海南農地租金18年漲20倍 成土地流轉“先鋒營”

　　海南作為改革的先鋒營，正在加快土地流轉試點探索，大力推進土地管理制度改革。有業內人士指出，海南省政府正在審議《海南省農民集體建設用地管理辦法》。該《辦法》提出，經批准納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，用於旅遊、農貿市場、標準廠房等非農業建設。有分析人士表示，在經過前期持續下跌後，一旦土地流轉政策重獲關注，海南板塊仍將成為該題材中的重要一環。

　　海南農民集體建設用地或成突破口

　　中央農村工作會議將於本月底召開，有業內人士預期，穩中有進推動農村土地流轉，或將成為會議內容之一。而海南作為改革的先鋒營，正加快土地流轉試點探索，大力推進土地管理制度改革。業內人士指出，國內專業土地綜合服務平臺——土流網海口區域土地流轉中心，近期門庭若市，電話熱線幾乎被蜂擁的諮詢者打爆。

　　流轉中心如此火爆不是沒有緣由。有業內人士指出，海南省政府正在審議《海南省農民集體建設用地管理辦法》。該《辦法》提出，經批准納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，用於旅遊、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

　　這無疑是現行土地管理制度的重大突破。市場人士分析，一旦《辦法》貫徹落實，法律上允許農村建設用地進行非農開發，農用地減少，土地租售交易增加，將大幅推動生態旅遊、農貿經濟的快速發展。未來的海南農村土地通過土地流轉將高度集中整合，並將進一步發展規模化、現代化、科技化的高附加值農業。

　　土地流轉市場將成不動産投資新方向

　　海口是海南省省會，全省政治、經濟、科技、文化中心，交通郵電樞紐，各種文化的交匯處，曾榮獲“中國人居環境獎”，更在2012年入選中國特色魅力城市200強名單。有業內人士感慨：“再有能力，也無法在內地複製一個海口。”的確，高樓大廈可以照搬，但氣候不可複製，環境不可複製，海口的碧海青天和銀灘白浪，被譽為“旅遊度假天堂”不是徒有虛名。與人潮擁擠、商業味濃厚的三亞相比，海口逐漸成為驢友們的心頭大愛。

　　但據調查顯示，2010年海南樓市火爆，以三亞為首，房價炒到30000元每平方米，至今居高不下；海口房價則保持在7000至10000元每平方米，波動不大。今年樓市泡沫初現，房産市場趨於平和，此時投入市場不是明智之選。在此背景下，年底農村工作會議擬出臺的土地制度改革政策，大大刺激了土地流轉市場，為人們的不動産投資需求指明瞭方向。

　　海南省此前就爭取到了國土資源部的支援，率先推進了包括農村土地産權制度、徵地制度、農村集體土地流轉等改革試點。土改的核心是農民土地的自由流轉，土地確權則是關鍵步驟，海南之所以能成為中國土改的試驗田，其全國最有效率的土地確權工作功不可沒。

　　根據中國現行土地管理法，土地按用途分有農用地、建設用地等。而在農村集體所有制的土地中，農村集體建設用地多指除耕地、林地等農用地以外，用於宅基地、集體企業用地等建設用途的土地。

　　海南是中國土改的試驗田，在土地確權基本完成的情況下，推出旨在擴大農村集體建設用地用途的《海南省農民集體建設用地管理辦法》，是在為中國未來土地的市場化流轉探索新道路。

　　土改試點 海南土地租金暴漲20倍

　　業內人士指出，改革開放30年以來，海南土地流轉一直在進行著，有長期流轉的，也有短期流轉的。土地價值在流轉中創造，並在不斷交換中提升。現在海南北部地區，好的耕地1畝的冬季租金也能達到800元，差一點的也有400元。

　　以三亞市崖城為例。2008年10月至2009年2月，海南三亞市崖城鎮坡田洋裏的耕地每畝租金最低2300元，最高達到2800元。有業內人士統計了自1990年至2008年三亞市崖城鎮耕地的冬季租金。在1990年冬季，這裡耕地租金是每畝150元至200元；此後10年，每年每畝租金增長約80元；自2000年起增長速度加快，每年每畝租金增長約200元。崖城的耕地越來越值錢。

　　土地轉租價格越抬越高，但想從農民手裏租地是越來越難。因為崖城農民自己種瓜菜，一個冬季1畝地也能賺四五千元。現在不少南繁育種企業把基地向周邊的陵水、樂東遷移。但他們發現，那裏的土地租金也在快速上升，像樂東的九所去年冬季1畝租金才800元，而現在也漲到了1200元左右。

　　與土地流轉相伴隨的是高效農業的快速發展。“沒有土地流轉，就沒有海南熱帶高效農業的今天。”説起土地流轉的影響，業內人士這樣評價。海南熱帶農業起源於1980年代的崖城。當時，全國各地來的南繁育種專家看到冬季土地閒著，就種上瓜菜自己食用，多餘部分拿到市場上銷售，結果價格不錯。後來當地農民紛紛參與種植冬季瓜菜，不僅在本地銷售，而且運到內地銷售，經濟效益非常好。自此，瓜菜種植一發不可收，特別是大量島外農民和企業看準海南熱帶農業價值，大批過海在海南租地種瓜菜，使海南熱帶高效農業走上了快速發展的道路。

　　近期A股市場明顯下行，前期強勢題材股紛紛出現下跌，這其中農業土地流轉概念股出現了明顯分化。一方面，農業屬性較強的題材股跟隨農業板塊表現強勁；而另一方面，區域性的農業土地流轉概念股則出現了明顯下跌，比較典型的就是海南板塊。不過，有分析人士指出，作為一項在經濟領域影響較大且影響非常深遠的政策，農業土地流轉政策預期下的概念股不會長期沉默，而作為正加快土地流轉試點的先鋒軍，海南區域相關概念股值得投資者繼續保持跟蹤。