不動産統一登記之後：拋售潮難出現 産權問題待解

　　柏可林 攝

　　醞釀了多年的不動産統一登記政策終於在3月1日正式實施，讓近期低調的國內房地産市場無法繼續保持冷靜。

　　“房價會降麼？接下來就是要徵收房産稅，這稅我們該怎麼交？”在上海工作的陳鋒在接受《國際金融報》記者採訪時發出了一連串疑問，因為他剛剛聽説遠在湖北的老家，很多人選擇在不動産統一登記之前出售房産。顯然，陳鋒關心的問題，也正是大部分買房者所關注的。

　　復旦大學地産運營研究所所長蔡為民對《國際金融報》記者直言，不動産統一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地産情況，讓混亂的房地産市場逐步清晰明朗。對於房價方面會有長期性影響。

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者採訪時指出，不動産登記的執行後，短期內對樓市無太大影響，不會造成房價的普跌、拋售的劇增。

　　“市場主要還是以供求關係為主。但長期看，會影響樓市走勢，一定程度上有利於反腐，有利於不動産稅的出臺和實施。”韓長吉説。

　　在金銀島副總裁兼首席分析師楊向宏看來，不動産登記是中央對地方的房地産情況掌控，有利於國家對房地産市場的調控，對去庫存化的實施有著積極的推動作用。

　　“要想去庫存化，就必須掌握國內房地産市場最真實的情況，不然就無法有效落實。至於房地産稅的問題，國家會根據市場情況在5年內全面實施。”楊向宏對《國際金融報》記者指出。

　　多年後終成型

　　不動産統一登記的政策醞釀了很多年，終於在新年後得到落實。

　　3月1日上午9時42分，隨著江蘇省徐州市居民邢衛鋒在徐州市不動産登記局服務大廳接過國土資源部部長姜大明頒發的全國第一本不動産産權證書，我國不動産統一登記開始正式實施。　

　　除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動頒證工作，瀘州市居民申慶領到了瀘州市不動産登記中心頒發的第一本宅基地使用權證書，江西贛州崇義縣則發出第一本林權類不動産證書。

　　對此，國土資源部不動産登記局局長王廣華表示，這標誌著不動産統一登記制度實實在在落地。

　　據悉，國土資源部今年選擇了江蘇徐州市新城區和睢寧縣、山東青島市、四川瀘州市瀘縣、重慶長壽區、黑龍江牡丹江市林口縣、江西贛州市崇義縣、廣西南寧市等15個地方作為不動産統一登記窗口建設的聯繫點，指導加快推進不動産統一登記窗口建設工作。

　　目前，這些聯繫點正在進一步加快業務流程再造、登記系統對接、統一窗口設置等必要的技術準備，部分聯繫點從3月1日起，依據《條例》開始啟用新的登記簿並頒發新版證書。

　　姜大明表示，實行不動産統一登記，最主要的作用是更好地保護不動産權利人的合法財産權，保障不動産交易安全，維護正常的市場交易秩序。

　　蔡為民也認為，從接受整合不動産登記，建立不動産統一登記制度，是政府機構改革和職能轉變的重要內容，更是對如今的房地産市場進行管理的積極政策。“之前的房地産市場過度混亂，這樣顯然不利於房地産市場的健康發展”。

　　不可否認，不動産統一登記需求十分迫切。王廣華就對外公開表示，在實施不動産統一登記之前，由於各部門登記方法、技術規程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動産權利的重疊、漏登。

　　“分散在不同部門管理和登記，又容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發矛盾和糾紛。”王廣華指出，實施統一登記可以更好地厘清當事人之間的不動産權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性。統一登記實施後，建立不動産登記資訊依法公開查詢系統，又可以有效保障不動産交易安全。

　　那麼，如何準確地進行不動産統一登記？

　　國土資源部不動産登記局副局長冷宏志告訴媒體，分散登記時，在農村，當事人要分別到4個不同的部門辦理不同的證；在城市，當事人最少也要辦兩個證：到房管部門辦理《房屋所有權證》，到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。

