房企庫存高企凈利潤首現負增長 借雙11快速去庫存

　　近日，隨著限購、限貸政策的放開，公積金政策的調整，再加上多地推出的稅費補貼政策，房地産市場有些“回暖”，然而，對於庫存高企的房企來説，仍然面臨著巨大壓力。臨近年末，不少房企加快推盤節奏，想方設法高調攬客，為年終衝刺做最後一搏。

　　出 招 借“雙十一”快速去庫存

　　6日，遠洋地産宣佈將與京東集團旗下網際網路金融平臺展開闔作，雙方協議，在“雙十一”期間，以網際網路金融眾籌的方式，針對遠洋地産在全國12個城市的25個項目近萬套房源進行行銷嘗試以消化庫存。

　　據遠洋地産負責此次眾籌項目的人士介紹，不同於過往房地産企業與網際網路合作以區域、項目為單位的小範圍試水，遠洋地産旗下項目均參與到跨界眾籌當中，計劃讓利超過億元。

　　據了解，此次活動主要包括兩方面的眾籌，一是“沒錢買房幫你湊”，二是“有錢買房幫你省”。優惠活動將從11月11日起開始，持續到12月初結束。其中，北京共有遠洋新天地、遠洋天著、遠洋春天著和遠洋傲北四個項目參與。

　　遠洋地産方面透露，此次京東眾籌平臺上的房源均以眾籌産品形態出現，並非直接線上上銷售。可能的一種形式是：各房源為一定折扣的眾籌産品，用戶交納一定的金額支援該項産品，達到設定的規模後，即表示該項産品眾籌成功。

　　眾籌成功後，京東會將用戶之前交納的金額返還給用戶，再向用戶發放條碼，讓用戶去線下購房。

　　借助“雙十一”推盤去庫存的不僅僅是遠洋地産。3日，中化集團旗下方興地産和樂居控股正式宣佈，即日起啟動“11·11光碟節”活動，雙方將在全國11座城市22個項目推出主要針對老業主的線上線下多形式優惠活動，總優惠金額達3.3億元。

　　此外，搜房網已經在北京、上海、廣州等19個城市率先啟動“首屆房産雙十一購房季”線上預訂。包括萬科、保利、華潤、首開、首創等超過50家房企近100個項目。

　　對此，業內人士指出，持續超過半年的低氣壓市場對部分房企造成了較大影響。對於房企來説，不管什麼形式的促銷，其目的都是為了加速去庫存。

　　遠洋地産就是一例。因面臨較大庫存壓力，甚至因庫存突增，遭到了評級機構瑞信的評級下調。瑞信表示，遠洋地産上半年的存貨按年增60%，其預售的銷售率一直較低，潛在改善前景不足，評級由“跑贏大市”降至“中性”。

　　在此影響下，遠洋地産5日發佈公告，為剝離非核心業務，銷售較慢、毛利率較低或位於三線城市項目，將出售一批位於大連、杭州、秦皇島、青島的項目公司，以減少存貨，共套現28.24億元。

　　壓 力 負債再度大幅提升

　　房企一改之前強勢主動拋出各類誘惑的背後，是其面臨的多重壓力。

　　10月底，被稱之為房企最差三季報報告單已經全部交出，A股144家上市房企三季報營收整體增速從去年的36.78%大幅下滑至9.78%，凈利增速也從增長33.17%轉為下降8%，為13年來首次出現負增長，與此同時，庫存高企達到2.3萬億元高位，同比上漲21.05%。

　　凈利潤方面，統計顯示，前三季度144家上市房企共實現歸屬母公司凈利潤458.92億元，同比去年的498.77億元下降7.98%，是近13年來首次下降。 其中，21家房企凈利潤為負值，天津松江、金豐投資凈利潤分別為-3.45億元和-2.32億元，珠江地産凈利潤為-1.19億元。與此同時，獲得利潤的企業相對於2013年來説也下降明顯。金地集團前三季度凈利潤4.45億元，同比下滑39%，招商地産下降37.8%， 華麗家族下滑更高達87%。

　　銷售緩滯也導致庫存一路攀升。據統計，今年一季度末144家房企庫存為2.098萬億元，到今年上半年末時庫存額增至2.201萬億元，而到了三季報，144家房企庫存額再增1200多億達到2.31萬億元。庫存額環比增幅5%，而同比增幅達到21.5%，明顯快於營業收入和凈利潤增長。具體來看，144家企業有142家企業庫存同比上升，從絕對額來看，“招保萬金”四大金剛依然庫存量最大，分別達到3512億、2750億、943.5億和862億元，合計達到8068億元，佔到全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發展六家企業的庫存額也都在500億元以上。從庫存增加比例來看，最高的則為海德股份，其去年三季末僅有2304萬元庫存，而今年三季報突增至1.64億元，一年時間飆升6倍多。泰禾集團、金宇車城、中房地産等5家企業庫存同比也增加一倍以上。

　　負債則再度大幅提升。房企三季度總負債達2.4萬億元，較2013年同期1.99萬億元上漲20.6%，較2014年上半年1.6萬億元相比上漲幅度更是高達50%。其中，萬科和招商地産負債均超過1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。負債率方面，144家房企最新資産負債率達到76.04%，同比去年三季報時的75.42%上升0.62%。具體看，有31家企業資産負債率超過80%，珠江控股更是高達98.7%，高新發展也達95.3%。此外，天津松江、京投銀泰、魯商置業、實達集團、陽光城也均超過90%的最高警戒線。

　　謹 慎 未來重在維持資金鏈

　　CRIC研究中心發佈第四季度房地産經理人信心指數顯示為49.82，環比下降1.26點。指數已呈三連跌，本季更是近兩年來首次落于50下方，開發企業經理人對2014年四季度的信心再一次出現回落。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，四季度地産經理人信心指數不但繼續下滑，而且已經跌落至景氣區間下方，這種情況也是近兩年來首次發生。這顯示出，隨著當前行業調整不斷加劇，整個行業心態趨於悲觀，謹慎情緒佔據主導。

　　現階段房企除庫存壓頂外，還面臨融資難題。日前，雅居樂地産控股有限公司公告宣佈，公司原定於2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元(相當於20.56億港元)已獲得銀行同意將貸款期限延長12個月。此外，雅居樂經所需貸款人同意，對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權的融資協議部分條文做出修訂，將就公司管理層違約事件條款訂立補充協議。

　　雖然雅居樂對上述即將到期的貸款作了緊急處理，但到明年6月底，其仍面臨著高達116億元的到期債務。

　　而雅居樂並不是唯一一個面臨鉅額債務償還的房企。統計顯示，2014年全年預計共有451隻集合房地産信託項目到期，到期規模破千億，其中過半到期項目集中于下半年。

　　高額債務面前是融資難度的加大。據北京中原地産研究中心統計數據顯示，截至10月底，年內房企海外融資總額突破311億美元，但這個數字僅接近2012年房企赴海外融資全年金額的50%。

　　對此，中原地産市場總監張大偉表示，現階段在開發貸仍未放開的同時，美國QE3退出，房企海外融資遇阻，房企資金壓力不言而喻。

　　央行最新數據顯示，第三季度房地産貸款餘額16.74萬億元，同比增18.2%，較上季末降低1個百分點。與此同時，美聯儲宣佈從11月起結束量化寬鬆政策。房企海外融資難度上升或是不爭的事實。

　　業內人士指出，現階段雖然有房企抄底拿地，但房企應注意的是強化自己資金鏈的粘度，將一切放在可控範圍內，以免造成不可收拾的局面。