環京樓市欲搭“大七環”順風車 短期內不會上漲

　　“特大喜訊！緊鄰大七環密涿高速公路出口、40分鐘到國貿……”購房者小王最近收到不少“七環”樓盤的促銷短信，這些單價在5600-7000元/平米的房子讓他心動不已，但打電話一問才知道都在河北省的廊坊、涿州、固安、香河一帶。

　　記者了解到，在河北省交通運輸廳宣傳部門近期釋放出全長約940公里的北京“大外環”高速公路，將於2015年全線建成通車的消息後，河北不少環京樓市就打出了“高速進京”的廣告。“大七環”成環京樓市新賣點，但高速路網建設是否能帶來房産的快速升值，沿途樓市能否搭上“順風車”？

　　根據此前媒體報道的“大七環”規劃，北京境內包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，只有近90公里。目前打著“大七環”廣告“高速進京”的樓盤都在河北省的廊坊、涿州、固安、香河一帶。

　　“大七環”

　　只是個交通概念

　　新京報此前曾報道，北京市規劃委表示，所謂的“新七環”就是指規劃建設中的“大外環”，全長約940公里，計劃2015年通車。但北京境內包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，只有近90公里，其餘850公里由河北省境內的高速公路構成。屆時，河北省將有多達11條高速公路直達北京，京冀交通一體化進程全面提速，環首都經濟圈加速形成。

　　“大七環只是河北省主打的交通概念，並不是北京推行的規劃概念。”中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰指出，北京市規劃委已經做了澄清，北京不會再走環狀擴張之路，“大外環”的修建只是道路建設的概念，並不代表北京未來會將市域擴大到河北。

　　但從區域聯繫上看，“大七環”的高速路網建設，使得各個環京小鎮離北京又近了一步，也引發環京樓市的新一輪“賣點”。

　　泰禾集團總裁助理沈力男錶示，首爾的核心城市周邊有20多個衛星小城，最近的衛星城距離核心區50多公里，最遠的100公里，而北京目前的衛星城還遠未真正形成，交通條件便是制約之一，無論七環還是外環，交通改善都有利於北京擴大腹地。

　　陳雲峰表示，目前北京五環內就是城區的觀念已得到認可，這在五年前不可想像，交通的便捷，必定會讓政府、居住者的觀念轉變。

　　“大七環”房價

　　短期內不會上漲

　　在北京樓市持續火熱的帶動下，環首都樓盤的成交自3月以來一路走高，房價出現小幅上漲，但記者調查發現，近期不少樓盤打出了“七環”的廣告，但房價還未追漲。

　　“近期銷售好，主要還是靠北京樓市的帶動，大七環的概念還沒有太多影響。”固安一家房企行銷負責人説，北京六環外房價已漲至18000元/平米以上，北京限購令擠出了的剛需，都使得近期諮詢和客戶到訪量顯著增加，價格也小幅上調，在6500元/平米左右。

　　上述行銷負責人説，“京東”概念已經打了多年，但環首都樓市一直無法真正在配套上和北京融合，此前廊坊曾推出“010”電話號碼和北京對接，但此後也沒有繼續推行，都使得購房者對概念“不買賬”，高速路網建設還需要一段時間才能體現出利好。

　　燕郊首爾·甜城項目行銷負責人也表示，北京房價高漲是助推項目銷售火熱的重要原因。自2012年底開盤至今，首爾·甜城已熱銷超過20多億元，提前完成了年度銷售任務，但由於項目是百萬平米大盤，從後期的銷售考慮，售價小幅上漲，仍在8500元/平米左右。

　　沈力男錶示，目前七環樓盤的客群還是以當地的客戶為主、北京外溢客群為輔，除非七環的土地價格上漲，房價才有可能追漲，但短期內可能性不大。

　　“現在六環的居住價值都還沒有得到認可，七環就更需要時間去發展。”陳雲峰表示，北京房價仍會由市中心向外遞減，七環房價不會上漲。

　　土地出讓

　　房企加快佈局“大七環”

　　雖然房價沒跳漲，但開發商拿地的熱情不減。陳雲峰表示，雖然“大七環”目前只是一個簡單的交通概念，更像河北省的“一廂情願”，但北京土地供應不足一直難解，交通問題改善後，足以調動地方政府和開發商的開發熱情，必然會拉動六環至七環間的土地出讓。

　　“早幾年房企在環京樓市拿地時，北京客群外溢還不明顯。但從今年開始，項目和項目之間真的有種搶灘的氛圍，對於大北京的發展，越來越多的房企與購房人正在達成共識，房企之間也達成了共識，我們都在跟著客群的需求走。”鴻坤地産京東區副總經理吳艷表示，公司在選擇佈局城市時側重“環北京三百公里範圍之內”的城市，也便於公司集聚資源，形成團隊力量。

　　房企合力逐鹿環首都已成趨勢。以香河為例，針對北京客群的項目有大運河·孔雀城、富力新城、共青社、萬通新界·紫藤堡等多個樓盤，而目前進駐香河的房企已有萬科、萬通、富力、珠江、合生等知名房企。隨著開發商加速佈局“大七環”，諸如亞豪、中原等代理公司也隨即拓展當地業務。

　　陳雲峰表示，未來很有可能是北京周邊1小時車程距離的地方都形成城市群，這包括河北的廊坊、石家莊，乃至天津的寶坻、武清等地。

　　華高萊斯國際地産顧問副總經理公衍奎表示，目前環京的各個小鎮和北京的直接聯繫更多，而河北各個小鎮直接的聯繫較弱，“大七環”一連可激活更多土地，如華夏幸福基業在京周邊有四個孔雀城，往後可能沿著七環會有一圈孔雀城。

　　■ 業內

　　“大七環”樓市成型尚待時日

　　多名業內人士提醒説，雖然很多開發商都對環首都充滿信心，並跑馬圈地，而“大北京城市群”的成型也是必然趨勢，但“大七環”樓市炒作還為時過早，因為目前人群向北京聚集的趨勢仍是主流，城市群的建設與發展才能為産業與人口的承載與轉移打下基礎。

　　沈力男錶示，北京攤大餅的擴張模式廣受爭議，但沒有足夠大、底子厚的餅，根本無法承載特大城市的孵化與輻射功能。把餅做大做厚是第一步，第二步才是城市內各區域配套與功能的完善。

　　陳雲峰表示，要想解決北京的城市病，只有靠實現“城鎮化”，把産業和資源從北京主城區向外轉移，人在新城有了就業，再配套相關的商業服務就相對簡單，技術上並無困難，但短期內較難實現。

　　公衍奎説，目前最大問題是行政區劃的作用太強，真正要激活環京樓市，必須要依靠軌道交通，而非陸路交通，“從天津武清坐高鐵到北京只有22分鐘，但還是不會有人住在武清坐高鐵上下班。”

　　采寫/新京報記者 自曾暉 劉狄

　　標簽：北京大七環陳雲峰七環樓市

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