魯能、政府“互謀”惡果：囤地引發的土地閒置

　　人民網北京7月21日電 (余燕明)魯能集團在海南圈地、囤地早已不是秘聞。

　　日前，海南省國土環境資源廳約談12家在瓊閒置土地企業，魯能集團赫然在列。

　　根據海南省國土廳要求，這12家被約談的企業必須在7月底前和政府簽訂土地處置協議，並繳納保證金，保障項目按照約定動工開發。如果不按照新簽訂的土地處置協議執行，到期不開工，形成新的土地閒置，政府將沒收保證金並無償收回閒置土地。

　　“此次約談魯能集團海南閒置土地問題，主要涉及的是5宗土地，共計2200畝左右。”海南省國土系統的一位官員告訴記者，“現在魯能集團暫時與政府達成的處置協議是延期開發。”

　　上述官員進一步介紹，魯能集團這5宗閒置土地集中在2006年獲得，閒置到現在已經有逾8年的時間，這些閒置土地位於澄邁縣北部老城開發區的盈濱半島。

　　“魯能集團土地閒置的原因比較複雜。比如當地規劃的調整，配套基礎設施建設不到位，還有當地農民對土地補償不滿意從而進行阻撓項目的開發。”該官員向記者透露，“這些閒置土地歸屬魯能集團在海南的附屬公司，一個是海南永慶生態文化旅業有限公司，一個是海南盈濱島置業有限公司。”

　　記者了解到，海南盈濱島置業有限公司由青島恒源英大置業有限公司和海南英大房地産開發有限公司出資設立，在2009年魯能集團的一次産權整合中，海南英大房地産開發有限公司將其持有海南盈濱島一半的股權無償劃轉給魯能集團，海南盈濱島置業因此成為魯能集團的子公司，旗下涉及的業務涵蓋房地産、酒店、旅遊、高爾夫以及遊艇等開發和運營。

　　而海南永慶生態文化旅業有限公司實為海南盈濱島置業的下屬子公司，魯能集團曾在2009年到今年3月份，幾度嘗試通過上市企業天津廣宇發展股份有限公司將魯能集團在海南的土地資産進行重組，不過均告流産，而海南永慶生態文化旅業和海南盈濱島置業也都牽涉其中，當時海南永慶生態文化旅業擬置入廣宇發展的土地面積就達1800畝。

　　另外，據記者獲悉，此番魯能閒置土地所屬項目則是盈濱半島項目。

　　記者獲取到的一份世聯地産為海南魯能盈濱半島項目編制的一份規劃顯示，該項目區域佔地11平方公里，魯能集團累計獲取到5000畝土地，不過“項目地塊權屬複雜零散，只有少量開發”。根據該規劃披露，其中項目有超過2700畝的土地為農村集體用地，僅有不到1000畝的土地面積可進行項目的開發與銷售。而當時世聯地産也提醒，盈濱半島項目剩餘大部分土地並未徵為國有，未來涉及徵地拆遷補償工作量較大。

　　此外，這份規劃還具體測算了盈濱半島項目的成本，其中涉及到的土地費用大概為12億元，一級開發成本約12億元，建安成本約1.2億元，旅遊區成本費用約為10億元，魯能集團將為此投入的總成本超過93億元。

　　早在2006年魯能集團便與海南省澄邁縣簽訂《盈濱半島及周邊土地開發框架協議》，據公開報道，當時簽約儀式上海南省政府及國家電網的一把手悉數到場，而魯能集團也承諾“在盈濱半島及周邊地區投資過百億”。

　　“當初企業與海南政府簽訂的一紙協議，其實已經給如今土地閒置埋下伏筆。簡單説，就是這種成片開發與整體開發模式，必然會導致土地閒置。”海南省當地一位熟悉海南房地産市場的人士向記者分析説。

　　援引當時魯能與海南簽訂協議時當地媒體的報道，兩者協議的開發模式是所謂的“動態的合作模式”，具體即“澄邁出讓給魯能的地價，如果是5年到10年內才開發，則比5年內開發每畝增收2萬元；如果10年後才開發，則按當時的市場價出讓；如果是開發10年後地價上漲，上漲部分的3成為地方政府收益”。

　　對於這種開發模式，當地政府認為“首先能減少因企業不按承諾投資，給地方政府造成的土地閒置損失；其次還能讓地方在土地升值中持續分一杯羹”。

　　“實際上就是企業和政府在對賭，就是囤地升值。”上述知情人士直言不諱，“為了賺大錢，肯定是囤地坐等土地升值，政府和企業都會雙收。”