北京樓市新盤供應大增 剛需項目評價降價"出貨"

　　春分這天，太陽光直射赤道，地球各地的晝夜時間相等，民間有“春分秋分，晝夜平分”的諺語。華中有“春分麥起身，一刻值千金”的農諺。正如春分時節對務農的重要性，所謂的剛需即首次購房客群也在樓市中扮演舉足輕重的角色。同時大量自住房入市，與剛需盤“晝夜平分”。

　　新盤供應大增，房山成熱點

　　2013年前，北京的剛需盤的標簽是“萬元盤”，但經過2013年房價的快速上漲，目前剛需盤的門檻已經到了2萬元/平方米大關，剛需的主戰場依然在通州、大興、房山等近郊區域，但地理位置已由五環外拓展到了六環外。

　　業內人士指出，今年1、2月北京剛需盤並未大規模推盤，3月份以來剛需房源逐漸佔據主力供應市場，目前各項目集體跑量搶客的趨勢明顯。

　　記者從北京市住建委網站獲悉，截至4月25日，4月北京樓市共有30個項目密集取證，而僅4月22日—24日短短三天內，共有13個住宅新盤共14批房源獲批預售證，共計總建築面積近50萬平米的供應量入市在即，創下今年以來單周供應的最高峰，其中房山取代大興，包括首開·熙悅山熹園、首創·伊林郡、中國鐵建·原香漫谷等多項目入市，成為了供應大頭。

　　北京中原首席分析師張大偉表示，今年至今新盤的供應已比去年上漲了97%，新入市的期房項目為57個，合計供應住宅16179套。

　　自住房分流，競爭壓力加大

　　業內人士指出，今年北京剛需項目最大的挑戰來自於自住房的衝擊，由於價格明顯低於周邊同質的剛需項目，預計高達50萬的購房家庭為了等待自住房的搖號結果而放緩了購房計劃，目前剛需樓盤大多選擇調低預期入市，搶奪客戶資源，力圖減少衝擊。

　　僅4月下旬以來，北京就接連有兩個自住型商品住宅項目入市，分別是位於順義新城的住總正華新國展滿庭芳項目和位於通州的紫峰·九院城項目。而自去年11月份至今，北京已有8個自住型商品住房入市，總供應房源達到14700套；幾乎和今年以來新建純商品住宅的成交規模14215套相當。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫對新京報稱，由於競爭壓力較大，剛需項目的市場成交很可能出現“量價雙跌”。

　　剛需盤平價降價“出貨”

　　為了避開下半年大量自住型商品房集中上市的衝擊、實現銷量，剛需盤只得在價格上做出讓步和妥協，因此，價格停漲或微漲入市的剛需項目開始增多，購房者可以關注購買機會。

　　據了解，年內開盤的多數剛需項目都出現了調低預期入市，如2月開盤的大興區的保利首開·熙悅春天以22500元/平方米入市，房山區的萬科幸福匯以14000元/平方米入市，均價與上一期基本持平。3月，大興區的金融街·融匯、眾美城、住總萬科橙，以及房山區的首創·新悅都、通州區的珠江四季悅城等項目都出現低預期開盤的現象。

　　如緊鄰大興地鐵天宮院站的萬科橙、融匯兩項目，都以均價2萬元/平方米左右的價格入市受到購房者熱捧，被業內視為“以自住房的價格買商品房”。據悉，另一些在售項目將通過增大折扣等形式“變相降價”，房山和大興都可能成為今年“以價換量”的重點區域。

　　■ 買房故事

　　●劉剛，30歲，“北漂”，攢了30萬元，計劃今年解決買房問題

　　“100萬元的房子，去哪找”

　　“北京還有總價100萬左右的房子嗎？”30歲的劉剛問記者，他的手機桌面是妻子和3歲小女兒的合照，由於在北京沒有房子，劉剛一家三口“北漂”這些年搬了有六七次家。女兒一天天大了，劉剛夫婦攢了30多萬元，準備今年在北京真的安個家。

　　記者第一次碰到劉剛一家是4月下旬在南六環外房山長陽的一個樓盤售樓處門口。當時銷售員熱情地留他們到下午，坐售樓處的班車回城區，但劉剛堅持要自己坐公交先走，抱著小女兒的媽媽説，他們還要回草橋去看另外一個樓盤。

　　“他就非要100多萬元的房子，北京現在去哪找？！”劉剛一家剛走，銷售就打電話給主管抱怨道。記者隨後在公交站牌前又遇上了劉剛一家，他説自己這幾個月已經看了20多個項目了，但要麼沒有買上一居，要麼就是價格超出了預期。

　　“我發現一居特別難買。”劉剛説，他看了幾個項目，都是一居室的數量最少，單價也最貴；來長陽看看後，發現這塊通地鐵後房價漲到了2.4萬元/平方米，而一居的戶型都是60多平方米，加上稅費首付算下來得小50萬元。有時他也收到推銷短信説有每平方米1.4萬至1.6萬元的北京房子，馬上打電話過去問，得到回答要麼是郊區的使用權房子，要麼是房山竇店、週口店那邊的，現在還沒通地鐵，來一趟北京城區得兩三個小時。

　　“再找找吧，實在不行就再借點錢。”劉剛説，今年一定要把房子的問題解決了。

　　■ 購房建議

　　自住房無論從數量上還是品質上都遠遠不能解決全部的剛性需求，因為開發商更多要考慮平衡成本。對重視居住品質的購房者來説，品質型的剛需項目或更適合。

　　——中國水電地産公司副總經理謝蘇明

　　近期北京樓市購房人群的觀望，受到了自住型商品房土地供應不斷增加的影響，但自住房供應週期也相對較長。隨著市場的逐步復蘇，數量可觀的新盤低價入市，部分較迫切的購房需求可以尋找合適的時機轉入商品房市場。

　　——偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

　　本版采寫/新京報記者 自曾暉