　　記者從一位國土資源部動産登記的相關工作人員那兒了解到，之前由於證書種類繁多，不僅增加了企業和群眾的不便，還增加了工作人員的時間成本。

　　“如果統一登記後，在統一不動産登記依據的基礎上，實現登記機構、登記簿冊證和登記資訊管理平臺的統一，我們也會輕鬆不少。”該工作人員還告訴記者，因為登記剛剛開始實施，有些地方還沒有完全落實，舊的房産證依舊有效。

　　為房産稅鋪路

　　在不動産統一登記實施之後，有關房産稅山雨欲來的報道更是接連不斷。那麼，在不動産統一登記之後，房産稅是否會接連出臺？

　　對此，蔡為民在接受記者採訪時指出，不動産統一登記和房産稅徵收之間並不是承接的關係。“其實上海、重慶等地已經開始徵收房地産稅了，只是這不是完整版的房地産稅。但隨著國內房地産市場不斷健全，完整版的房地産稅遲早會出現。”蔡為民説。

　　與此同時，不動産登記局負責人在接受媒體採訪時説，儘管不動産統一登記是不動産稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

　　外界觀點中，作為不動産登記的熱門衍生話題之一，不動産登記與房地産稅徵收間的關係在一輪輪激辯中愈發明朗。毋庸置疑，不動産登記是房地産稅徵收必要的技術條件，對房産徵收保有環節的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動産登記的資訊支撐，也將讓房屋轉讓交易環節的契稅、個稅等徵管得到加強。

　　中國社科院副研究員陳飛對媒體指出：“不動産統一登記的實施，意味著房地産稅徵收腳步日益臨近，對於商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

　　為此，楊向宏對記者預計，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房産稅的全面徵收確實勢在必行，“三四線城市則因為樓市庫存數量巨大，並且購房需求較低，逐步減弱對土地財政依賴的政府需要徵收房地産稅收來增加財政收入。”楊向宏表示，五年之間，國家會開始全面徵收房地産稅。

　　當然，徵收房地産稅並不是那麼的簡單容易。記者了解道，房地産稅徵收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房産，還包括房地産的評估技術等。更為複雜的是稅制設計，究竟什麼算是居民基本住房訴求，按套徵收還是按平方米徵收更合理？種種問題牽一髮動全身，需要全面考量。

　　有業內觀點指出，房地産稅徵收將主要取決於立法進程，取決於取得改革共識、減少阻力、協調關係的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。

　　一些專家也認為，技術條件並非房地産稅徵收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的徵收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地産稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

　　“準確地説，房地産稅的徵收是中國房地産發展到一定階段必然要出現的。至於如何收，怎麼收，要根據當地的房地産市場情況，國家也會進行仔細研究分析後再決定。”蔡為民認為。

　　拋售潮難出現

　　不動産登記靴子落地後，有觀點指出，會有人出於房地産稅漸行漸近原因，將擁有的多套房産出售。

　　“不動産統一登記實施之前，我老家湖北那裏有人賣房，我父親就問我，那麼多套房子一起賣，房價會不會因此下降呢？”在上海做房地産仲介的陳鋒和記者聊天的時候提出了該問題。

　　不過，廣州一家房地産商接受《國際金融報》採訪時透露，不動産登記取代原來的房産證制度落實之後，當地的一手樓市成交沒有大的影響，市場也無明顯的反應。

　　“基本沒有出現拋售潮，房價沒有回落的現象，那不過是市場上的流言。”該房地産商對記者直言。

　　蔡為民分析認為，房地産統一登記最主要的目的是統一國內房地産市場，而非去調節市場。而且不動産統一登記的政策已經被提及很多年，人們在心理上已經做了一定的準備，所以現在出現所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。

　　那麼，不動産統一登記會減少一些人的投資行為嗎？

　　在蔡為民眼裏，房地産稅等政策一直都是房地産商們頭頂上的達摩克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地産投資商不再集中于住宅建造，要麼選擇淡化房地産主業，要麼去進行跨界投資。

