35個城市住宅總庫存創新高 一線城市上升最明顯

　　6月10日，上海易居房地産研究院發佈《5月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至5月底，受監測的35個城市新建商品住宅庫存再創歷史新高，一線城市上升最為明顯。此外，35個城市新建商品住宅存銷比為16.5個月，存銷比指標在繼續惡化。

　　監測數據顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創歷史新高。5月份市場成交並沒有預料中的大幅反彈，房企跑量的希望落空，庫存面臨“壓力山大”的窘境。

　　具體來看，35個城市中，有29個城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低，從而使得今年同比值偏高。同時，35個城市中，有6個城市的庫存出現了同比下滑態勢。其中貴陽同比跌幅最大，為21.4%。

　　全國樓市成交持續下滑，是庫存增加的主要原因。僅5月單月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2198萬平方米，環比增長2.8%，同比增長0.2%。這是今年以來單月新增供應的最高水準，大於5月份成交量。而5月份成交量為1520萬平方米，環比增長1.1%，同比減少17.4%。

　　易居研究員嚴躍進分析指出，5月份房企加大推盤力度，但市場看跌情緒依然較重，部分未消化的新增供應轉化成為庫存。這也表明雖然整個市場推盤節奏在逐漸加快，但是去化速度並未明顯改善。

　　值得一提的是，逐漸增強的看跌情緒導致一線城市庫存明顯上升。嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，從2月份以來的庫存走勢可以看出，一線城市庫存上升力度明顯大於二三線城市，5月份庫存量甚至超過2011年12月的歷史高位。“這説明近期一線城市市場降溫力度大，導致庫存去化的壓力也比較大。”他説。

　　此外，二三線城市庫存總量也呈現出小幅上升態勢。易居報告分析認為，從35個城市相關數據來看，溫州以44 .9的存銷比居於首位，而合肥以5.7的存銷比墊底。其中，溫州、丹東、濟寧、茂名和西安的存銷比數值比較大，此類城市房價下跌的概率比較大。相比而言，南寧、廈門、大連、南京、南昌和合肥的存銷比較小，此類城市近期房價相對比較堅挺。

　　嚴躍進還表示，5月份庫存壓力空前，進一步加劇了樓市的悲觀情緒。很多房企前幾月銷售乏力，礙于資金壓力加大推盤節奏，試圖用以價換量的策略來改善銷售業績。但“紅五月”行情落空，觀望情緒依然濃厚，這導致庫存積壓、庫存去化週期變長。

　　他表示，“5月份庫存去化週期超過16個月，表明去化壓力空前。同時，對比歷史數據可以發現，在2011年10月至2012年5月期間，單月的庫存去化週期基本上在16個月以上水準，此時全國70個大中城市房價指數出現了環比負增長現象，也就是房價出現了下跌”。

　　嚴躍進認為，從這個角度來看，今年5月份的庫存去化週期和歷史上該階段有較大的相似性。近期全國70城房價出現環比下跌的可能性正在增大。