樓市新政意欲探索市場化調控路徑

　　北京日前出臺樓市調控“京七條”，這是繼“深八條”、鄭州9月1日實施“5條措施”後，重點城市出臺的第三個調控政策。這些調控政策除了繼續強化需求管制政策外，突出的變化就是對於住房供給端的重視。三個城市均提出明確的、數量化的住房供應目標，如鄭州明確提出今年年底前新投放300多萬平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供應和增加安居型商品房的目標，北京更提出今明兩年新增供應7萬套自住性商品住房。

　　同時，北京、深圳和上海均對住房供應政策進行革新，旨在解決中等收入人群的購房需求，如深圳提出未來安居型商品房要佔到新增住房供應的50%左右，北京提出的“自住型商品房”將佔到市場40%-50%的供應量，而2012年上海提出的增加共有産權住房也異曲同工，重點城市最終將構建“高端有市場、中端有支援、低端有保障”的新的住房供應體系。

　　可以説，此次重點城市(特別是一線城市)房地産調控政策出此新意，一方面意在對於過去行政性的、管制需求的政策進行糾偏。近年來，一線和二線重點城市房價快速上漲是公共資源優質化、要素規模集聚作用下，人口向這些城市大規模流動使然。當然，也有行業稅制改革滯後的影響，如不動産持有環節稅收、資本利得稅、個人財産所得稅等缺失，造成住房購置和持有成本太低，不合理需求推動房價上漲。2011年，人口1000萬以上的城市，房地産新開工面積僅為1.21億平方米，僅佔當年全國新開工面積的8.23%。因此，在這些城市調控的重點之一應當是增加供給，而近年來這些城市則過於看重對於需求的行政性抑制。但是，需求的抑制事實上脫離了這些城市房價上漲的市場化機理，即資源集聚對於人口集聚的引導，需求抑制的各種手段反而給市場傳遞出供需矛盾緊張、住房稀缺和房價上漲預期強烈的信號，中長期內反而加劇了供需矛盾。

　　另一方面，一線城市對於供給端的重視，源於今年以來住房市場的新變化。自2010年下半年實施限購、限貸政策以來，投資投機性需求得到很大程度的抑制。2012年以來，重點城市80%以上的購房行為為首次購房，這意味著去年四季度以來的房價上漲主要是合理購房需求在推動。既然合理需求在增長，那麼就應當通過積極增加供應來滿足這類需求。但是，由於重點城市(特別是一線城市)商品住房價格已經到了即使是中産階級也難以承擔的地步，因此，新增供應的模式應該與有支付能力的需求相匹配，著眼于供應的有效性，而深圳提出的“安居型商品房”、北京提出的“自住性商品房”和上海提出的“共有産權住房”等均體現了這種思路。

　　今年以來，一線和二線重點城市房價的快速上漲，市場也形成了房價上漲的預期，並進一步加劇了供需矛盾。據報道，近期北京的庫存已經跌破6萬套，“房荒”加劇了非理性購房的入市節奏。在這一節點上，增加供給不僅正中要害，而且有利於緩和“房荒”對於非理性購房入市的推動，對於緩解住房供需矛盾和房價上漲預期是有幫助的。調控思路的新變化，以及對於供給端的關注，再加上房貸“額度荒”在今年四季度難以緩解和下月初三中全會可能提出房地産調控長效機制，“金九銀十”的勢頭難以在今年11月和12月再現，樓市將暫時出現“量縮價穩”的平穩態勢。

　　樓市“供應新政”在中長期的效果如何，取決於住房供應計劃能否有效地推進。有效推進首先取決於相應的土地來源，因為一線城市新增土地供應不足，或主要分佈于非核心城區，而存量土地利用的週期太長。如果新增土地供應主要位於城郊，考慮到基礎設施的建設週期，政策的效果很難保證。近年來，很多城市將保障房建於城市週邊，事實上在分流住房需求上的效果並不明顯。其次，有效推進還包括與主城區一樣優質公共配套資源的相應跟進、分配環節能否做到公平公正等。從可行性來講，由於土地供應潛力的制約，基礎設施建設、公共配套的供給和培育需要較長週期，當前重點城市戶籍人口保障房的輪候規模較大，住房供應計劃實現的難度較大，新政策在中短期很難達到預想目標。

　　事實上，在很難完成今年房價控制目標的情況下，新政策更多地反映了重點城市的一種解釋或表態，即需求太過旺盛導致供求失衡，超越了政府的調控能力。同時，也透露出未來調控的新思路，即克服傳統的行政性調控措施的弊端，探索更加市場化的、切中市場要害的政策措施。在調控新政策中，無論是上游土地出讓模式採取“限地價、競房價”的新規，還是中游依靠開發商的建設模式，或是下游按照商品住房價格一定折扣來定價，均堅持市場化的調控手段，這與政府主導的經濟適用住房、限價房是完全不同的。而且，如果中端得到切實支援、低端得到基本保障，則對於高端的限制性措施可以放開，這也是新政策意欲探索市場化調控思路的體現。

　　但是，如果資源集聚優勢地位不改變，重點城市未來依然是人口流入的主要區域，在住房供應“新招”中短期內難以奏效的情況下，房價長期上漲難以避免。市場化的調控除了要彌補供給端的短板以外，還應當通過稅收手段來調節房價上漲預期下的非理性購房行為，以消除房價上漲對於收入差距的過分影響。此外，集體土地入市(包括小産權房入市)這一源頭上的市場化也應該獲得有效推進。筆者預計集體土地入市、房産稅政策會提速，但是在中短期內，行政性措施也難以退出，這是一個較長的過程。深圳市房地産研究中心 李宇嘉