約600萬套商品房待消化 2015樓市去庫存壓力大

　　伴隨我國GDP增速的下滑，房地産行業的深度質變也正在開啟。國家統計局1月20日公佈的數據顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。

　　根據國家統計局公佈的數據，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當前的庫存量需要半年以上的時間來消化。業內稱房地産市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。

　　去庫存是今年樓市主基調

　　在庫存創新高的同時，2014年房地産開發和銷售增速顯著下降。數據顯示，2014年全國房地産開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個百分點。2014年，房地産開發企業房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

　　全聯房地産商會執行會長任志強日前在中國網際網路新聞中心?地産中國網主辦的“第六屆地産中國論壇”上稱，2014年房地産開發投資增速、銷售面積等都在下降。“如果把上一年增長和第二年的低速和負增長相比，落差就非常大。因此，我們覺得2014年情況很不好。”任志強表示。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，整體來看，2014年房地産開發和銷售領域表現為投資增速顯著放緩且趨勢持續，施工面積增長，新開工面積下降，銷售面積和銷售額雙雙顯著下滑，存量進一步攀升。開發銷售領域的情況表明未來較長期的一段時間內，房地産市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力，前景堪憂。

　　任志強預測：“2015年，根據各種情況測算，銷售會迅速回升，從去年9月份銷售最低潮開始，此後銷售基本上是處於持續上升的狀態。但是價格不一定隨著銷售量上揚，因為還巨大的消化數字，消化的差不多了才可能改善庫存狀態和市場供求關係。”

　　任志強稱，今年已出臺的“房地産基金相關政策”及“城市群規劃”將對未來房地産發展産生重大影響。“城鎮化，特別是幾大城市群的分類建設城鎮化，已經成為今年及未來幾年重要的基礎設施投資指引，對各個城市之間的建設也會産生巨大作用。”

　　胡景暉認為，去年四季度以來，隨著“930”房貸新政、公積金新政、央行降息等利好的推出，近期樓市庫存消化的速度已有一定程度改觀，但是，宏觀樓市現有的供需和存量格局依然並不樂觀。無論從政府層面、還是市場現實的格局方面，消化庫存仍將是2015年樓市政策的主基調。

　　房地産白銀時代不是壞事？

　　在第六屆地産中國論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，隨著經濟進入新時期，房地産市場也進入“新常態”，其特點主要表現為，增速放緩、結構深度調整和市場嚴重分化。

　　“白銀時代對於我們行業來説不是壞事。”顧雲昌稱， “一個好的行業、一個成熟的行業必然是經過激烈的競爭，有風雨交加的洗禮才能夠成熟；一個好的企業必然經歷過高高低低的成功和失敗兩方面的磨煉，才能夠取得更好的發展。”

　　中國房地産策劃師聯誼會執行主席樑上燕認為，雖然房地産黃金時代已過去，但如果相互之間找到更好的方法結合，或許會贏得未來。

　　“從十年前探索到現在走到新的産業中，房地産適合眾籌，因為它本身跟60多個行業很關聯。如果互相之間的資源有對接，風險就會分攤，發展的機會就更多。”她認為，“如果思維能從現在開始去改變，那麼，房地産的白銀時代照樣可以成為黃金時代。”

　　不過，也有觀點則認為，房地産並不存在“白銀時代”。新鷗鵬集團首席戰略官、副總裁李戰洪表示，房地産不存在“白銀時代”。他表示，説白銀時代者可能都有“陰謀”，作為行業老大，鬱亮提出“白銀時代”更可能是為了嚇跑其他開發企業，“原來的開發商有8萬家，現在剩下了5萬家；在這個過程中，萬科也由1000億的銷售變為2000億了。”

　　但眼下控製成本、加速去庫存化變成房企求生存的關鍵點。李戰洪坦言：“希望房地産行業的稅收變少、地價變低。”

　　國家稅務總局稅收科學研究所副所長靳東升從稅務方面詮釋了房地産行業的新變化：“營改增涉及房地産業，將在年底前完成；其次，房地産稅也在加快立法，今年將進入實施階段；最後，中國已經加入了國際稅收公約，如果房企有一些跨境項目，就需要研究國際稅收的問題，主要是反避稅及加強國際合作。”

　　中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平表示，長期來看，房地産的“變”主要表現在健康、科技、綠色及土地制度方面，“房地産也是慢慢從不成熟變成熟的，真正為大眾服務的時代正在到來。”