房貸新政月考:七折利率難實現 升溫不代表回暖？

　　房貸新政頒布近一個月，銀行的執行效果如何？對樓市的刺激作用如何？房地産市場走勢又將何去何從？自9月末央行、銀監會推出《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》後，不同聲音對樓市走勢的爭論從未停歇。

　　《每日經濟新聞》記者梳理數據發現，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會成交套數創下近12屆房交會的第二高位，成交面積也遠高於其他幾屆。同時成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時，品牌房企的優惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區新房、二手房的成交面積、成交套數，均環比上漲40%以上。最後兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩中有升。

　　不過，對於房貸新政的刺激效果，不少開發商持保留意見，認為“只是影響了客戶的購房心理”，去庫存最有效的方法還是主動降價。嘉聯地産報告就指出，雖然金融和政策環境已略有改善，但不斷疊加的庫存壓力，迫使品牌房企仍需堅持目前的低價策略。

　　由成交“升溫”的現象能否得出樓市“回暖”的判斷？成都某股份制銀行內部人士對 《每日經濟新聞》記者表示，各家銀行對房貸的實際優惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場下跌過程的一次小小反彈，真正的回暖並沒有到來。

　　“7折房貸利率”暫未執行/

　　國慶大假結束頭一天 （10月8日），各大開發商就紛紛“曬出”了房交會期間的成績單。藍光地産十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

　　事實上，房交會上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則佔了這批房源中的絕對主力，而價格直降則成為帶動銷售的最明顯因素。本屆秋交會的最大贏家藍光地産公開表示，秋交會成交房屋以低總價的三房為主。另外，記者了解到，成都萬科則推出了8.5折的強力優惠。“行銷不玩虛的，優惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識。

　　據中原地産統計，國慶期間成都共有142個重點在售樓盤（含秋交會參展樓盤40個），總計成交3727套，整體環比上漲103%，成交總金額近30億元，創歷屆最高。在10月之後的三周裏，銷售數據繼續向好。

　　那麼，對於這樣的成績，房貸新政立了多大功勞？事實上，《每日經濟新聞》記者調查發現，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執行，大家均在觀望等待進一步的細則出臺。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價帶動的。

　　第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均表示，銀行不會對房貸放出大量資金，面對樓市未來龐大的資金需求，“銀行會考慮房地産行業的系統性風險，不會給出很大額度的優惠貸款。”

　　不過，“認貸不認房”的政策也在一定程度上激發了改善型需求客戶的購買慾望。比如，與其他品牌房企的多盤聯動不同，中海地産便僅攜一個170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會，並且憑藉九號公館單盤攬金2.8億元。

　　“中央並非是在保房地産行業，無論是限購解除，還是限貸政策放鬆的表述，都是有條件、加以限制的。”北京師範大學金融研究中心主任、平安證券首席經濟學家鐘偉在接受《21世紀經濟報道》採訪時指出，早前的政策是在房地産市場發展過熱的背景下出臺的，而現在，則是調整其中不合適的成分。例如，既認貸又認房的政策，對市場殺傷力過大，應予調整。

　　強者恒強趨勢將更明顯/

　　市場下行之時，房企的日子普遍不好過，弱肉強食的叢林法則也益發突顯。數據顯示，截至三季度末，全國房企五十強中，僅有一成房企銷售目標完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業績分化嚴重，部分房企銷售完成率甚至不足30%。

　　“龍頭房企與普通房企之間已呈現進一步分化特徵，而這種特徵在市場低迷期尤為明顯。”同策諮詢研究部總監張宏偉認為，市場集中度將進一步提高。未來“千億軍團”房企之間，以及TOP100房企之間的競爭會更加激烈，強者恒強的行業洗牌趨勢將更加明顯。

　　在“現金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷售，回籠資金，另一方面則積極擴大融資渠道。記者注意到，《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》第四條指出，“要繼續支援房地産開發企業的合理融資需求”，支援資質良好、誠信經營的房地産企業開發建設普通商品住房。擴大市場化融資渠道，支援符合條件的房地産企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

　　羅元均告訴《每日經濟新聞》記者，不能否認的是，上述政策出來後，銀行會對是否借錢給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好説。總體來説，銀行更看重房地産行業的中長期變化，對貸款給房地産行業還是非常謹慎的。

　　在銀行人士看來，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千（每平方米）了，銀行所顧慮的是，如果市場價跌到五千（每平方米）怎麼辦？”通過銀行杠桿、民間借貸、信託進行融資的房企，“就好比一邊在融資買股，一邊買的股票股價卻在下跌，一旦債務到期股票還沒出手，那資金鏈就斷裂了。”預計到明年，還會有一批資金鏈斷裂的房企出現。

　　房地産投資應注重房産本身價值

　　《每日經濟新聞》記者注意到，面對樓市下行，中國家庭對房地産投資的前景判斷也出現了明顯分化。西南財經大學2014年中國家庭金融調查顯示，在買房人群中，第二季度購房者投資性購房動機佔購房總動機的24.8%，“投資性購房”成為最重要的購房動機，而第一季度此數據僅為10%。在賣房人群中，第二季度賣房者認為房價會降而賣房的比率為10%，而第一季度此數據僅為3.8%。

　　這兩組數據的變化，反映出“買房投資的家庭認為房價下滑，正是抄底進入的好機會。而賣房的家庭認為這是樓市衰落的開始，要趕緊處理掉投資性房産。”總體來説，中國家庭對房價的預期以“平穩偏下降”為主。

　　中鐵二局地産行銷總監劉斌在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，房地産已越來越多地回歸它的本來屬性，純粹是買來住或買來經商的情況越來越多。“以前大家跟著政策買房子，是因為覺得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價買的，明年是不是可以八九千元轉手出去？這是以前的思路。”

　　羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機，中國人買房過去有一個非常錯誤的觀點，就是投資人往往抱著短線投機心理，今年買進就期望明年翻倍賣出，投機亦是中國房地産市場十幾年來走過的彎路，房地産投資應是看地方、看項目、看價值點。

　　“至少現在在成都入手一套房子，工資房價比處於比較合理的水準。先不提短期內升值的問題，買一套有價值的房子投資回報率能做到年化7%~8%，是不是比把錢放在銀行裏好？”羅元均補充説，房地産從來不是投機性的，從房産本身價值考量才是真正的不動産投資。　　每經實習記者 丁舟洋 發自成都