房貸新政：總體效果需進一步觀察

　　 房貸鬆綁“炒熱”了國慶樓市。在9月最後一天，央行和銀監會聯合發佈重磅政策，讓早已傳得沸沸颺颺的首套房貸款認定問題止于傳聞，此舉被市場認為是近期政府為救房地産行業而推出的最有力舉措。

　　 解讀該文件，重點主要集中在三方面：一是首套房貸款利率下限為基準利率的0.7倍，且現持一套房並還清相應貸款的，其二套房申請房貸按首套房貸款政策執行；二是對未實施或取消“限購”的城市，三套房限貸令取消；三是鼓勵銀行業通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等措施專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　 總體效果有待觀察

　　 針對上述“救市”新政，業內人士普遍認為，將利好一二線城市，特別是核心地段的房産銷量，但整體效果不會太理想，仍有待進一步觀察。

　　 中信證券地産研究團隊的研報稱，此次政策力度僅次於2008年10月，其程度遠超前幾個月的放開限貸政策，將會帶動一二線城市10月份銷售量全面反轉，房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌週期結束。

　　 民生證券宏觀研究團隊研報亦稱，此政策配合住建委對普通住宅認定標準的鬆動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市特別是核心地段需求將明顯回暖。

　　 不過，從全國看，刺激政策或並不會引起太大“波瀾”。

　　 中金公司宏觀研究報告稱，由於房貸放鬆主要集中在首套房，預計總體效果不太理想。“雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本仍偏高的情況下，願意主動執行0.7倍的銀行會很少。三季度以來，不少銀行由於信貸需求減弱，主動增加房貸投放並加快房貸審批速度，但從數據看，居民按揭貸款在同比和環比上並無明顯改善。房貸利率偏低，息差吸引力不高仍是限制銀行投放房貸的重要障礙。”中金公司報告稱。

　　 除了房貸供給端動力不足外，需求端轉型也值得關注。中金公司報告分析稱，隨著1990年以後人口出生數量下降，最近幾年購房的需求中，進入適婚年齡而首次購房的比例已逐步下降，取而代之的是置換型需求，而這必然需要二套和三套房貸的支援，但目前政策對這一部分鬆綁幅度不大。“二套房首付比例很高，三套房基本貸不到，或者需要付出代價才能獲得相應的貸款，這都制約潛在房地産需求的釋放，未來需要進一步放開二套和三套房貸款才能真正有效推動房地産市場回暖。”

　　 MBS尚需配套措施

　　 近年來，國務院多次強調大力推進資産證券化試點，在此大背景下，此次“救市”新政中首提鼓勵金融機構通過發行MBS和專項金融債創新房地産融資工具。

　　 不少分析師認為，此舉可緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

　　 “目前抵押貸款大約10.7萬億，佔貸款餘額的13.6%，由於久期較長，制約了商業銀行的資産週轉，而MBS通過表外化發展可以騰挪商業銀行信貸空間，降低資産和負債的久期失衡。”浦發銀行金融市場部宏觀分析師曹陽稱。

　　 不過，另一個普遍共識是，MBS並非一蹴而就，存量房貸證券化並不會在近期大規模推出。

　　 曹陽認為，目前市場短久期、高收益的替代性資産較多，比如1年期理財收益率高達5.27%、信託收益率9%，在投資者風險偏好較高時，MBS資産或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業貸款為基礎資産的收益率為6.5%，扣除管理費用，提供給投資者的收益可能更低。其次，在整體金融機構的負債久期下降時，長久期的MBS資産尋找資金對接難度較大，因投資者對其期限溢價要求較高。

　　 針對未來MBS的運作模式，曹陽預計，試點或是在國開行住房金融職能領域，即由國開行來購買市場發行的MBS債券，其以此作為抵押品，向央行申請PSL來實現融資。

　　 中金公司固定收益分析師陳健恒提出，在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，為推動銀行積極投放房貸，可能仍需一定的定向放鬆政策，如將定向降準也捆綁到房貸，或將SLF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。

　　 “若無這些定向放鬆，可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分理想。”陳健恒説。

　　 此外，由於新政在假期前一天公佈，證券時報記者了解到，目前各大銀行暫未執行新政，不過，有消息稱，包括工行在內的國有大行將於節後不久推出配套落實政策。