首套房認定標準鬆動：還清房貸再買算首套

　　樓市僵持了數月後，首套房認定標準開始出現鬆動。9月22日，記者從福州市政府網站看到，福州發佈最新房地産政策指出，購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。同時，昨天有消息稱，上週五央行已召集各大行開會，四大行也將對首套房的認定標準作出調整，可能改成“房貸還清再買算首套房”。

　　將執行“還清貸款再買算首套”？

　　昨日下午，福州市政府網站發佈《福州市人民政府發佈促進房地産市場發展意見》，其中對首套房的認定標準作出調整。

　　“購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構在貸款首付款比例和利率方面按照政策規定的低限執行。”文件中表示。這意味著償清房貸再次申請貸款可算做首套房，貸款利率不必硬性規定上浮10%以上。除此之外，“居民家庭擁有的住房套數只在購房所在地房屋登記機構查詢。”也就是説，首套房的確定僅限于本地，在其他地區有房産不影響在福州市享受首套房資格。

　　首套房認定標準放鬆或不僅限于福州市一地。昨天下午，兩位券商人士向記者透露，四大行將出政策，放鬆首套房認定標準，只要房貸餘額還清都算首套房。上週五央行已召集四大行開會，透露這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策隨後出臺。

　　記者隨後向央行以及四大行求證，但截至發稿時未獲答覆。

　　此前，監管層規定的首套房認定標準是“認房又認貸”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房産，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。

　　專家稱認房不認貸更可行

　　樓市8月數據十年最差。46個限購城市40個已經鬆綁，但效果有限。中原地産數據顯示，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平。多個地方政府積極呼籲鬆綁信貸，如湖北本月出臺“鄂七條”，稱首套房貸利率最低可7折。

　　中原地産首席分析師張大偉分析，後續銀行放貸政策鬆綁不可能是只看貸款存量，因為如果按照這一口徑鬆綁，並不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。他認為，後續信貸鬆綁的主要口徑將是認房不認貸，即只要證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控思維，事實上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也認為，房貸放鬆是大勢所趨，若果真有房貸政策，則應主要支援首套房貸，尤其是普通住房。認房不認貸，是穩增長、穩樓市與惠民生之需要。

　　經濟評論員馬光遠認為，如果央行真的調整“首套房”政策，在貸款人已經還清貸款餘額的情況下，新購買住房都算首套，那意味著最強的救市政策出臺了。

　　■ 算賬

　　100萬貸20年首套二套利息差10萬

　　是否首套房對於購房者來説，將有貸款利率的區別。金融搜索平臺融360的數據顯示，目前一線城市的房貸利率“有條件”略微鬆動，二線城市優惠更少，三四線城市的房貸優惠幾乎絕跡，而二套房利率為基準利率1.1倍以上。

　　記者了解到，北京提供按揭貸款的29家銀行中，8家銀行給出首套房貸利率折扣，最低折扣來自中信銀行、招商銀行和匯豐銀行，但均設置了享受優惠的門檻。其中，匯豐開出“辦理匯豐‘保證貸’業務、貸款金額200萬以上”的客戶，才可享9折優惠。

　　如果算作首套房，購房者可以享受優惠，雖然目前優惠不多，但多數可以享受基準利率，但如果按照二套房申請貸款，那麼利率最低為基準利率的1.1倍，甚至上浮得更多。

　　以貸款100萬元20年為例，如果按照基準計算本息合計為179.6萬元，而按照1.1倍計算，本息合計則為189.1萬元，相差9.5萬元。(蘇曼麗)