高檔盤現狀調查銷量真掉 價格假漲

　　自住房對於樓市的影響，現在看來已經不再僅僅局限在剛需産品上了，樓市觀望情緒的濃厚，即便是一向端著架子賣的高端豪宅也明顯感覺得到。根據統計數據顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。但售價卻在一些千萬級項目的拉動下，首次突破六萬元大關，達到了60026元/平方米，同比大漲20%。有機構預計，未來還會有更多報價在10萬元左右的高端項目扎堆入市。但實際上北京的高端新盤卻鮮有成交價能在10萬元以上的，報價衝上10萬元，更多是一種象徵，意在抬高買房人對於高端盤的預期，其實，豪宅價格暗降已經是不爭的事實。

　　降價風未吹向豪宅 買房人失望後轉觀望

　　家住菜市口的王俊傑（化名）夫婦，是老房拆遷補償的受益者，去年兩千多萬的拆遷補償款到賬，讓工薪階層的夫妻倆頓時富裕了起來。不過，由於只是普通的工人，沒有特別的投資渠道，而唯一的兒子還在上大二，暫時也沒有花錢的需要，因此夫妻倆對如何處理這一大筆錢反而犯起了愁。

　　“我是很反對把錢都放銀行的，一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不過物價的上漲，存那麼多錢不是等著貶值嗎！”王俊傑對北京青年報記者表示，全家最值錢的老房子被拆遷，換來的現金，是準備下半輩子能舒服一點，並讓兒子過得輕鬆些的資本。因此，全家人思來想去，最終決定還是要花在買房上，因為從這麼多年的經驗看，至少買房沒有貶值的。

　　打定了注意，王俊傑就一直在樓市中尋找機會。今年初以來，大量自住型商品房的入市對樓市的衝擊影響明顯。不斷傳出的利空聲音，以及剛需項目接二連三地傳出降價與低開。讓王俊傑看到了出手的時機。“除了現在住的這套兩居室，我們家還能再買一套房子，準備把大部分補償款都花在這上面，索性就買個千萬級別的別墅。再加上房子現在都説降價了，哪怕只有一個點的折扣，也能少花十多萬元。”王俊傑對記者介紹著自己的算盤。

　　不過令他頗感意外的是，他最關注的南四環的一處新盤別墅項目，不但價格未有鬆動，反而每平方米還漲了幾千塊。“去年他們一期開盤賣了30多套，宣稱當天就售罄了。今年二月新推的二期，共有90多套房，雖然到現在只賣出十幾套房子，當總價卻從1500萬元起，漲到了1800萬元起。”本想趁樓市低迷“撿便宜”的王俊傑對於豪宅價格的逆勢上漲很是失望，他告訴北青報記者，想要再等等看，也許機會會來臨的。

　　公寓豪宅銷量降七成 均價卻衝上6萬元/平方米

　　正是由於高端豪宅對於價格的堅守，讓買房人流失的趨勢比剛需盤還要明顯，一位業內人士表示。

　　統計數據更能清晰地反應高端豪宅現下的銷售困境。根據亞豪機構統計數據顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，3月份，在樓市整體預期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是剛需項目“平價跑量”的現象逐步擴大並漸成趨勢，令剛需客群的觀望情緒加深。對預期的不看好，也同樣令部分高端購房群體出現了一定的觀望情緒。

　　造成豪宅成交量大幅下挫的除了市場整體的冰凍以外，另一個重要因素就是豪宅價格逐漸攀高，也將不少意向購房人擋在了門外。

　　統計數據顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科·如園、紫禦華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內，共有16個項目的套均價格超過1000萬元。正是在這些高價房源和千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價首次突破六萬元大關，達到了60026元/平方米，同比大漲20%。

　　高端客戶也開始省著花錢

　　高端豪宅一向都是端著賣的慢銷奢侈品，業內也有關於高端豪宅越是逆市漲價，越代表抗跌保值的説法。但目前的高端盤銷售遇冷，確實不爭的事實。

　　某大型房企的銷售總監告訴北青報記者，多年來他操盤過的豪宅項目不止一次遇到豪氣沖天的買房人，有的人甚至還分不清自己所買的房子位於北京哪個區，只是因為兒女在附近上學，就豪擲千萬元買房。

