多個二線城市住宅量價齊跌 小房企生存狀況堪憂

　　有業內人士認為，部分二線城市房價下調，加之此前拿地成本較高，房企盈利空間遭到擠壓

　　近日，杭州、常州等城市部分項目開始下調銷售定價，多個項目直降3000元/平方米，降幅超過15%，甚至達到20%。

　　事實上，克而瑞資訊集團提供給《證券日報》記者的一份數據顯示，杭州、成都、武漢、蘭州等多個二線城市房價都出現調整，在銷售均價方面，環比、同比均呈現小幅下滑走勢，最高下滑幅度超過10%。

　　值得一提的是，本報記者從某房企高層處獲悉，2013年年底以來，部分二線城市遏制新盤預售價格，開發商當時獲批的銷售定價實際上已經遠低於其當初的預期售價。其中，包括杭州在內，當時有多個新盤想在2013年年底前入市衝當年銷售業績，但均遭到擱淺。

　　多城房價微跌

　　據克而瑞資訊集團數據顯示，2014年1月份，從商品住宅成交情況來看，杭州、武漢、蘇州、青島、鄭州、蘭州等城市銷售均價都出現微幅調整，最高下降幅度為11%。

　　該數據顯示，2014年1月份，杭州成交均價為15253元/平方米，2013年12月份則為16668元/平方米，環比下跌8.5%；成都成交均價為7269元/平方米，環比下跌1%，同比下滑5%；武漢成交均價7224元/平方米，環比下跌2%，同比下滑7%；蘇州成交均價為12310元/平方米，環比下跌6%；無錫成交均價為8248元/平方米，環比下跌3%；蘭州則較為明顯，成交均價為6553元/平方米，環比下跌11%，同比下跌8%。除此之外，青島、長沙、鄭州等城市房價環比均呈現微幅下跌趨勢。

　　此外，在房價微幅下跌的背景下，據中原地産研究中心統計數據顯示，截至2月23日，全國54個城市成交量呈現下調趨勢。受春節假期影響，2014年2月份，54個城市成交量下調了13%，一線、二線城市成交量下調幅度超過了三線、四線城市。其中，一線城市成交量下調幅度達到了20%左右，而二線城市則接近30%。

　　對此，有業內人士認為，部分二線城市已經出現量價齊跌的現象，而且不排除房價繼續下行的可能性，但崩盤之説則有些危言聳聽。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，房價持續暴漲的市場預期已經開始發生轉變，二線城市部分樓盤開始降價，這預示著2014年整體樓市分化將加劇。在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存高企的城市，人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現降價。

　　事實上，據記者了解，恒大地産2013年年底就開始打折促銷，其稱內部員工購房有優惠，而且參與此次打折活動的城市並不少，可見其已率先適應市場，加快回籠資金，補充一線城市項目開發現金流。

　　房企盈利能力堪憂

　　“目前，二線城市房地産市場看跌情緒瀰漫，尤其像杭州、無錫、常州等樓市庫存高企的城市，加之2013年年底調控政策加碼，部分樓盤推盤計劃被擱淺。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，有些樓盤為了加快資金回籠，已經開始主動降價讓利，加大樓盤的去化量。

　　實際上，有研究機構稱，2013年杭州市場總貨值量為3000億元，當年銷售1599億元，真實去化率約為50%，屬於普通水準。此外，杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鋻於此，加上2013年未消化的庫存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

　　更為值得注意的是，杭州2013年土地出讓溢價率高漲，曾接連産生地王。“要想平衡利潤，只有加快項目週轉速度，抓市場窗口期儘快入市，爭取低開高走，減少財務成本。”杭州有在售項目的某大型房企高層曾向《證券日報》記者如是表示。

　　事實上，有些開發商已經意識到風險，因此率先低調調整了銷售定價，新盤入市時銷售定價已經比其當初預期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

　　無獨有偶，安信證券的一份研究報告顯示，開發商快週轉模式遭遇挑戰，盈利能力堪憂。一方面房地産企業趨勢性回歸一線、二線城市，地産行業的市場空間受到擠壓。另一方面，地産企業拿地難度加大，主流城市土地成本透支未來房價漲幅，毛利率面臨下降風險。此外，預售證管理和預收款監管趨嚴，對地産企業快週轉模式構成挑戰。