銀行業對房地産融資持高度謹慎態度

　　央行發佈數據，2月社會融資規模為9387億，同比少增1318億，環比少增1.64萬億；人民幣貸款增加6445萬億元，同比多增245億元；當月人民幣存款增加1.99萬億元，同比多增1.22萬億元。

　　表外融資急劇收縮，佔社融總規模比例創歷史新低。表內和直接融資規模同比保持平穩增長。受信貸投放規律影響(一般1月信貸供給充足， 2月數據環比大幅下降)，新增人民幣貸款環比回落，外幣貸款增長保持平穩。表內貸款融資佔比達82.5%，與去年6、7“錢荒”月份相近。表外融資規模萎縮帶動社融規模回落，一方面表明剔除信貸投放節奏和春節假期季節性因素，實體融資需求一般，另一方面也可能與銀行控制非標規模，監管層對影子銀行的逐步規範有較大關係。

　　此外全球金融危機後銀行業對房地産融資業務持有較高謹慎態度，表內對公貸款一直處於偏低水準，住房貸款比重緩慢上升並受到高收益貸款的一定擠壓。受制于流動性以及對信貸資産出表的監管加強，表內的同業和投資非標涉房資産比重自2013中期以後增速也明顯放慢。銀行總體房地産融資佔比仍較適中，長期來看該比重仍將上升。大型銀行與中小銀行在三類涉房資産比重有顯著差異，主要由於存貸比和經營風格的差異所導致。

　　現階段房地産融資已形成多元化格局：1、房地産融資在2009年對銀行的資本監管和貸款額度控制持續顯著加強以來，房地産開發商的融資方式開始多元化，真正形成自有資金、信貸、直融、購房者資金的多元化渠道格局。2、2013年二季度開始新增地産融資規模有了明顯的增長，同時觀察發現流向房地産信託到期量滯後發行量大約5個季度，因此今年二季度兌付和信託接續的壓力將較大。

　　表內房地産對公貸款受控已久，比重較低：1、銀行對於表內涉房對公貸款的政策在2010年開始發生較大變化，2010年以後大部分銀行逐年收緊房地産貸款，銀行開始實施名單制管理及區域管理，主要針對一二線優勢房地産商的優質項目提供開發貸款。自2010年6月開始銀行開始逐步收縮表內房地産貸款，至2013年年中佔比從接近12%的高點下降了接近2個百分點。2、興業銀行表內房地産貸款從2007年開始頂峰時期的22%下滑到目前的12.4%，這一方面顯示了興業由房地産立行的戰略轉向同業立行戰略的影響，也顯示出興業對於房地産融資風險回報的判斷。

　　個人住房貸款受高收益貸款一定擠壓：1、住房貸款比重一直在平穩上升，由於在貸款額度受限之下銀行追求更高的貸款收益，2010年開始銀行開始調整零售業務結構，尤其是股份行開始大幅壓縮住房貸款佔比；民生和平安銀行的住房貸款佔零售貸款比重較低(民生銀行11.9%，平安銀行24.5%)，民生將零售貸款更多配置在收益率相對較高的小微貸款(71%)和消費信用貸款(15%)，平安銀行零售貸款配置則相對分散，主要是小微貸款(26%)和消費信用貸款(29%)、汽車貸款(13%)。2、若資金成本如果維持高位，隨著各銀行渠道下沉和業務轉型，銀行將會加大小微貸款和消費貸款的推進，住房貸款在零售貸款中的佔比將會有所下行，且利率會上行。3、從房地産貸款類別比重看，股份行房地産開發類貸款佔比相對較高，而國有行則住房貸款佔比較高。