　　但是，據他近兩個月與旗下高端項目的購房人交流，明顯感覺到，曾經不差錢、甚至一時衝動就買單的高端房買家，如今也開始慎重地計算著買房了。

　　上述房企負責人表示，北京的豪宅市場上，有三類人群一直都是主力：一種是商界的影響力人物，一種是山西、內蒙古等靠能源發家的買房人，另一種則是南方民營企業的企業主們。即便有限購，項目方也有各種辦法幫其曲線買房。但如今，三種買房群體都陷入了觀望和低迷，商界的買房人，由於樓市的整體環境，對於新買一套房十分慎重；而山西、內蒙古等地的買房人，又受困于煤炭、鋼鐵等産業的危機，早已沒了曾經的豪爽；而南方的民營企業家們，同樣受困于實體經濟的增速放緩，對於購買豪宅更加慎重。

　　這一些列的因素直接造成了當前豪宅成交量的大幅走低，購房人觀望態勢明顯。

　　十萬元項目扎堆入市

　　實際售價難免要打折

　　雖然豪宅成交陷入困境，但未來新增供應的豪宅項目卻並不少。由於去年底的高價房限制入市政策，導致多個地王項目延期到今年登場。

　　不久前代理機構第一太平戴維斯發佈了一季度市場報告預測，將有10個左右高端住宅項目年內入市，且多數項目的預售價格都超過10萬元/平方米。其中包括中赫萬柳書院、保利海德公園、萬科此前收購的凱德地安門項目，以及三里屯的通盈中心等都計劃今年開盤入。

　　不過，高定價卻並不代表著高售價。中原地産首席分析師張大偉就認為，北京市場上雖然號稱10萬元以上的在售項目不少，但真正售價超過10萬元的並沒有幾個，大部分項目炒作10萬元定價，更多是為了抬高購房人對豪宅産品的信心和預期。

　　根據北京市房地産交易管理網顯示，新近崛起的豪宅聚集地孫河，就有多個項目報價接近10萬元，像龍湖的雙瓏原著，最貴的房源報價超過10萬元/平方米，而臨近的北京院子報價也在8至9萬元每平方米。這樣的高定價，也讓孫河重新被購房人認識和熟知，成為北京的豪宅聚集地之一。但從建委網站的實際簽約情況看來，兩個項目的實際銷售均價距離10萬元還差得遠，其中龍湖雙瓏原著的成交均價為65375元/平方米，而北京院子的成交均價則為67895元/平方米。

　　與這些項目大幅提高報價，但實際銷售時大打折扣不同，也有的高端豪宅並不願過於高調，將報價拔高到10萬元的高度。“今年的樓市整體形勢並不樂觀，公司對於銷售去化率更加重視，對於價格並未刻意拔高。”京投銀泰琨禦府的一位負責人告訴北青報記者。

　　據了解，作為西三環慈壽寺地鐵站上蓋的豪宅産品，加上西三環長期缺少新盤供應，琨禦府一度被預計售價將達到10萬元/平方米。但這種猜測遭到了項目方的否認。“價格並未最終確定，周邊的二手房價格約為7萬元，新盤最終定價可能會是8萬元/平方米左右，並包含精裝修。”該負責人表示，略高於周邊二手房價的定價策略，使得項目不同於一般蓄客較慢的豪宅，目前的有效客戶已經超過了實際準備開盤的房源數量兩倍。尤其是周邊有換房需求的買房人，賣掉二手房後，並不會有太大的壓力就能實現換房。

　　有業內人士就認為，務實的定價策略，在樓市整體趨冷時，不僅是剛需盤跑量的重要方法，對於銷售緩慢的高端項目來説，更加必要。否則成交量不斷下探，而價格卻不斷上漲的銷售困境恐怕還將繼續。