評論：房地産這頭“驢”還不能殺

　　基於大多數城市住宅庫存較大、部分城市商業地産泡沫初露的情況，不可忽視商品房市場降溫對經濟增長的負面作用。

　　今年以來，中國經濟生活中，有兩大熱點話題：一是穩增長又成為各級政府最重要的工作，以及宏觀經濟政策的首要目標，二是房地産降溫引發了各界人士的強烈關注。

　　房地産業是事實上的支柱産業。回顧過去十多年，有幾組數據可資佐證。房地産業在國民經濟中的地位，集中體現在全國房地産業增加值佔GDP的比重，這一指標從2000年的4.2%，持續攀升到2013年的5.9%。由於我國統計體系低估了自住房的虛擬租金，所以這一比重是被低估的。美國、日本的房地産業增加值佔GDP的比重，都在10%以上。另外一個指標，更能直觀的説明問題：全國房地産開發投資佔GDP的比重，從2000年的5%，持續上升到2013年的15.1%的水準。

　　那麼，今年以來情況如何？今年一季度全國GDP增速只有7.4%，而增長的全年目標是7.5%。於是4月份以來，多數國務院常務會議的內容，都與穩增長、微刺激有關，二季度GDP增速雖然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而經濟增速低迷的重要原因之一，是全國房地産市場降溫。

　　房地産主要通過三個路徑影響經濟。其一，房地産開發投資。驅動中國經濟增長的三駕馬車中，固定資産投資一直是頭馬，其中又包含基建、房地産、工業三塊投資。今年上半年，全國房地産開發投資同比增長14.1%，顯著低於去年約20%的增速，更重要的是，也低於17.1%的全社會固定資産投資增速。也即，通過這一路徑的傳導，房地産正在拖經濟後腿。與之相關的是，上半年全國房地産開發企業房屋新開工面積同比下降16.4%。新開工和購地，構成了開發投資的主幹，進而影響到房地産業的諸多上游和中游産業，比如水泥、鋼鐵、建築、機械等。

　　其二，商品房銷售。今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，而去年全年增長17.3%。商品房銷售情況主要影響房地産業的中下游産業，比如裝修、家居等。除此之外，商品房銷售速度的放緩，將會嚴重影響房企資金回籠，進而影響到房地産開發貸、房地産信託、房地産基金、民間高利貸等金融市場環境，將會造成金融機構資産品質下降，增加金融風險。

　　其三，賣地款與房地産稅收。今年上半年，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降5.8%，土地成交價款增長9%。按這一態勢，今年全國的土地出讓金，應會出現下降，而去年是歷史紀錄的4.1萬億元。另外，土地和房産(包括二手房)交易量的下滑，對於契稅、房地産營業稅、房地産所得稅、土地增值稅等影響較大，對地方政府稅收造成負面影響。地方政府手頭緊，就會抑制財政支出和政府投資，進而影響經濟增長。

　　通過分析上述三組指標，可以發現今年上半年房地産業的降溫，已經對經濟增長造成各種拖累。由此，也就可以理解為什麼地方政府爭先恐後地放鬆調控，呼和浩特、濟南等城市已經取消限購。而決策層面，對於房地産業的態度表現為：一方面加大棚改、住房保障力度，通過惠民生的角度增加房地産投資建設量；另一方面提出“分類指導”“雙向調控”，房地産政策表面平穩，實質趨松。

　　筆者認為，按我國經濟、社會、房地産業所處的歷史發展階段，以及國家大力推進新型城鎮化的特殊背景，中國房地産市場崩盤的可能性不大。但基於大多數城市住宅庫存較大、部分城市商業地産泡沫初露的情況，不可忽視商品房市場降溫對經濟增長的負面作用。避免樓市顯著降溫，確保經濟增長目標，防範金融風險，三者密切相關。因此，房地産這頭“驢”，還不能殺。□楊紅旭(上海易居房地産研究院副院長)