潛力大障礙多 中國養老地産投資漸熱

　　2013年中國老年人口達到2億，並將加速步入老齡社會，到2053年，老年人口將達到頂峰，養老産業也將成為規模達到35萬億元的龐大産業。

　　對“適老化”住區和養老住區的需求集中爆發，使“銀發經濟”蘊涵巨大商機。自去年以來，中國各地興起了一股養老地産業投資熱，地産商和投資機構紛紛投身養老地産。保利地産等地産商和泰康人壽等險資機構宣佈進軍養老住區，並制定了雄心勃勃的計劃。

　　“以星級物業、智慧尋呼、邦尼養老、藍卡診所4維度的服務系統，創造老年人全新生活標準”“擁有三甲醫院醫療水準的社區醫院，可以讓專家與住戶面對面進行醫療諮詢”“溫泉山谷養生，著名的森林氧吧，集旅遊、休閒、度假、養生於一體”……不同的養老社區都在使出渾身解數撩撥老年人入住的慾望。

　　全聯房地産商會副會長張雪舟説“中國養老住區形式多樣、各有特色，地産商主導的養老住區精於開發經營，項目品質較好；大型國企主導的養老住區資金實力雄厚，社會口碑良好；金融機構主導的養老住區資金實力雄厚、融資方式多樣化、項目以長期持有為主；其他運營機構主導的養老機構專業性強，符合市場需求。”

　　為什麼養老地産成為關注的焦點？中國房地産業協會副會長朱中一説：“目前，中國房地産市場處於增速換檔期、結構調整期和政策完善期，不少企業主動轉型進入養老地産。養老産業這個蛋糕很大很誘人，整個養老服務包括老年人的生活照料、産品用品、健康服務、文化娛樂、金融服務、住區建設等，産業鏈很長。”

　　與以往開發房地産不同，養老地産提供給老人的不只是房子，更多的是服務。因此，儘管養老地産被譽為“朝陽産業”，但是一些專家對目前的發展情況充滿了憂慮“地産”大於“養老”、養老地産太貴了買不起、“以房養老”離普通人有點遠等一系列問題給這個新興産業帶來風險，由於沒有可複製推廣的商業模式，中國的養老地産還有點“摸著石頭過河”的感覺。

　　前不久，首屆全國養老住區創新發展大會就在寧夏銀川舉行，14家機構發起成立了中國養老住區創新品牌聯盟，以分享養老創新模式，推動行業發展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會議上介紹説，養老住區不是傳統意義的房地産開發，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開發仍存在重硬體、輕軟體，重設施、輕服務的傾向。

　　據了解，中國養老地産發展時間比較短，大規模開發也就三五年時間，去年全國新增了100多個養老地産項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地産開發商提供了一些模式，但是養老産業進入成熟期大約需要20年。

　　北京吉利大學健康産業學院院長烏丹星、北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊等人分析説，中國老齡化勢不可擋，但是“淘金”養老地産也並非易事，雖然養老地産發展潛力巨大，進入的企業越來越多，但是叫好不叫座，由於“未富先老”問題的困擾，多數人購買養老服務的能力偏低，這就造成一方面公辦養老機構一床難求，民辦養老機構床位閒置。

　　養老不能只為少數人服務。很多養老住區項目規模太大，産品缺乏細分，一些地區動輒斥資數十億元，建設佔地上千畝，甚至上萬畝的超大型養老社區，這並不符合養老需求。不少養老住區項目收費過高，月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險産品等，都超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、運營能力不高、缺乏標準和規範等問題也是不小的困擾。

　　現在，大多數養老地産項目處於虧損或微利狀態，一些專家認為，未來必須創新發展理念和模式，把潛藏的商機轉化為真正的大産業，從而提高中國的養老水準。

　　全國房地産經理人聯合會常務副秘書長姜煒説，“養老産業是中國未來經濟支柱産業，養老住區作為養老産業重要的資源整合平臺、運營服務平臺與資本運作平臺，是房地産企業進軍養老産業的主要目標。”

　　烏丹星説：“首先要轉變觀念，養老是永久性消費，養老地産的價值在於生活感受和文化價值所産生的人居價值，是生活方式的創造，與普通地産截然不同。一旦養老地産發展模式成熟，這個産業將蓬勃發展。”

　　朱中一説：“養老住區必須考慮配套設施、服務等問題，發展老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。要避免走豪華路線，設計符合中國老年人需求的項目。另外，開發模式要多樣化，可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅遊、度假和養老相結合等形式上有所作為。”

　　而吳玉韶則認為，要明確養老服務的定位，理解“家”才是養老機構和養老住區的最高境界。因此，即便開發建設的是機構，也要盡可能去機構化，進行居家的配置和設計，營造居家的濃厚氛圍，提供居家的親情化服務。