限購“鬆綁”是不是房地産市場的“強心針”

　　珠海市住房和城鄉規劃建設局近日在官網發佈文件，取消樓市限購政策。至此，全國已有41個城市陸續取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持限購。數據顯示，北上廣深四大城市已經連續7個月供大於求，整體庫存一再達到歷史高點。業內專家認為，未來樓市傾向於“去行政化”的市場自我調節。在絕大部分限購城市已經取消、放鬆限購政策的前提下，一線城市限購政策短期內雖然不會取消，但是退出只是時間問題(經濟參考報9月29日)。

　　在一次次的試探、否認、叫停、暗松之後，影響中國房地産市場多年的限購政策，正在逐步淡出。此前，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。

　　此前，南寧市房産局出臺相關政策，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這一政策被房地産行業向外解讀為“救市第一槍”。然而，南寧市房産局很快出聲稱，這只是推動北部灣同城化的舉措之一。但連房地産業內人士都不認為這一舉措能夠在多大程度上形成“鬆綁刺激效應”。

　　除直接鬆綁限購外，一些城市還通過稅費減免、資金補貼、信貸放鬆等方式，來刺激房地産市場的購買力。市場轉冷影響房企土地購置，對許多依賴土地財政的地方政府來説，將明顯影響地方政府的財政收入，這也為地方政府出臺“救市”政策提供動力。部分城市紛紛開始“鬆綁”樓市。考慮到高層此前明確的分類調控原則，只要不觸及底線，根據自身城市情況進行的微調或在官方容忍範圍之內。但此前限購政策在許多二三線城市執行並不嚴格，略微放鬆對市場的刺激作用也相對有限。目前，信貸的縮緊進一步加劇了房企的困難，尤其是偏緊的信貸對於房地産需求的抑製作用十分明顯。

　　中國房地産市場的降溫已經成為不爭的事實。專家指出，2014年樓市明顯出現了和2013年不一樣的變化，在2013年出現的市場分化逐漸演變為市場的全線放緩。包括大中小開發商在內的房企降價和優惠促銷等活動已經呈現全面鋪開之勢，更引起業界緊張的是，今年以來，中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現。一些人士預測稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢下，房地産行業已經觸到“天花板”，而房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。

　　在這種形勢下，房企對於政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲。今年高層提出的房地産市場分類調控的核心就是地方能夠根據自己城市的情況，制定符合市場和本地實際的差異化政策。地方政府的調控思路不能只是單一地鬆綁或者收緊，而應該全面綜合地考慮市場狀況，既要支援剛性需求購房者，也要確保市場穩定。目前放鬆限購的效果非常小。在樓市成交整體低迷的背景下，信貸政策似乎一直沒有鬆動的跡象，反而出現了停貸、利率上浮等跡象。此外，經濟增長下行壓力依然存在。房地産的投資值未能得到釋放，大範圍的投機性購房不會出現。

　　中原地産市場研究部總監張大偉認為，現在開發商降價主要有三方面原因，首先是信貸緊張，其次是庫存壓力大，三是預期變了。而信貸是最關鍵因素，今年就算全面放開限購，如果信貸依然收緊，市場依然會降溫。今年的《政府工作報告》首度未提房價調控，取而代之的是針對不同城市情況分類調控。從已公佈的“鬆綁”路線來看，購房資格中戶籍放鬆和限購範圍鬆動都是限購政策調整的手段。但有業內人士表示，放開限購對市場的影響力或許並沒有想像中那麼大，尤其是一二線城市樓價已經相當高了，貸款不能放開對購買力的釋放作用就會打折扣，因此後市如何或許確實還要觀望一陣才更清晰。

　　目前問題是一些城市商品住房成交量價齊跌，可售房源處於歷史高位，而且消費者出於“買漲不買跌”的心理，越加遠離樓市。如果像業內人士所擔心的，放開限購還是沒人買，怎麼辦？不僅如此，如果放開限購，甚至是放開限貸，投資性與投機性購房潮捲土重來，“炒房團”放虎歸山成“還鄉團”，房地産調控豈非前功盡棄？現在房價剛有所下降，普通老百姓從中看到了希望。如果“救市之槍”頻頻打響，會不會令有剛性購房需求的中低收入者很受傷？