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樓市寒流引發地價下行 國內大型房企逆市"抄底搶地"

2014-10-10 09:27 來源:經濟參考報 字號:       轉發 列印

  “十一”黃金周前夕發佈的房貸新政並未立竿見影。最新數據顯示,黃金週期間,大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後,9月再次擴大跌幅,市場下行趨勢未改。

  低迷態勢已經從樓市傳導到土地市場,9月多個城市土地成交量價雙降。《經濟參考報》記者了解到,隨著土地市場逐漸形成短期內的價格洼地,北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度,針對一些高性價比地塊展開“搶地大戰”。

  低迷

  土地市場下行明顯

  上海易居房地産研究院近日發佈9月北上廣深等10大城市土地市場成交數據,土地市場延續了8月降溫趨勢,且降溫速度加快。數據顯示,9月,10個典型城市土地成交建築面積1001萬平方米,環比下降53.2%,同比下降69 .3%。5月以來,土地成交建築面積同比均為負增長。且9月環比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個百分點。

  9月,10個典型城市土地出讓金收入358億元,環比下降32.7%,同比下降79.4%。當月土地出讓金收入環比、同比降幅同樣明顯增加。上海易居房地産研究院研究員亢亞娟稱,商品房市場成交低迷,在土地市場上的體現更加明顯,土地成交總量大幅下降,出讓金收入自然難有提升。

  綜合來看,2014年1至9月,10個典型城市土地出讓金收入為6149億 元 ,與2 0 1 3年 同 期 相 比 下 降15.4%,較2012年同期增長88.8%。

  值得注意的是,9月,一線城市土地成交建築面積為363萬平方米,環比下降22%,同比下降64%;成交均價為6381元/平方米,環比上升5 .9%,同比下降18 .5%。“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期,成交均價也出現下降。市場持續降溫,‘金九’不再。”亢亞娟説。數據顯示,9月,上海、北京、廣州、深圳土地成交建築面積同比增幅分別為-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中廣州、深圳降幅較上月明顯擴大,北京變化較小,上海降幅有所收窄。

  與一線城市類似,10大城市中其他6個二線城市土地成交建築面積6 3 7 .9萬 平 方 米 ,環 比 下 降61 .8%,同比下降71.5%;成交均價1976元/平方米,環比上升32 .7%,同比下降52.7%。二線城市土地成交建築面積已連續三個月同比下降,且降幅擴大。

  機會

  價格洼地逐漸顯現

  土地市場下行與樓市低迷息息相關。亢亞娟説:“總體來看,9月10個典型城市土地交易量和出讓金收入降幅均明顯擴大,主要是因為今年9月商品房市場並無太大起色,所以土地市場繼續降溫。”

  中 國 指 數 研 究 院1日 發 布 的《2014年9月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示,9月,全國100個城市住宅均價連續第5個月環比下跌且本月跌幅擴大。整體來看,全國主要城市住宅價格在經歷8月降幅收窄後再次擴大跌幅,市場下行趨勢明顯。

  儘管“十一”黃金周前夕發佈的房貸新政引發市場熱議,但從最新的黃金周樓市成交數據來看,市場尚未對新政的利好立即作出明顯反應。

  根據中原監測的40個重點城市數據顯示,今年“十一”黃金周七天商品住宅成交表現並不理想,處於2010年以來最低位,環比降幅為35%,較發佈“限購令”的2011年也下降了4%。且各線城市均降幅明顯,一線、二線 及 三 四 線 城 市 環 比 降 幅 分 別 為27%、47%、26%。

  中原地産首席分析師張大偉認為,房地産市場整體下行,銷售受壓,土地市場亦由熱轉冷。持續接近半年的樓市降溫,逐漸傳遞到了土地市場,土地市場也相應迎來價格洼地。

  成交價格也顯示土地市場正在進入價格洼地。9月,10個典型城市土地成交均價為3575元/平方米,環比增加43.8%。

  “9月的環比大增與出讓地塊的起拍價較高有關。不過,成交均價同比下降33%,土地成交均價已連續四個月同比負增長,且降幅有所擴大。”亢亞娟説。

  張大偉認為:“部分城市的土地價格已經開始出現下調跡象,預計一二線城市的土地價格後續也有望出現調整。”

