濟南房地産調查結果：三成多公眾預測房價下跌

　　2014年4月到5月,山東社科院省情研究中心、山東大明經濟發展研究中心對濟南房地産市場及政策評價進行了問卷調查。調查結果顯示,三成以上的受訪者判斷濟南房價會下跌;與住宅“泡沫”相比,濟南商務樓樓市的“泡沫”更值得注意。

　　該房地産調查內容包括房價走勢判斷、購房計劃、購房原因、購房付款方式等。結果顯示,35.42%的公眾認為2014年濟南市房價會下跌,但跌幅不大;29.48%的公眾認為房價會保持穩定;22.12%的公眾認為房價會升,但是幅度也不會很大。另外一些受訪者認為房價走勢不好判斷。

　　山東大明經濟發展研究中心主任王漢斌告訴記者,這個結果非常有意思,公眾對於房價走勢的判斷與開發企業正好“相反”。

　　“大多數房地産企業認為2014年濟南市的房價將穩中有升,但是漲幅不大。”王漢斌説,與公眾對住宅價格看跌相比,對於商務樓的價格,32.80%的公眾認為將會上漲。

　　“一方面,是因為住宅樓市整體低迷的大環境影響到受訪者的判斷;另一方面,受訪者對濟南省會城市的服務業發展前景看好,因此拉高了商務樓價格的走勢。”對此,王漢斌表示,從調查結果來看,作為二線城市的濟南,要把握好商務樓需求的市場容量,和住宅相比,濟南市商務樓的“泡沫”更明顯、更值得注意。

　　調查結果顯示,39.65%的公眾購買住宅是為了改善居住條件,31.26%的公眾是為了子女購房,13.06%的公眾是為了解決個人的居住問題。很顯然,改善型剛需是支撐濟南樓市的主要力量。

　　而在當前樓市走向不明朗的情況下,61.27%的受訪者表示會考慮在半年內購房,25.16%的受訪者選擇在一年內購房,而7.41%的公眾先看看再説。

　　“應該説市場需求很強烈,但是觀望情緒也很明顯。”王漢斌分析説,濟南房産市場自住和改善型需求是主力,這與濟南的城市進化是相符的。大部分受訪者表示將會在半年內出手,這與他們判斷年內樓價將會調整完畢,政府不會容忍樓市長期低迷有關。

　　對於部分公眾近期內不打算購買住宅樓的原因,調查顯示最主要的原因是經濟條件不允許。30.57%的受訪者因為經濟條件有限,近期不考慮買房,而24.48%的公眾表示是因為受限購限貸政策的制約,23.46%的公眾認為房價會降,想再等等看。

　　而對於有購買住宅計劃的人,在置業時66.61%的公眾會選擇銀行按揭,另有17.59%的公眾會選擇公積金貸款,這意味著通過貸款方式買房的比例能佔到近85%。

　　王漢斌認為,對於大多數人而言,經濟問題是制約購房的首要問題,這從另外一個角度説明瞭信貸對於房地産市場的意義。

　　“國內購房者的首付比例普遍較高,加上中國傳統文化因素的影響,國民一般不會輕易拋棄房産,而且我省房地産市場上的投機因素相對較弱,因此相關部門應該考慮制定和執行與我省省情一致的房地産政策,不宜與全國一刀切。”王漢斌表示,目前取消限購對於房地産市場意義不大,只有信貸放開才能夠真正激發房地産市場。

　　據王漢斌介紹,由於調查是在今年春夏之交進行的,當時濟南市政府並沒有做出取消限購的決定。因此,在調查時對於限購限貸政策還進行了考量。

　　結果顯示,45.71%的公眾認為限購限貸政策既不合理也不合法,應該取消;22.47%的公眾認為上有政策,下有對策,限購限貸政策已經名存實亡;另有,11.64%的公眾認為該政策對樓市影響不大,房價仍會平穩增長。只有20.18%的公眾認為限購限貸政策有利於房價調控,房價會走低,應該堅持。

　　“由此看來,政府取消限購政策還是符合大多數人的想法的。”而在王漢斌看來,限購限貸政策也有違市場經濟的原則。“老實説,這個政策出發點還是好的,是為了打擊過度投機投資,引導市場理性,制止房地産虛火上升。但從市場經濟的原則看,的確極不合理也未必合法。不管你承認不承認,房地産業的地位就擺在那裏,目前還沒有哪個産業能夠代替它對國民經濟的拉動作用。”

　　王漢斌認為入市與否和貸款與否,不妨交給公眾和銀行按照風險自擔的原則,自主去決定。政府要做的只是風險提示和考慮困難人群的居住保障。政府對市場的干涉過深,遲早會使自己陷入兩難境地。