房地産專家：解決小産權房問題需修訂現行法律

　　【導讀】深圳小産權房將部分“轉正”，只有原村民才能享受房屋轉正待遇。經濟之聲評論：解決小産權房 疏比堵好，但推廣需慎行。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，大到北上廣深，小到二三線城市，很多城市現在都存在小産權房的問題。小産權房問題怎麼解決，一直是個難題。根據媒體報道，深圳市已經拉開了違法建築分類處理的序幕，這中間的住宅，就是我們俗稱的小産權房。

　　按照相關的規定，這次試點中可能轉正的小産權房，是原村民符合“一戶一棟”及其之外多棟中的兩棟，符合規劃的，補繳20%和25%地價和相應的罰款後，可發放商品性質的房産證。

　　值得注意的是，深圳市這次試點的原則之一是“適當照顧原村民和原農村集體經濟組織的利益”，這其中，專門説到“原村民”這三個字。從這裡，我們可以知道，這次試點針對的是具有本地戶籍的人所擁有的違法建築，也就是説，外來人口想要借小産權轉正的機會來鑽空子，可能性不大。

　　深圳市的這次小産權房轉正試點，開始於去年年底發佈《深圳市歷史遺留違法建築處理試點實施辦法》。深圳市認為，這次整頓的對像是“違法建築”，但是媒體通常把重點落在了“小産權房”。但是深圳方面並不認為當地存在“小産權房”。從性質上來講，所謂小産權房，更多地強調房屋佔用的是農村集體所有土地。而違法建築側重的則是未得到管理部門的許可。這兩者之間存在一定的交集。

　　從長遠來看，小産權房問題必然需要進行妥善地處理，在處理的過程中，不僅清理整頓不符合法規規定的建築，另一方面，也不能讓遵紀守法，沒有購買小産權房的人們吃虧。深圳市的試點可以説正在探索一種新方式。至於這種方式能否在更大範圍內推開，現在看來還不好説。

　　經濟之聲特約評論員、著名房産專家丁建剛對此評論。

　　經濟之聲：對於深圳市這次處理違法建築的試點，當地和媒體的關注點各不相同，根據媒體報道，深圳方面表示，當地並不存在小産權房，這次針對的只是違法建築。但是不少媒體都把小産權房作為關注的重點。那麼您怎麼看待深圳市這次的試點，小産權房是不是這次試點的重點目標？

　　丁建剛：我還是傾向於這不是小産權房，因為深圳市實際上把原來的農村用地實際上曾經一併把它收為國有用地了，所以如果説我們的小産權房是指農村集體用地上建設房屋，百度百科上就這樣解釋的，所以如果説這樣來定義的話，深圳這個肯定就不是小産權房，所以它僅僅是一個所謂的違法建築。到底算不算是違法建築，我覺得可能都值得爭議，因為它兩個規定，一個就是所謂的一戶一棟，它説要符合規定的就是補繳10%，還有一個就是一棟一戶之外的兩棟，那麼依法去補繳20%和25%地價以後就可以取得商品房性質這樣的産權證，那麼如果説是符合規劃的，那麼又何來的違法呢，所以我想到底是不是違法，這一點還值得爭議，但是至少我傾向於這不是小産權房，不是農村集體用地，而是已經劃到國有用地這樣一個土地上建設的房屋。

　　經濟之聲：所以説到這，我想我們有必要來梳理一下，深圳曾經經歷了兩次農村城市化改造，原來農村集體所有的土地都已經轉化為國有。而且，深圳也在去年年底開始推進農地入市工作。這也一定程度上解決了農村集體所有土地和國有土地之間存在的性質不同的問題，對發展當地房地産市場，提高農民收入，都是一種積極的嘗試。那麼，深圳的方式，目前看來是否成熟，是否有可能被別的地方複製？

　　丁建剛：剛才你説到的第二次的情況是去年年底，深圳有一起，在寶安有一起集體用地入世的這樣一個案例，這個案例實際上開啟了農村，所謂的農村用地進入這個市場的這樣一個先河，這個實際上是十八屆三中全會建立城鄉統一的用地市場機制的一次嘗試。理論上來講應該是這樣來理解，原來在農村集體土地上有一些企業有一些廠房等等，現在把它這個廠房或者土地進入國有，統一收到了國有的儲備中心，原來的在這個工廠裏面工作有一些他們叫社區員工，實際上就以股份形式或者分紅的形式進入30%，30%的收益分給他們是這樣的，這個嘗試我覺得是可以探索的，其實它沒有特別和法律法規向抵觸這樣一個做法是這樣。

　　經濟之聲：説到最後我們還得説會到這次試點當中大家關注度非常高的小産權房的問題，因為這種性質的房屋在很多地方都有人購買，雖然這種房屋便宜實惠，但實際上並不符合法規規定。要解決小産權房的問題，不僅要維護法規的權威性，同時也不能讓遵紀守法沒有買小産權房的人們吃虧。解決小産權房問題，您認為應該採取什麼樣的方式？

　　丁建剛：一定在頂層設計在法律上要做一個頂層設計，因為如果各地都是不同方式，或者是不同理念來理解這個問題的話，那確實就有可能造成新的不公平，剛才你説的有可能買了的人佔便宜了，沒有買的人，覺得自己是守法的人反倒是吃虧了，那我想這個一定得有一個頂層的設計，這個頂層設計基於我們現在的法律或者對現在的法律法規進行一定修訂然後使得整個體系是一致的向前推進這是第一點。第二點剛才説到小産權房在整個市場中佔的比例還是比較多的，特別是在城市擴大的時候，在城鄉結合部還是有很多這樣的用地，我所在城市杭州就有這樣的法規，我們把它叫做留用地，也就是爭了農民土地之後10%留給這個農民，這個10%農民自己來經營，但是農民自己可能不會建造房子，不會開發他會找開發商來合作，其中51%一定要留下，49%呢，我指是10%裏面的51%要留給農民自給，維持他們的生活來源，另外49%是可以出售，做這樣一些嘗試，杭州市是做這樣一些嘗試。我想可能各種各樣的探索都可以探索，但是從國家層面來説還是要做一個法律層面法規層面的頂層設計，這樣才顯得更公平和合理。

　　經濟之聲：當然對於深圳這次試點也有房地産專業人士會覺得實際上通過這個動作已經使農村的集體土地轉為國有，然後讓整個的地變的同價、同地、同權，情況就變得更簡單，國有的土地就可以建商品住宅了，您是不是同意這樣觀點？

　　丁建剛：當然如果這種試點規模擴大的話，確定是像同地同權邁出了一步，但是恐怕也並不絕對，我們看到比如説這個深圳去年年末這次試點實際上30%是歸了農村集體的成員所有，但是這種分配形式，每個地方恐怕都不太一致，是不是30%就合理，30%能不能顯示同地同權，恐怕還要進一步來研究。