度的理財産品等條件。

　　理財週報見習記者 李田/上海報道

　　國慶節前夕的9月30日，央行聯合銀監會共同發佈關於“進一步做好住房金融服務工作的通知”，引發市場熱議。

　　截至發稿，四大行中的中國銀行、中國建設銀行已經明確下文落實該精神，表示將“積極支援居民合理住房消費需求，持續提升住房金融服務水準”，並表示“具體由各分行根據風險情況自主確定。”

　　業內人士普遍認為，其他各家銀行預計也將在下周陸續發文落實細則。

　　理財週報記者在走訪調查了滬上各大銀行後發現，各銀行已經基本完成了從原來執行的“認房又認貸”向“認貸不認房”的轉變。

　　但在首套房利率方面，並未較之前有明顯調整。

　　除招商、中行、興業等銀行的上海分行可以給出某些有附加條件的優惠利率之外，其餘多家都表示目前仍將按照基準利率操作，並同時等待最新政策。

　　此外，有銀行人士認為，此次政策的發佈方只有央行和銀監會兩家，並未包括負責限購的住建部門。因此，只“限貸”不“限購”的政策，究竟能為房地産市場帶來多少影響，仍有待進一步觀察。

　　最低85折“可能性較大” ，優惠“有條件”

　　理財週報記者調查上海各大銀行後發現，目前上海地區的多家銀行中，個人住房抵押利率大部分仍然是基準利率。而在多位銀行業內人士看來，7折下限的最低利率幾乎是不存在的。

　　上海地區目前有興業、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優惠，但折扣也是針對“有條件”的優質客戶，比如商貸額度需要達到一定的標準，或是在貸款行有一定量的存款，或是有買相應額度的理財産品等條件。

　　理財週報記者從某知情人士處獲悉，截至目前，興業銀行上海分行在某些特定的條件下，會在基準利率的基礎上給出85折的優惠，但附加條件是購房者所申請的商業貸款必須在總額200萬元以上。

　　理財週報記者致電興業銀行福州總部進行求證，但興業銀行總行相關人士則表示，總行的具體政策目前還正在研究中，還沒有具體落實到全國各家分行，“全國的分行畢竟不止在北上廣深等一線城市，畢竟還要針對各地分行不同情況不同對待，所以不可能那麼快。”

　　但該人士還表示，“在總行規定的限度內，各地分行還是有一些空間的。各家分行會根據自己的成本測算，根據客戶的優質程度，設計出合理的利率，不同的客戶其實享受的利率很可能是不同的。”

　　該人士解釋稱，“有些人名下有房，或者有過貸款，原先是認定為二套，現在認定為首套。除了這個區別之外，在利率方面仍無太大調整。對於首套的優惠政策，基本還是沒有區別。”

　　農業銀行上海地區某知情人士表示：“從歷史情況看，預計上海各家銀行下周陸續落實細則的可能性較大”。

　　他表示，“目前仍以基準利率為主，具體到各家銀行肯定會有區別。最低85折的可能性較大。但7折已經和公積金貸款利率差不多了，基本不太可能。”

　　中國銀行上海地區某理財經理表示：“目前95折已經算是最低水準，大客戶會有一定優惠，在我們行存款20萬元和200萬元得到的優惠水準肯定是不一樣的。”

　　“二套房政策基本沒有變化，還是1.1倍。首套房利率即使鬆動，但幅度不會太大。因為現在公司貸款的利率比較高，甚至上浮了20%左右，所以個貸利率太低對客戶經理績效考核並不公平。7折的利率基本不可能。”

　　業務風格較為市場化的招商銀行上海地區某支行客戶經理表示：“商貸超過100萬元以上，可以95折優惠。至於是否有7折的利率，目前也是在等政策。”

　　此外，截至發稿，民生銀行、浦發銀行等均表示一直是按照基準利率來執行，並沒有任何變動。

　　理財週報記者在走訪後還發現，上海地區的個人貸款業務主要還是以四大行為主，此外股份制銀行的參與程度也較大。但相比之下，城商行的房貸業務普遍集中在總部所在地，比如寧波和南京。

　　南京銀行總部某高管對理財週報記者表示，總行的政策還沒下來，另外在上海地區基本是不做按揭貸款的。“至於今後會不會在上海做這個業務，還是需要一個決策的過程。南京地區的業務量佔總行的三分之一左右，住房抵押貸款業務也是南京地區居多。小銀行只能根據自己的資質，資本金水準，根據自己的風控能力，來選擇性的做自己擅長的事情。”

　　上述南京銀行高管表示，“小銀行住房開發貸款少，一手房按揭貸款需要和開發商合作，二手房則需要和仲介合作，總體上南京銀行上海分行的房貸業務應該是零零散散的，視同為沒有。”

　　南京銀行2014年半年報顯示，個人貸款餘額為288.78億元，較年初增加37.49億元，增幅14.92%，在各項貸款中佔比17.90%。

　　寧波銀行相關人士同樣回應理財週報稱，該行在上海地區的個貸業務量非常小。

　　“額度本來就不多，資金成本高，如果房貸利率85折的話銀行本身就賺不了錢。所以目前我們主要是做消費貸款。”

　　上述寧波銀行人士稱：“因為業務量不大，所以即使政策有變動，最先響應的肯定也是四大行。另外，大銀行在和公積金中心對接也比較方便，方便購房者的組合貸款需求。業務量大的時候，IT系統對接的成熟度也是非常重要的。”

