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葉檀:推進不動産登記須保護土地使用權

2014-08-18 13:55 來源:解放日報 字號:       轉發 列印

  政府近期大力推進不動産登記,進行農村土地確權,引發關於土地改革的探討。在各種聲音中,有人希望一步到位,實現土地私有。這是不切實際的想法,土地國有的根基如果動搖,風險大到不可承受,結果不可能好。

  且讓我們看看其他國家都是怎麼做的。

  比如,在土地使用權保護方面,英國的一些制度經驗就有可資借鑒處。英國土地並不屬於私人所有,在法律上屬於國王所有,個人、企業和各種機構團體僅以某種方式持有土地。持有土地者分為土地自由保有和租賃保有兩大類。自由保有權一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎確定,在他人土地上居住或使用12年,土地視為使用者保有。租賃保有權有125年、40年、20年、10年等,並通過合同或協議確定土地權利和內容。在租賃期內,確定的土地權利和內容不能隨意更改,自由保有權人不能隨意干涉。英國對於土地産業權的保護十分完備,1925年出臺了《財産法》作為大法,其後陸續一系列的法律規定了土地的方方面面;保證土地使用權完整,只要使用權人不違反土地法、土地規劃或侵犯他人利益,即為土地的實際所有者。

  中國歷史上也曾經出現過類似的土地使用權辦法。按照歷史學家樊樹志的研究,從明清到民國,土地所有權被分為“田底”與“田面”,構成所謂的“一田二主”,田底也有最終的所有權歸田主所有,但這些田主有些居於都市,有些歷經數代,與鄉村田地隔得很遠。田面是田地的使用權,由於來源不同,“田面田”性質不同,既有欠租撤佃的“相對的田面田”,也有欠租也不可撤佃的“公認的田面田”。這些田面可以交易,由此出現多層次的田主,原地主不可以輕易趕走擁有田面的佃戶,有一些還是永佃權。

  保護土地使用權,一定程度也體現在徵地的公平上。

  1909年英國首次有城市規劃法,1947年修訂,為了公共利益,政府可以使用強制購買權也即徵地。享有這項權力的有政府和其他機構,包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發展公司,以及自來水和電力公司等。徵地絕非毫無節制,受到各方面制約。何種用地功能屬於公共利益範疇則由議會決定,以法律形式確定下來,城市規劃經過公眾充分討論後,規劃專家委員會審核通過。徵地機構在取得強制徵用權後,須經過一系列嚴格的步驟並對被徵地人做出最合理的補償,其中細化到是直接損害還是間接損害,如果是間接損害,損失如何評估,有一整套公開而細緻的流程,每個人可以依此計算。無論英美,任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途,一些城市街區甚至連改變房屋造型顏色,都必須申請規劃許可。土地所有者並不能隨意對土地進行開發,這一限制通過土地用途管制來實現。

  最後,如果被徵地人如對公開質詢的結果有異議,如果對賠償不滿,可向最高法院上訴,對於收入在一定範圍內的被徵地人,還可在法律費用方面獲得經濟資助。複雜的程式與制約機制,也保證了徵地者會將被徵地的效率提到最高,以節約成本。

  沒有細緻的法律,各方沒有法律意識,徵地者不受制約,就算實行了土地私有,也解決不了目前一些地方出現的掠奪式徵地,土地效率低等諸多問題。要保護土地擁有者的權益,首先從保護使用權開始。

[責任編輯: 林天泉]

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