海外房産持續升溫 國內資本躍躍欲試

　　從著名的地産商到普通投資者，中國資本正興起一輪投資海外房地産的熱潮，預計在未來幾年，中國的海外購房將不斷創出新高，而最熱門的國家仍然是美國和澳大利亞，歐洲也正成為中國的海外買房的理想投資地。

　　根據中國海外投資聯合會公佈的數據，2012年以來，中國內地開發商在海外的房地産項目(含已確定投資計劃的項目)，總規模超過百億美元。除了中國房企積極“出海”，大量資本也在準備投向海外房産。

　　澳洲房産持續升溫

　　近期房産商萬達、綠地等紛紛搶灘澳洲房地産市場，中國建設銀行、中國南方航空等企業也將目光瞄準澳洲房地産市場，選址建立分部。澳洲房地産市場以穩定的經濟和相對較低的價格吸引了大批國內投資者的青睞。數據顯示，澳洲已經成為除美國外最受中國買家歡迎的買房目的地。

　　為了進一步吸引澳洲房産投資者的注意，眼下仲介公司更是將海外房産的保值增值作為對投資者大力宣傳的賣點。相比國內房地産市場，澳洲的確更成熟。購房者擁有永久産權，而且沒有遺産稅；市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍、空置率低、海外人士可貸款高達80%。

　　深圳市加美澳出入境服務有限公司總經理黃曉春表示，澳大利亞作為移民大國，房屋建造速度遠遠跟不上人口增長迅速，導致房屋供需缺口越來越大，這是造成澳洲房産價格持續增長的主要原因， 而現在澳洲房貸利率和澳元匯率處於歷史低位，正是投資澳洲房地産的大好機會。

　　近期有報道稱，澳洲政府欲放寬457工作簽證的申請要求，引進更多的的技術工人緩解當地用工荒。如果這一政策得以實施，可以預見到將會有更多的人口進入澳洲，將會進一步活躍當地的房地産市場，推動房價繼續走高。

　　歐洲房産受熱捧

　　近年來歐洲國家旅遊簽證的政策放寬，使得更多中國人真正踏足歐洲，了解歐洲，甚至渴望定居歐洲。隨著歐元“破8”，進入“7時代”，對於歐洲購房移民的中國投資者和即將赴歐洲的留學生及中國遊客來説，歐洲央行降息“送來”一大筆實惠。移民專家認為，歐元匯率的下跌在一定程度上拉動歐洲留學及移民的熱潮。

　　目前，歐洲推出購房移民政策的國家包括：塞普勒斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例，按上半年最高點的匯率，折合成人民幣的費用在218萬元左右，而歐元“破8”後，現在這筆費用不到200萬元，僅在匯率變化上，就節省了近20萬元。

　　景鴻移民集團深圳公司總經理王競指出，近年來，國內房價不斷高漲，房地産投資門檻也越來越高，很多投資者都擔心地産泡沫破裂，進而開始考慮海外市場。各類投資移民自然成為了人們投資海外房地産項目的首選方式，其中環境優勢明顯的葡萄牙更是成為人們投資移民的首選目的地。目前，葡萄牙的購房移民政策已經十分成熟，黃金居留計劃的實施效果很好，有客戶開始考慮讓孩子在歐洲讀書，也有人考慮到歐洲退休。

　　但是，移民專家也提醒廣大海外購房者，在選擇購買海外房産時應與自己的實際需求相結合，避免盲目跟風。比如澳洲房産在投資方面更具優勢，但是購房卻不能獲得身份；如想通過購房獲得居留身份可以選擇歐洲國家的房産；如想獲得海外護照則可考慮聖基茨與尼維斯房産。

　　海外投資購房須注意規避風險

　　對海外投資房産，專家總結出了“五要素”以規避購房風險：一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房産前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地産發展週期作深入了解，儘量選擇經濟蓬勃、房地産上升前期購買；二、要依靠專業人士。投資海外房産時，要挑選有經驗的律師全程陪同，並在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量；三、要詳細研究各國的房地産稅收情況。投資者要對房産交易時産生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房産有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅；四、關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因複雜，僅憑自身的力量，難以事先研判和處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課；五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房産貸款期限都較長，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

　　(梁晶晶)