　　“而且百姓是否要買房，主要取決於自己的需求。剛性需求是不會變的，但是如果説因為房地産稅或者不動産統一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準確的觀點。”蔡為民指出。

　　楊向宏則對記者表示，在相比于一手市場，房地産稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因為土地面積有限，加上房地産政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠離市中心的地方。而二手房因為多建在市中心，在未來會更加受到購買者的青睞。”楊向宏説。

　　與此同時，記者了解到，目前我國房地産行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

　　“在去庫存的過程中，由於房産稅的不斷推進，國內的房價會進入一個比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會出現利好，因為‘美女不愁嫁’，一線城市的房屋需求本來就很強烈。而房地産稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現房價上升卻依舊有人因為剛需購買的情況。至於三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地産稅的徵收會降低當地人的購買熱情，這樣一來，房價必然下跌。”

　　在蔡為民看來，房價的上升或者下降由供求關係決定。供不應求房價上漲，供過於求房價下降。去年以來，各地房地産市場分化嚴重，各地房價的變化仍然取決於各地的供求關係。

　　楊向宏則認為，未來的房地産市場會出現一個情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當那些老人離開之後，房産被子女兒孫繼承，如今中國很多家庭都是獨生子女，那麼這些獨生子女可能會繼承很多套房産，對於他們來説，就不會有購房的剛性需求，那麼房價會如何走向就很明確了”。

　　韓長吉也認為，房産稅之前在上海等地有試點，但是結果證明，這對樓市走勢並無太大影響，稅費難以從根本上影響樓市走勢。

　　“房價走向，房屋交易量等問題根本在於房地産市場自身發展的規律。從房地産改革的角度來看，不動産登記有利於明確房産所有權，明晰房産數量，為決策、交易提供數據支援。有利於促進房地産行業的進一步市場化發展，促進房地産市場更加規範、成熟，而非去左右房價和房産交易量。”韓長吉説。

　　産權問題何解

　　除了房産稅和房價波動的問題，不動産統一登記之後，産權問題也引人關注。比如説一直以來的小産權房問題。

　　在蔡為民看來，小産權房並不會因為不動産統一登記而變得合法。法律上來説，小産權房就是違法的存在，所以永遠不會被“轉正”。“一旦被轉正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對於現今的房地産市場會有非常不利的影響”。

　　“針對小産權房，不動産登記已經明確規定，小産權房不會登記在冊，不會頒發不動産權證書，意味著購買小産權房的人，權益無法得到有效保障。至於如何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認其合法權益。”韓長吉在接受記者採訪時指出。

　　國土資源部有關負責人也表示，不動産統一登記是按照按物權法要求，依法保護不動産權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以‘小産權房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”該負責人明確指出。

　　“不動産統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動，討論不動産登記，只能在法律軌道上進行。”王廣華也表示。

　　值得一提的是，隨著統一不動産登記簿證全面啟用，另一個問題也浮出水面：房産、地産統一登記突顯商品房土地70年使用權問題。

　　“土地是不動産的核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學院研究員楊重光對外表示，不動産統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期後怎麼辦，會在不動産統一登記過程中顯化。“隨著不動産登記推進，登記這一技術問題背後的産權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確”。

　　韓長吉則告訴記者，根據國家法律規定，房産有70年産權問題與不動産登記並不衝突，“70年後或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子産權，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據房屋面積的大小來定”。

　　“其實在2007年的《物權法》中，已經規定了房屋70年産權到期之後，自動續取。也就是説，國家不會贖回房屋，它自動劃分到房主的名義下。如今房屋統一登記之後，這方面更加不會有太多問題，因為個人名下的不動産通過登記已經明確，接下來在産權到期後，是免費獲得還是收費獲得産權，國家會根據當時的情況來決定。預計，70年後，續取房産是需要交費的。”蔡為民表示。（夏妍）