房地産告別雙位數增長 地方政府加大供地速度維穩

　　國家統計局20日發佈“2014年全國房地産開發和銷售情況”。多項重要指標顯示，在2014年，中國房地産增長動能減弱。

　　由於全國商品房庫存依然高企、供求失衡局面仍未破解，業內人士認為，未來房地産行業短期內仍將處於“底部徘徊期”，2015年下半年開始，樓市或可能開啟復蘇通道。

　　數據顯示，2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，在樓市成交“史上最高”的2013年，該數字為增長17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場上，商品住宅銷售面積下降高達9.1%。

　　商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%，而2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。

　　易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，2014年全國樓市成交整體呈現先抑後揚態勢。“前三季度各地去庫存化都特別難，同比均是下滑的。四季度開始，樓市成交開始反彈。”

　　在成交量方面，各地樓市分化持續加劇。國家統計局高級經濟師劉建偉指出，從成交量看，去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水準。

　　而據克而瑞研究中心數據，三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%，供求關係失衡態勢明顯。

　　國家統計局數據同時顯示，各地商品房庫存依然高企。2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，環比增加2374萬平方米，同比增加12874萬平方米。

　　據克而瑞研究中心數據，從全國房地産供求及庫存的數據來看，整體消化週期仍然較長，許多全國重點城市的消化週期超過一年半，其中消化週期最長的瀋陽為27個月，去庫存化壓力極大。

　　數據顯示，2014年，全國房地産開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點之多，扣除價格因素，中國房地産投資增速實際已經告別多年的“兩位數”增長時代。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，其中，住宅新開工面積下降14.4%。

　　“房地産投資增速還在繼續下滑，其主要原因是新開工面積下降之後，房地産投資在短期之內也會受到較大影響。由於要保持房地産投資增速和新開工面積不會過度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱説。

　　然而，由於土地資源“硬約束”逐漸加劇，全國土地市場出現量跌價穩態勢。數據顯示，2014年，房地産開發企業土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%；土地成交價款10020億元，增長1.0%。

　　需求旺盛的北上廣更是迎來“地王”井噴式成交：2014年末，廣州刷新總價地王，上海單價地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。

　　中國房地産業協會副會長任志強表示，目前進入房地産行業的資金量在減少，2014年進入房地産行業的資金增速比2008年還低。他預計，“2015年房地産投資增速仍將繼續放緩，可能比2014年更低。2015年9月份以後，樓市才會出現回升態勢。”

　　瑞銀中國房地産行業研究主管李智穎亦認為，2015年上半年，大部分房地産商將仍追求銷售量的增長，從下半年開始，開發商可能會“勇敢地”提升銷售價格。

　　丁祖昱預計，“2015年房價整體比2014年要穩一些，但市場分化仍將十分嚴重。總結來説，就是‘一線穩定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈，還會陸續出現溢價率較高的土地。從銷售價格來説，一線樓市房價指數已觸底。而發展較好的二線城市，如合肥、武漢、鄭州，樓市成交將繼續攀升；但如大連、寧波等城市，壓力還比較大。對於供求已經失衡的三、四線城市來説，房價仍處於下行通道。”