  抄底

  房企上演“搶地”大戰

  在張大偉看來,土地市場進入低谷,為房企補充土地儲備創造機會。“從目前市場趨勢看,土地市場依然將低位運作,但抄底的企業將會增多”。

  9月28日,北京市曾出讓海淀中關村環保科技示範園、石景山劉娘府和朝陽孫河鄉等三宗經營性土地。其中,海淀和石景山地塊分別由北京威凱建設發展有限公司和北京德俊、奧宸聯合體競得,兩宗地塊合計規劃建築面積為17 .4萬平方米,成交總價為51.7億元。

  《經濟參考報》記者了解到,當日成交的地塊中,石景山劉娘府地塊吸引了京投銀泰、城建和方興聯合體、世茂、保利和首開、龍湖、融創和綠城聯合體、萬科和金地以及中水電聯合體、遠洋和奧宸聯合體共8家出價單位 前 來 競 拍 ,最 終 遠 洋 和 奧 宸 以49.17億元的合理價格上限,異地建設1000平方米保障房的代價競得,溢價率達到49%。

  9月29日下午,廣州集中出讓位於荔灣、天河、番禺和花都四區的13宗地,總出讓起始價達146.02億元。其中,廣鋼新城第二批推出的6宗地塊是此次拍地的重頭戲。該6宗地塊總起拍價為111 .21億元,各宗地塊起始樓面地價約14000元/平方米。

  據悉,當天競拍環節共吸引了萬科、越秀、方興、深振業、北大資源、保利等21家房企參拍,其中還有個別企業甚至持有兩個號碼牌。

  最終,共有10宗土地成功出讓,總成交價達155億元,其中廣鋼新城6宗地塊佔了122億元。另有三宗地塊流拍。在廣鋼新城地塊掛牌之初,曾有廣州市場人士認為,繼花地灣地塊、龍溪附近的高爾夫地塊之後,該地塊將引發房企間的激烈競爭。

  廣州房地産市場研究人士趙卓文認為,廣鋼新城地塊的出讓已成為今年下半年廣州樓市風向標。數據顯示,1至9月,全國商品房銷售面積同比下降8 .3%,廣東下降11 .3%,廣州下降逾30%,土地市場也隨之變冷。但趙卓文認為,廣州市場在下半年已經發生了明顯的改變。“廣鋼新城土地出讓的結果,可以讓業內把握當前市場的溫度”。

  “十一”黃金周前夕,南京土地市場也迎來了今年難得一見的“搶地之戰”。9月28日,備受矚目的南京南站G 51地塊進入現場競價環節。最終,萬科經過33輪競拍以總價1 5億 元 拿 下 ,樓 面 地 價 高 達10273元/平方米。據悉,這是南站板塊地價首次突破萬元,同時也是萬科自2012年首次進入該區域以來的第四次拿地。

  鏈家地産市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,今年以來房地産市場整體下行,在新建商品住宅成交疲軟,房企銷售業績不佳的大背景下,提高週轉率,加快庫存消化速度是開發商現階段主要的戰略發展目標。“很多房企在淡市拿地的也主要是針對一些高性價比的地塊”。

  中原地産市場研究部統計數據顯示,9月,遠洋、萬科、萬達、龍湖、世貿等20大標桿房企拿地總額173億元,成為最近半年來單月額度之最。張大偉認為,拿地節奏可以看出企業對未來市場的判斷。最近部分城市土地價格的下調,加上各地救市政策的疊加,預計土地市場在降溫半年後,部分企業可能會加大抄底拿地力度。他認為,一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。(記者 高偉)

[責任編輯: 林天泉]

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