房價已脫離經濟基本面 “永恒上漲論”大錯特錯

　　關注我國房價的讀者或許近期很困惑，困惑于對於我國房地産市場走勢以及房價存在的兩種截然不同的判斷。

　　一方面中外不少每人平均直言我國存在嚴重的房地産泡沫，但他們關於泡沫破滅的時間預言都已失敗。另一方面，不少國內的大佬揚言，我國房地産市場還有10到20年牛市。一微博名人面對上千萬的粉絲，不斷宣揚“房價永恒上漲論”，更是被推向輿論的風口浪尖。

　　但是，在全國百城房價連漲17個月的如虹氣勢下，北京的住房市場成交量悄然下滑了。這一事實或許值得那些鼓吹房價只漲不跌的人士思考一下了。

　　根據多家經紀機構對北京房地産市場成交數據的統計，11月份，含保障房在內的北京新建商品住宅成交7370套，環比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網簽總量為11355套，環比上漲5.2%，但同比下降21.4%。北京住房成交量的下滑不是偶然的，在影響北京房地産成交量的因素中，不動産統一登記制度的出臺影響無疑最為深遠。不動産統一登記是國家部署房地産調控長效機制的關鍵前提，不動産登記不僅僅是確認物權的延伸，更重要的是讓房産稅等長效機制有了操作的標的。對於購房者而言，不動産統一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房，所以市場預期普遍轉向觀望。這是影響二手房交易的一個長遠的因素。

　　我們知道，這些年，房地産市場高燒不退，城市房價不斷上漲，其中的原因是多方面的。首先，是房子成本的提高，這包括開發商拿地的成本、建築材料的成本和建築工人工資成本等。從經濟學的角度看，商品的價格始終是由價值決定的，由於商品房建築成本的上升，必然導致商品房價值量的增大，從而使商品房價格提高，這是房價高的根本原因。其次，是供求關係的影響。由於城市化發展進程加快，人們對住房的需求量增大，而城市的土地資源有限，因而出現了商品房長期供不應求的狀況，導致其價格常常高於價值。只要這一狀況沒有改變，商品房價格就很難下跌。還有，就是炒房族惡意炒作和開發商哄抬房價使房價始終保持高位。看到他人投資樓市，另一些投資者便蜂擁入市，形同羊群效應。又當上升的趨勢被市場人士普遍接受，投資者對過去的認識反映到主觀行為，心理因素於是更進一步推高了房價。當然，這些年寬鬆的貨幣政策和財政政策也助推了房價的上漲。

　　不過，所謂“房價永恒上漲論”卻是錯誤的。因為到現在為止，世界上沒有一種商品生産出來是只漲不跌的，包括商品房。從商品價值規律表現形式看，商品受供求關係影響並圍繞價值上下波動。也就是説，只要商品的價值量發生變化，價格就會隨之變化，而事實上，世界上絕大部分的商品的價值量是隨著社會勞動生産率的提高而降低的。應當看到，隨著城市建設的發展，人口紅利的減少，保障性住房的供給不斷增加，商品房供不應求的狀況肯定會改變，到時有的城市商品房必然會出現供過於求，其價格也必然下跌。其實，商品價格時漲時落才是價值規律的正常表現，也是價值規律的唯一表現形式，商品房也不例外。

　　明眼人都清楚，按照收入房價比和房屋租售比，我國房價已經脫離了經濟基本面。只要貨幣供應增長收緊以及增收房産稅，房價升勢預期會出現變化。又由於房價過高，只要出現實質性的調整，就可能出現恐慌性的拋售，並有崩盤的可能。當前房價仍維持高位，並不等於泡沫不存在，並不等於房價不會突然暴跌。

　　最後，我們還是要送上一句老話：樓市有風險，投資需謹慎！評論員 程武