寧波市區商品房成交超萬套 存量房數字居高不下

　　救市新政輪番上陣，持續低迷的甬城樓市在“政策季”裏獲逆轉。今年8－10月份，截至到29日市六區已成交商品住房10621套，較去年同期增幅超七成，可謂今年來最火三個月。

　　成交攀升，新政功不可沒，不過業內認為，放開限購、房貸都只能是微刺激，真正推動需求入市的還是因為價格降了。從郊區到老三區，從三江口到東部新城及江北灣頭，如今“掀底價”的吆喝聲已全城四起。

　　儘管有開發商在房貸鬆綁之際聲稱即將提價、優惠縮減，但眼看庫存居高不下，外加接下去還有源源不斷的樓盤入市，有業內認為，一定時期內在可預見的需求量之下，真漲價沒可能。

　　而且隨著房企迎來全年的衝刺階段，能否成功將衝刺期變為強銷期，各樓盤普遍在以“低價快銷”作為上策。

　　政策季市場成交活躍

　　7月31日，限購首次鬆綁，8月份市區3967套的成交量不僅是今年的最高紀錄，同時創下5年來新高。

　　8月30日，限購全面解除，9月份繼續放量，以2922套的成交水準到目前為止僅次於8月份。

　　進入今年最後一個季度，房貸又推紅利，降低首套房門檻。眾多樓盤在國慶趁機攢得不少人氣，國慶一過，各大銀行寧波細則陸續落地，線下的成交轉為線上備案。截至目前，10月市區商品住宅成交已經超過3800套。

　　據透明售房網最新數據統計，今年8－10月份的成交量較去年同期增幅超70%，無疑成為今年目前最火的三個月。

　　對於這個成交水準，南天房産的總經理助理薛敏強分析，8月備案飆升，很大一部分是由於先前線下成交隨限購放開“浮出水面”，所以一定程度上講，9、10月份更能反映政策的實際影響力。

　　不僅如此，“新政季”其實寧波還出臺了大學生購房補貼政策，另有公積金貸款新政落地寧波或箭在弦上。

　　低價快銷模式成主流

　　市場築底回暖，開發商也卯足勁大打價格戰。錢江晚報記者在近幾個月的銷售榜中留意到，備案多半集中在價格已經貼地的樓盤。

　　銀億東岸13300元／平方米起、維科東院14264元／平方米特惠、公園1872起價12345元／平方米……如今“掀底價”的吆喝聲已經全城四起。

　　有業內就此認為，雙限放開都只是微刺激，真正刺激需求的關鍵還在於價格。

　　記者也從華星、迪賽等本地代理商打探到，他們現階段的銷售策略基本是“低價快銷”。陳敏梁透露：“我們會建議開發商壓低價格，先攢得認籌客戶，再憑價格優勢在開盤後快速銷售，一般爭取一兩個月內拿下。”儘管部分樓盤曾似有若無地放出提價信號，特別是一些前期量走得不錯的樓盤。但從目前這些樓盤的備案價看，“提價在即”、“縮減優惠”都只不過是“狼來了”。

　　新外灘1號的置業顧問就告訴記者：“現在推的二期房源價格較之前一批確實有所提高了，但畢竟房源位置也好了，所以不算漲價。”

　　而一些外來大鱷像世茂、綠地、九龍倉等為衝年終業績，其實近期也放下身段暗暗調價了，事實證明了“降價為王”的趨勢。

　　高庫存仍是硬傷

　　陳敏梁就此表示：“房貸新政一落地，確實有開發商喊著提價，但在寧波供應量持續高位的現狀下，真漲價不明智。”

　　近來公佈的2014-2015年度經調查的35個城市房地産短週期投資風險最高的五個城市中，寧波赫然居首，被列為風險城市之最。同時，對風險指數起到決定性作用的庫存量再次被提及。

　　報告直指寧波樓市的“硬傷”：供求關係失衡，供應規模過大，同時未來市場整體需求較弱。理由是2013年寧波的商品住宅期貨存銷比高達5.2，位居35個城市之最，説明市場未來1-2年去庫存化壓力最大，房價上漲的空間小。

　　據透明售房網顯示，當前寧波市區可售住宅近48000套，可售面積約650萬平方米，這就意味著就算沒有新房源入市，以每月3000套的成交水準預計，這些房子還要賣16個月。而事實上，供應量還在源源不斷，緊接著即將入市的新樓盤還有江山萬里、中海陽光玫瑰園、榮安香園、恒大城市之光、銀泰匯、景瑞上府、鉑悅府等近十個。

　　再論寧波的需求量，有業內這樣比喻：“池子裏的魚就那麼多了，撈去一網少一網。”因此在新政紅利與庫存風險共存之際，業界普遍認為，全年衝刺期能否成功成為強銷期，還要看樓盤是否以“低價快銷”為上策。記者 王凱藝