房企紛紛調低銷售預期 "去存貨"戰略或成競爭命門

　　中新網3月21日電 3月，正是上市公司密集發佈年報，並向投資者展望未來之時。

　　但在交出意料之中的那份靚麗無比的2013年年度業績報告之際，大部分房企卻不約而同地調低了2014年業績增長的預期目標，而這一決定，則是在這些公司擁有著充足的可銷售物業資源的大背景下做出的。

　　至少從業績目標數字來看，這些房企對在今年“高週轉”、“快速去化”等策略的執行前景並不樂觀。

　　品牌房企調低預期

　　3月6日發佈年報的萬科，便率先調低了業績增長的預期。對於自己2014年的全年銷售目標，萬科非常保守地定在了2000億元，對比于2013年全年1709億元的銷售總金額，這一銷售目標僅增長約17%，速度明顯放緩。在2013年，萬科總銷售金額的同比增長速度為21%。

　　隔天公佈業績的招商地産，也極為低調地將2014年目標定在了500億，只比2013年實際銷售金額432億增長不足16%。

　　在2013年實現了銷售金額123%增長的碧桂園，也將2014年預期銷售目標定在了1280億元，僅相較2013年實際銷售額增長20%。

　　而中海，則更是一如既往的低調，其提出的1400億港幣的銷售目標幾乎與2013年實際業績持平，增幅只有1%強。

　　其他已發佈年報，或者是通過其他途徑公佈了2014年銷售目標的企業，也幾乎都不約而同地調低了增長預期。如恒大地産、遠洋地産等，也均將目標增速放在了低於20%的區間。

　　而繼續保持樂觀預期，宣稱要保持高速增長的企業，到目前為止也只有綠地、佳兆業等相對少數的幾家。

　　房企集體看淡市場。但投資機構對大部分房企今年的業績預測卻要大大高於它們自己定下的目標，這部分原因，還是因為研究機構依舊以2013年的一些標準來衡量房企的發展狀況。而房企存貨總量及過往銷售率數據，則是這些機構預測數字的主要衡量指標。

　　對於萬科，瑞銀就發佈報告預測其今年的銷售額約在2150億元左右，比萬科自己定的目標多出150億；而瑞銀給碧桂園的業績預測更是達1625億元，遠高於企業自己定下的銷售目標。對於中海、招商、遠洋等企業，瑞銀等投資機構給出的預測均與企業自定的目標有較大出入。

　　有行業分析人士認為，儘管大部分房企歷來傾向於保守公佈年度銷售目標，以希望在年底較易達成“順利完成既定目標”的結果，但類似今年這樣投資機構與企業預期目標差距較大的情況也較少出現。

　　尤其在香港市場，房企一般也不敢將預期目標設置的太低，因為這很有可能帶來資本市場對企業信心的喪失。

　　事實上，資本市場對房企調低業績預期的懲罰已經開始。在3月12日公佈業績數據及2014年展望之後，碧桂園的市值在兩天之內跌去近20%。主要原因就在於資本市場認為碧桂園2014年銷售目標太低，進而質疑碧桂園模式的可持續性問題。

　　不過，仔細研讀投資機構對房企的分析及預測報告可發現，其對房企業績的預期主要建立在可售貨值及銷售率這兩個關鍵的數據基礎上。而對2014年銷售率數據的判斷，或許是房企和投資機構分歧的主要原因。

　　“去存貨”搶佔週期先機

　　以瑞銀對中海2014年業績的預測為例。

　　在2013年初，數據顯示中海地産全年可售貨值約在1600億港元左右，而最終中海地産實現了1385億港元的銷售額，銷售率(去化率)高達86.65%。

　　瑞銀以中海地産2013年的銷售率數據，加上今年預計約2200億的可售貨值，加之折算之後，給出中海地産2014年的預計銷售額可能超過1900億港幣，遠超中海自己定下的1400億港幣的銷售目標。

　　問題是，2014年中海還能達到如此之高的銷售率嗎？至少從統計數據來看，並不樂觀。

　　國家統計局發佈的數據顯示，2014年1-2月份，全國商品房銷售額達7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%。

　　一季度將近結束，樓市已明顯出現上漲乏力。截至3月中旬，公佈今年2月銷售業績的25家上市房企中，銷售業績總額環比下滑四成。

　　在整體市場呈下降趨勢的情況下，過去兩年房地産行業流行的“高週轉”、“快速去化”策略面臨著極大的挑戰，至少，能做到中海2013年超高去化率的企業將少之又少。

　　尤其在過去幾年追求快速拿地所帶來的存貨量偏高，也給房企帶來了極大的考驗。據國家統計局發佈的數據，2013年末全國商品房待售面積達49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超過住宅的銷售增速。

　　碧桂園便因此成為此輪資本市場質疑的主要對象，高達2500億的可售貨值在市場良好的環境下是業績的來源，但在市場低迷時卻反而成為沉重的包袱。

　　儘管也曾是“高週轉”戰略的優異執行者，並因此在2013年創下了業績增長速度的歷史新高，但碧桂園主要佈局二三線城市的戰略，以及二三線城市並不樂觀的市場前景，也引發投資者有關碧桂園模式是否可持續的思考，2014年銷售目標的“低標準”更由此成為導火索，帶來股價的災難性表現。

　　在市場低迷期，仍能將“高週轉”、“快速去化”策略良好執行的企業將有很大機會贏得週期性的發展良機。

　　“今年在土地市場上的競爭明顯小了，只能説明有些房企沒錢了。”中海地産主席兼首席執行官郝建民在3月13日的業績發佈會上表示，2月21日，中海在廣州接連斬獲荔灣區三幅優質地塊，超高去化率所帶來的現金流優勢在此得到充分體現。（中新網房産頻道）