北京普通住宅標准將上調 促二手房流通

　　上週末進行的北京經濟工作會，以及隨後傳出的市住建委對房地産的調控思路，從宏觀與中觀層面給北京下半年樓市定了基調——北京房價“穩中有降”態勢，政府不會干預也不會放鬆限購政策；市場監管會加強和創新，適度放開高端項目，並通過稅收杠桿發揮二手住房在市場的作用。

　　房價下行 新政策“不輕易出臺”

　　上半年，北京商品住房成交量呈下滑態勢，新建商品房簽約量減少44.5%，價格漲幅同比連續8個月回落；二手房簽約量減少52.6%，價格環比連續3個月下降。對此，北京市的態度已經在上週五明確傳出——“要冷靜觀察，不能因此進行干預，不輕易出臺新的政策，甚至採取放鬆限購等措施。否則，會削弱結構調整的動力，影響城市可持續發展。”

　　而對房價“穩中有降”，北京則更是從積極角度給出了思考：這是多年來房地産調控追求的基本目標，背後還是市場在起決定作用，有利於擠出前些年積累的泡沫，促進行業長期健康發展。

　　然而，“冷靜觀察”不意味著北京市政府要無所作為。在經濟工作會的專題報告中，“房地産”被列為上半年北京經濟“需要重點關注”的六大問題之一。報告指出，北京將繼續關注後期走勢，深化房地産結構調整，“加強和創新市場監管”。

　　樓市分類調控 適度放開高端項目

　　如何“加強和創新市場監管”？北京上半年經濟工作會剛剛結束，市住建委已經給出了下半年北京的房地産調控的基本思路。據悉，下一步北京的房地産調控思路是按照分類調控的原則，保證供應，穩定市場。適度放開高端商品房項目，加強稅收徵管，保持房價基本穩定，並適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。

　　市住建委表示，北京將完善價格引導機制，保證商品房市場供應，對定價基本符合市場實際的項目加快審批，督促項目儘快銷售。適度放開高端項目，加強稅收徵管。繼續加強房價監測，保持房價基本穩定。

　　據了解，從去年下半年以來，北京對價格較高的高端商品房的入市控制較嚴，甚至傳出“4萬元以上新盤不批預售”的説法。而且對商品房實行“限價令”，要求商品住宅在申請預售時上報的定價，不得超過前期開盤的價格或是周邊同品質樓盤的價格。

　　此次則明確提出將適度放開高端項目，並稱對定價基本符合市場實際的項目將加快審批，這將比之前“限價”的原則有所鬆動。

　　二手房價連跌 “普宅”將調標準

　　北京樓市的“存量房”長期居高不下，業主輕易不願出手，導致市場流通不暢。但最新披露的上半年樓市數據顯示：二手房簽約量減少了52.6%，價格環比連續三個月下降。這種“量價齊跌”的態勢，給政府調控提供了新的機會。

　　市住建委表示，下一步將發揮二手住房市場的作用，滿足居民自住型、改善型需求。適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準，促進二手房流通，緩解供需矛盾。

　　所謂“普通住宅”，在買賣中可以享受到稅收的優惠。如個人將購買超過5年的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人購買非普通住房，是按照3%稅率徵收契稅，而對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　■業內解讀

　　“普宅”若調標準 相當於買二手房減稅

　　北京目前的普通住宅標準是2011年12月才修訂執行的。隨著近幾年的房價上漲，這種普宅價格已經與實際房價産生差距，六環之外的很多剛需樓盤，按照售價都不是普通住宅，“被豪宅”了。鏈家地産市場研究部張旭昨天告訴北京晨報記者，目前二手房交易當中的營業稅和契稅徵收都與是否普宅掛鉤，上調後部分房源由“非普”轉為“普宅”，相應稅費成本將降低不少，對於加速二手房的交易，減少購房成本有利，也會在一定程度上直接促進“剛需”入市。

　　張旭同時認為，在全國地方密集放鬆調控的背景下，北京相比之下思路非常冷靜，政策調整幅度並不大，限購限貸均未觸及，只屬於配套政策的微調。畢竟當前北京樓市的回落並非如二三線城市出現真正的供大於求，只是需求的觀望和延緩入市而已。通過放開高端項目入市，將促進高端住宅市場供應及成交的活躍。但對當下市場來説，影響面不算大。晨報記者 王萍

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　　自住房“大量棄購”屬“誤讀”

　　市住建委：所謂“棄選”房源全部售罄

　　晨報訊（記者 王萍）針對近期有媒體報道自住房“大量棄購”。市住建委表示，經調查分析，是個別媒體將中簽家庭放棄選房，等同於項目滯銷，屬於誤讀和曲解。

　　北京晨報記者了解到，從銷售形勢看，進入選房程式的自住房項目，雖然出現了中簽家庭“棄選”的情況，但均按照程式由其他中簽家庭“遞補”選房，全部被申請家庭認購，在短期內實現售罄。

　　而産生中簽“棄選”的原因，市住建委分析稱，主要在於自住房在産品及價格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購對象上又包括了保障房家庭在內的低端需求，銷售對象相對寬泛，受政策惠民內容吸引，部分支付能力不足的家庭也參與申購，導致中簽後因無購房能力只能放棄選房。

　　此外，部分有支付能力的中簽家庭對項目的區位、戶型、配套等條件考量較多，選房時綜合比較後放棄，希望隨著項目不斷入市，能夠選擇到更“合身”的自住房。

　　截至目前，北京已有13個自住房項目接受申購，提供房源1.95萬套。據悉，下一步，相關部門對已供地的自住房項目，將逐個梳理，主動服務，促進項目儘快上市銷售。同時，加強銷售環節的管理，指導企業做好網上申購、現場確認、資格審核以及搖號、選房等工作，爭取年內完成3萬套以上的自住房銷售。

　　申購方面，全市申購家庭約33萬戶，累計申購88.5萬次。市住建委認為，綜合自住房項目暢銷局面和實際購房群體看，自住房有效確實滿足了“夾心層”及中端購房需求，得到了購房者的認可，對穩定北京房價、完善住房供應體系作用逐步顯現。

　　■新聞背景

　　“普宅”標準

　　3年前曾調整

　　本市2008年11月起實施的普宅標準規定，普通住宅平均交易價格根據環線和房屋總價劃分為四檔，三環以內總價215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套的房屋，將為認定為普通住宅。

　　經過調整的新標準是從2011年12月10日起實施的。享受優惠政策普通住房平均交易價格調整為按照全市住房平均交易價格結合區位調整系數確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建築面積18000元。分環線區域和方位進行系數調整，調整系數為四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0，六環外0.8。

　　公式為：每平米價格上限=平均交易價格（18000元/平方米）×調整系數×1.2），享受優惠政策住房的每平方米價格上限是：四環內北部地區為38880元、南部地區為34560元，四至五環北部地區為32400元、南部地區為28080元，五至六環北部地區為25920元、南部地區為21600元，六環外地區為17280元。

　　普通住宅標準變化

　　●2008年11月

　　三環以內 215萬元/套

　　三環至四環之間 175萬元/套

　　四環至五環之間 165萬元/套

　　五環以外 100萬元/套

　　●2011年12月10日

　　四環內

　　北部地區 38880元/平方米

　　南部地區 34560元/平方米

　　四至五環

　　北部地區 32400元/平方米

　　南部地區 28080元/平方米

　　五至六環

　　北部地區 25920元/平方米

　　南部地區 21600元/平方米

　　六環外 17280元/平方米