分析稱地産行業超額收益將逐步顯現

　　當前，房地産行業面臨的信貸因素正在朝有利剛需的方向變化；政策微調以“千方百計”消化庫存，預計降價跑量將會貫穿整個下半年，由上半年的量價齊跌向價跌量升的階段過渡。6月銷售數據超預期意味著基本面見底時間提前，超額收益將逐步顯現。未來信貸因素的變化以及購房者的行為將對成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當下，地産板塊值得積極關注。

　　信貸因素向有利剛需的方向變化

　　7月23日，我們對37個城市共計113個樓盤進行了調查，重點關注首套房的按揭貸款利率情況，主要觀察到兩個現象，一是部分城市地方商業銀行出現折扣，如杭州商業銀行9.9折、無錫商業銀行9.5折，農商行在上海、北京和無錫等地的樓盤都有9.5折；二是各個銀行包括四大行在內，從上浮到回歸基準的較多。綜合來看，儘管折扣仍然較少，但是首套房按揭貸款利率變化正呈現一個倒U型：從去年年底的折扣減少、到今年年初的回歸基準、到今年一季度的上浮5%-10%、到今年4-5月份上浮10-20%，再到目前的逐步回歸基準。我們認為，信貸因素正在朝有利剛需購房者的方向變化。

　　事實上，我們在5月份特別是在央行喊話以來，就一直堅持判斷首套房按揭貸款成本終究會下降，這種下降或是來自市場自發的調整(長端利率的自身調整)或是來自政府適當的介入(央行窗口指導、定向降準、定向再貸款等，和設立住房金融機構)。值得注意的是，7月23日召開的國務院常務會議，部署了多措並舉緩解企業融資成本高問題，即降低社會整體的資金成本，這或將間接傳導至按揭貸款利率。

　　按揭成本的下降對剛需購房者具有較大的吸引力，根據我們簡單的測算，如果首套房按揭貸款利率由上浮10%回歸至基準，其效果相當房價向下調整6%。而經過三年的限購限貸之後，投資投機需求已經基本被擠出，同時，從購房者的年齡段也可以看出剛需購房者佔據目前市場需求的絕大部分。綜合兩方面因素，我們認為，信貸因素的改善將促進剛需入市，從而使得成交恢復。

　　政策微調消化庫存降價跑量將成主旋律

　　據媒體報道，住房和城鄉建設部部長陳政高主持召開了其履新後的第一場全國住房城鄉建設工作座談會，提到“千方百計消化庫存”。我們認為，陳部長的表態，從側面反映了目前各個城市房地産銷售疲軟、庫存高企的事實。儘管統計局公佈的今年1-6月的銷售數據超出了市場預期，但從數據看，全國商品房銷售面積累計同比依然下滑了6%，並且30個大中城市的數據尚未出現明顯改善。此外，庫存水準繼續快速上升，去化週期進一步拉長。

　　截止到目前為止，已經有約20個原先限購的城市對限購政策進行了一定的調整，還有一些城市在公積金政策、財稅政策以及落戶政策方面也制定了一些有利剛需的調整。我們認為，本屆政府對於房地産市場的態度始終堅持以市場為導向，這也與十八大的精神一致。同時，政府對住房市場的基本目標，即是習總書記在去年年底提到的“滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”，在這個基礎上，地方政府關於呵護剛需的政策措施也就顯得順理成章。我們預計，政策的微調將在各地持續，這對未來的成交也將産生積極影響，有助於消化當前房地産的高庫存。

　　房地産市場的成交疲弱使得開發商2014年上半年的銷售目標完成情況都不盡如人意，時間過半任務完成過半的開發商較少，大部分的完成度在35-40%左右，如果不調整全年的目標，下半年的銷售壓力都會比較大。同時，開發商的推盤高峰普遍集中在三四季度，考慮到當前庫存已處於高位，如果需求不能有效恢復，批售比的數據將會繼續惡化。

　　從數據來看，重點城市的房價從5月開始已經出現環比下跌。結合庫存水準以及開發商的情況，我們預計，降價跑量將會貫穿整個下半年。整體判斷，下半年行業在信貸水準恢復正常、政策微調延續以及房價環比下跌的情況下，將會由上半年的量價齊跌向價跌量升的階段過渡。

　　過去的兩輪週期已經證明，地産板塊的超額收益始於成交見底之前。當前，在影響成交的因素中，市場對政策微調和以價換量的延續已經形成較為統一的認知。因此，未來信貸因素的變化以及購房者的行為將對成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當下，地産板塊值得積極關。

　　廣發證券 樂加棟