購鋪有風險 看完規劃看配套

　　投資商鋪需謹慎。

　　文/記者 陳明

　　圖/記者 盧政

　　商業地産曾經長期作為資金寬裕人士的不動産投資而受到青睞，業界流行“一鋪養三代”為其注腳。然而，多年項目擴張和無序競爭，這個投資大、風險小的行業在市中區呈現明顯的冷熱不均情形。一些品牌公司開發的商業地産供不應求，尚未面世就被消息靈通人士一搶而光，而更多的商業地産則出現滯銷或者被冷落的局面。

　　業界人士認為，投資商業地産，儘量避免無利好規劃的區域、無綜合配套的區域。另外值得投資者注意的是，目前市中心區以及經濟強鎮均存在不同程度的商業地産過度建設現象，投資需謹慎。

　　案例：投資失誤資金被套

　　“有價無市是目前不少商業地産的真實面目，投資金額和年回報率不成正比。”昨日，南城四環路商鋪業主吳先生告訴記者，他兩年前花兩百萬元在環城路購買的商鋪至今沒有租出去，每月按揭兩萬多元的開支讓他感到吃力。而作為風情街的項目投資者之一，吳先生也遇到了同樣的難題，由於定位失誤，加上周邊人氣長期無法聚集，吳先生等數十位投資者開始有了被套牢的憂慮。

　　實際上，經過多年的擴張，商業地産存在過剩的隱患。除部分品牌形象良好如萬達、萬科等公司旗下項目之外，更多的鋪面面臨著滯銷的局面。

　　在南城西平、環城路等地段，記者調查發現，一些門面房由於價格炒得太高，導致業主長時間無法出租或者轉讓。在科技路，目前一個100平方米的鋪面每月租金大約為1萬元左右，但是這些鋪面的售價達到約400萬元。

　　風情街項目投資者吳先生稱，由於商業配套設施建設跟不上商業項目的開發進度，導致商業地産呈現出了冷熱不均的局面。正常情況下，投資商鋪必須要確保百分之三以上的月收益。 “如果不考慮漲價的因素，目前的租金比例還不如定期存銀行。”購買西平商鋪的肖先生説，自己的鋪面空置了兩年，每月的物管費就需要四百多元。

　　市場：商業項目接二連三 存量多 待消化

　　靠近南城總部基地的宏圖路一帶，由於集中了萬科金域華府、香樹麗榭等知名樓盤，近段時期商業地産接連出現。

　　同時期，西平圍繞南城區新政府辦公樓，周邊住宅小區多達數十個，政府規劃的新城區道路兩邊商鋪同樣猶如雨後春筍般不斷冒出。與宏圖路、南城總部基地一樣，西平的商鋪價格節節攀升，甚至被炒至每平方米逾三萬元。

　　在南城區開了一家玩具廠的肖先生説，他老婆去年通過商業貸款在西平買了一間不到一百平方米但總價達400萬元的商鋪。但是，市場行情並沒有當初預料的那麼火熱。實際上，直到目前，西平板塊除了靠近家樂福周邊不到三百米的地段人氣比較旺之外，其餘地區人氣還是不夠旺，很多商鋪處於閒置狀態。

　　一位不願意透露姓名的地産仲介人士認為，商鋪的物管公司也在儘量想辦法炒熱項目，例如有些物管公司實行補貼商家、一年之內免租等模式吸引人氣，但是在周邊人氣沒有形成的情況下，難以在短時間內獲得成功。他認為，西平板塊炒作的一大利好消息是南城區政府進駐，但是目前還沒有明確的時間表，即使區政府進駐西平，按照周邊商鋪目前的存量來看，沒有五年左右恐怕消化不完。

　　商鋪投資屬長遠理財規劃

　　在業界，對於商鋪滯銷的話題似乎是一個禁忌，多位仲介機構負責每人平均表示不願意討論這個話題。一位不願意透露姓名的仲介人士説，購買商鋪需要有技巧，例如購買遠離商業中心區的新建商鋪，就需要有充裕的資金，做好長遠培養人氣的打算，否則寧願購買鬧市區的二手商鋪。但是，成熟的商業中心區鋪面價格已經抬得太高，動輒幾萬元甚至十萬元的單價，已經讓一般投資者望而生畏。總的説來，商鋪投資屬於長遠的理財規劃，一是要看政府規劃、二是要看周邊社區環境。