購房者麻木面對政府救市 房企繼續大幅降價走量

　　限購僅剩9城市 購房者“麻木”面對政策示好

　　有觀點認為，目前政府方面只能採取一些中力度的政策減緩房地産市場下行的步伐，且在政策的考量範圍內，政府還要緊盯通貨膨脹，一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死

　　■本報記者 王 崢

　　自6月底呼和浩特宣佈取消限購後，一個月多的時間裏，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進行了調整。

　　不過，對於地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場反應卻並不積極。同時，開發商對於政府本次救市的力度與效果也心存質疑，不少房企在鬆綁限購的三、四線城市仍延續此前大幅降價走量的策略，寧可不賺錢甚至小虧一點，也要儘量多收回一些此前在三、四線城市投入的資金。

　　而在中原地産調研的13個典型城市中，限購放開對各地7月份成交量有實際幫助的僅有5個城市，其餘8個城市的真實成交量不僅沒有回升，甚至出現下降。同時，根據限購放開前後十大標桿房企的每週成交面積及新開盤銷售率，可以看出限購放開對標桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價對銷售業績的影響更大。

　　此外，恒銀基金相關負責人指出，即使放開限購不能達到地方政府的預期效果，市場也不要期望更大力度的救市政策出現，畢竟在目前的情況下，政府方面只能採取一些中力度的政策減緩房地産市場下行的步伐。而且在政策的考量範圍內，政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死，這對整個的經濟系統傷害會更大。

　　僅剩9城市限購

　　截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個城市外，在此前執行過限購政策的46個城市中，已經有37個放鬆了限購。不少業內人士均表示，除上述4個一線城市外，預計其他城市年內都將對限購進行調整。深圳官方則已經明確表示，將繼續嚴格執行限購政策。

　　8月15日晚，哈爾濱市住房保障和房産管理局發佈通知稱，自8月16日起，在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時，購房人無須提供住房情況證明。這也意味著購房者在哈爾濱買房將不再受到套數限制。

　　據悉，2011年2月18日，哈爾濱市出臺《關於進一步做好哈爾濱市房地産市場調控工作有關問題的通知》，規定在哈爾濱擁有兩套住房的家庭不能再在該市購買住宅。

　　哈爾濱市住房保障和房産管理局官網數據顯示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年減少13527套，降幅為15%。

　　而隨著哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，仍在執行限購的城市數量也首次降入到個位數。目前，除北上廣深外，二、三線城市中只剩下南京、大連等少數幾個城市仍在執行限購政策。

　　救市效果被指不強

　　實際上，在越來越多城市鬆綁限購的情況下，各地樓市整體表現確實較此前有所回升，但增幅並不明顯，且各地差異較大。

　　中原監測的40個重點城市，7月份新房成交面積環比增長9%(大部分城市均是在7月份放開了限購)，比其之前預測的增幅高2%。增長點來自二線與三、四線城市，均環比上漲11%。而其中包含的20個限購放鬆城市，環比平均漲幅達20%，是7月份樓市回升的主力。

　　而一線城市作為堅決執行限購的城市，7月份成交量環比下挫近8%，來到年內第二低位。但與此同時，其二手房成交量仍有一成的環比增長。對此，中原地産首席分析師張大偉表示，這顯示推盤不足、定價過高限制了一線城市新房的銷售表現。

　　放鬆限購後，部分城市市場網簽數據大幅反彈，如濟南7月份成交量環比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長。不過，張大偉表示，這些表像並不意味著放鬆限購帶來的真實的成交量。

　　以成都為例，7月份成交增量中70%來自於高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，7月份環比增長約為9%。由於低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實際增長或更少。

　　同時，7月份福州雖然成交量環比大增61%。但這主要來自閩江世紀城和一個保障性項目的集中備案，兩個樓盤合計備案900套，佔當月全市總成交半數以上。除這兩個項目外，其餘樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月份福州樓市的環比增長與限購放開沒有直接關係。同時，7月份福州全市成交均價從6月份的1.7萬/平方米降到1.4萬/平方米，樓盤降幅在10%-15%左右，最高達25%，對成交回升也有幫助。此外，濟南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤實際增長約為8%。

　　實際上，只有杭州和寧波，在限購正式放鬆後市場表現良好，成交量較此前有三成增長。但由於限購放鬆時間不足一個月，其長期效果有待觀察。

　　張大偉表示，他們調研的13個典型城市中，限購放開對7月份成交量有實際影響的僅有5個城市，其餘8個城市的成交量沒有回升，甚至還有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實際刺激大多在10%左右。

　　市場仍處下行通道

　　雖然放鬆限購城市數目急劇擴大，但就目前來説，整體房地産市場仍處於下行通道。

　　根據國家統計局發佈的2014年1月份-7月份全國房地産開發經營數據顯示，2014年1月份-7月份，全國商品房銷售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷售額為3.6萬億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷售額為2.99萬億元，同比下降10.5%。

　　據悉，今年以來商品房銷售指標同比持續下降，在6月份降幅短暫收窄後7月份重新擴大，需求仍然較為低迷。東部地區銷售面積和銷售額繼續下降且降幅繼續擴大，中、西部地區銷售指標增速則進一步回落。

　　供應方面，房地産開發投資額同比增速進一步回落，新開工面積降幅持續收窄，東部地區增速回落幅度最大。資金來源方面，整體資金來源增速提高，國內貸款增速提高，自籌資金增速及佔比提高，定金及預付款降幅繼續擴大。

　　對此，中指院的報告指出，放鬆限購城市的增加，短期內有助於引導市場預期，帶動需求釋放。在市場預期逐步穩定的前提下，加強金融支援，企業靈活促銷，有望帶動市場回升。但限購鬆綁無法從根本上扭轉市場供需失衡、庫存量加大的局面，未來市場仍將以去庫存為主基調。

　　一線城市難鬆綁

　　而在二、三線城市紛紛解除限購的同時，一線城市對限購仍沒有半點放鬆的跡象。

　　深圳市規劃和國土資源委員會近期通過官方微博表示，根據分類調控精神，深圳市將繼續實施限購政策，促進房地産市場平穩健康發展。同時，健全房地産市場監管機制，加強市場監測分析，一方面加強預售許可管理，引導開發企業理性定價；另一方面要求開發企業嚴格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標價對外銷售。

　　不過，有業內人士指出，由於深圳的戶籍政策在一線城市中是最為寬鬆的，因此限購對其實際影響並不大。

　　“就像窗戶開的和門一樣大的時候，門開不開已經不重要了。”張大偉表示。其認為，深圳落戶難度在一線城市中最小，基本只要本科畢業，就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬鬆。所以限購政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。

　　據悉，深圳計劃在近幾年大力增加戶籍人口，戶籍人口數量要從2011年年末的259萬人增加至2015年的400萬人。而2012年年末，深圳的戶籍人口為304.94萬人，較上一年增加29.59萬人。因此，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買兩套住房，其限購政策在不斷增加的戶籍人口下，影響遠不及于其他一線城市。

　　張大偉表示，從目前市場情況看，一線城市年內取消限購的可能性非常小。雖然上半年一線城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出讓情況良好，對整體經濟的影響不大。不過，一線城市依然會在戶籍、工作居住證、稅費等方面進行調整，通過釋放鬆綁信號增加樓市活躍度。