2015樓市在躁動中步入“新常態” 二三線城市風險增加

　　 政策繼續鬆綁 房企去庫存忙跨界 市場續演分化

　　2014年末，一直處於頹勢的房地産市場出現了一陣躁動：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長，被外界認為本輪房地産行業調整築底結束。但也有業內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，並不能看做完成築底。

　　不管築底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之後，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演鬆綁的故事，房地産企業的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進入中速增長。同時，二三線城市房地産市場風險將明顯上升。

　　政 策 恢復常態忙鬆綁

　　2014年，房地産政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其餘全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉建設系統工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地産調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。

　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地産硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。

　　中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地産市場不景氣及調控政策的主方向向支援住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續推出救市政策。”

　　的確，在2014最後一天，北京就發佈從2015年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。

　　業內人士認為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線鬆綁行政性限制政策開了口子。

　　事實上，中央在市場繼續下探的背景下，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯合下發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放鬆公積金貸款條件，今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費，放鬆公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣佈，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

　　與此同時，地方也採用補貼、減稅、落戶等政策救市。

　　原華遠地産任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地産的依賴，降息、降準等金融政策再次放鬆指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地産上游，家電、家裝、建材等是房地産下游，相關40個行業中在房地産下滑中都處於下滑趨勢。“投資在GDP之中所佔的比重仍然是最大的，大概佔到48%，但房地産的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”

　　房 企 抓緊去庫存 轉型求生機

　　CRIC研究中心最新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4家大房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化週期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。

　　與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模較大。例如，萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房産預售的面積佔施工面積的比例是近幾年最低的水準，不到10%。最高點的時候，大體預售和銷售的房屋的比例是16%，説明在建房屋中90%未賣出去。

　　“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現房和預售商品房和賣出去的面積，佔到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹説。

　　“在庫存高企的背景下，2015年重點仍是去庫存。”中原地産市場總監張大偉表示，在去庫存的同時，房企開啟了轉型之路。

　　作為房企龍頭的萬科率先轉型，定位“城市配套服務商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業績佔比比較複雜，大概有130億元來自住宅及部分散售型物業，其次是政府回購15億到16億元的保障房，剩下的則是來自零星的社區商業銷售。

　　恒大地産也在房地産之外，開啟了賣水、賣奶粉，進軍農業，甚至是醫院。與此同時，當代地産，遠洋地産聯合網際網路企業玩起了眾籌。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地産+X産業”、以分享老齡化為核心的養老地産、以分享城市化為核心的商業地産等各種業務佈局，甚至積極與網際網路公司合作。

　　市 場 續演分化 二三線城市風險增加

　　6日，房地産板塊告別前一日的癲狂，整體下挫2.02%至1610點，這距前一日最高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地産市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為緩解的同時，部分城市卻面臨風險。

　　CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，較2013年同期也增長9.79%。具體來看，監測的重點城市中，34個城市環比上漲，惠州上漲幅度最大，達101.46%，昆明增幅也高達84.37%，同比方面，韶關增幅高達314.35%，福州也增長169.35%。

　　但值得注意的是，在部分城市成交量井噴暴漲的同時，也有部分城市繼續下探。其中降幅最多的城市為南充，環比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。

　　對此，CRIC研究中心研究員朱一鳴認為，2015年房地産市場因地方需求不同繼續加劇分化，在政策放鬆下，供求結構性失衡的一線城市，房價上漲壓力依然存在，但市場需求提前透支，人口吸附能力較弱的部分二三線城市，面對較大的庫存壓力，或面臨系統性風險。

　　對此，倪鵬飛表示，2015年住房市場可以預見的是不會再現2008年、2011年調整之後價量齊飛的局面，房地産市場實現“V”型反轉的可能也微乎其微。與此同時，調整與之前相比，時間會更長，速度會更慢，程度會更深，未來住房市場將進入減速的常態。

　　他同時表示，該類市場也會出現兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調整，一、二線城市需求比較旺，消化比較快，調整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時間比較長。其次是短期調整和長期調整的分化。按照過去的經驗，只要貨幣資金一松，短期調整就會回升。因此，從目前的局勢來看，仍存在短期調整的可能性。而長期的調整則需要很長一段時間，有升的因素也有降的因素。（梁倩）