　　寧波銀行2014年半年報顯示，該行的確將個貸重心放在了消費信貸方面。

　　截至2014年6月30日，個人貸款總額為 611.35億元，佔貸款和墊款總額的32.02%，比上年末增加0.92個百分點。其中，公司深化個人業務綜合經營，積極開拓信用卡客戶群體，個人貸款業務佔比持續提高。

　　只“限貸”不“限購”，政策力度仍未達最大

　　由於個人住房貸款與百姓生活息息相關，在此次央行和銀監會共同發佈的4條通知中，最容易引起關注的是個人住房按揭政策的變化。但在業內人士看來，在調整房地産市場方面力度最大的，還屬其餘3條：加大對保障性安居工程建設的金融支援、增強金融機構個人住房貸款投放能力、繼續支援房地産開發企業的合理融資需求。

　　上海某銀行業內人士認為：“這次個人住房貸款政策調整的核心，其實是二套房的定義有所改變，而針對首套利率其實並沒有大的變動，若將來有變動，也是因為政策放鬆之後的市場競爭加大，利率有可能下調。”

　　“7折的説法並不新鮮，國家早有相關規定，各分行再具體情況具體對待。這次的重點是首套認定，更重要的還有關於保障房金融服務的條款，以及後面的兩條通知。”

　　“保障房金融支援的領域，之前一段時間各級政府保障房很難從銀行貸到款，現在這項業務等於是放開了。現在優質的房地産企業，在風險可控前提下，也可以從銀行貸到款，保證了不會因為資金斷裂而出現問題。按照之前央行的窗口指導，銀行都是非常謹慎的對待房地産行業的。”

　　上海中原地産某高級管理人員則認為，這次僅限于“限貸”，目前來看影響並不明顯，對上海這種仍然“限購”的地區來説，真正影響大的還是“限購令”。

　　該高管表示，“等到限購令鬆綁之日，也就是房價上漲之時。”

　　上述銀行業人士則分析稱，“限購政策歸各地政府管，上報到中央就是住建部管。而這次是央行和銀監會兩家出臺的政策。和之前抑制房價時不同，那時是三方一起出的政策，力度是最大的。”

　　某財經評論人士也認為，目前房地産仍然是中國的支柱性行業，房地産企業出事將導致一系列問題出現。“只要房地産不出問題，其他相關産業都能保住。所以，這次政策的精華還是想穩住房地産市場。”

　　截至目前，全國還有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市仍在執行限購。

　　10月9日，作為“全國樓市風向標”的北京地區住建委則明確表示，限購還將繼續。

　　該住建委人士稱：“北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地産限購政策現階段仍將繼續執行。”

　　利好銀行個貸業務，強化個人住房貸款的支撐作用

　　雖然這四條政策目前對房地産市場的影響還有待觀察，但銀行業內人士卻認為，該政策對銀行的個貸業務，算得上是一個利好的信號，“銀行對這個政策是持歡迎態度的”。

　　理財週報記者注意到，四大行對個貸業務的重視，早已體現在早前披露的年報、中報之中，近期以來各家銀行的個人住房貸款增幅都在10%左右。這項業務在四大行個貸業務中均已起到了相當的支撐作用。

　　建設銀行在其2014年半年報中表示，該行嚴格落實差別化住房信貸政策，支援符合條件的個人首套房和改善性住房信貸需求。在風險可控的前提下，繼續發揮個人住房貸款在個人貸款産品體系中的主體和支撐作用。

　　建設銀行上半年境內零售貸款新增佔比53.88%，其中個人住房貸款新增2021.64億元至20823.83億元，新增、餘額繼續居同業首位；支援住房等民生領域需求，個人住房貸款較上年末增長2021.64億元、增速10.75%。

　　農業銀行在其半年報中表示，該行個人貸款23043.67億元，較上年末增加2110.62億元，增長10.1%，主要是由於“本行實施個貸優先發展戰略，加大對優質個人客戶群體的拓展力度，穩步發展消費信貸，細分經營類個貸業務市場，穩步發展個人住房貸款業務。”

　　中國銀行則表示，該行持續優化個人貸款業務結構。嚴格落實差別化的住房信貸政策，在風險可控的前提下積極發展個人住房貸款業務，重點支援首套自住型購房貸款。

　　截至6月末，中國內地人民幣個人貸款總額20,008.74億元，比上年末增加1362.20億元，增長7.31%。其中，個人汽車貸款、教育助學貸款繼續保持市場領先。

　　工商銀行個人貸款則比上年末增加1875.13億元，增長6.9%，主要是個人住房貸款增加1992.20億元，增長11.6%。個人消費貸款減少322.77億元，下降8.7%，主要是“本行加強個人消費貸款用途管理，主動調整産品結構所致”。

　　上述銀行業內人士表示：“其實對所有銀行來説，房地産貸款都可是一塊比較優質的資産，不良率最低。”

　　“首先一二線大型房企利潤率很高，從而可保證風險較低。而個人貸款由於大部分都是剛需，真正棄房斷供的情況很少見。所以相對其他行業，房地産這塊資産的風險相對較小。加上目前政策的大力支援，銀行更可以放手去做。其次，收益雖然不高但非常穩定，更重要的是可以召來很多新客戶，開戶後可以做增值附加的銷售。”

　　另有銀行業分析人士指出：“通常在經濟下行的階段，銀行本身都有做房地産貸款的衝動，都比較想找風險比較低的貸款去放貸。現在正是央行支援的時候，肯定更希望多吸收一些房貸。但在經濟上行的階段，銀行可能對房貸沒有興趣，反而會做信用卡、消費信貸等收益較高的項目。”