商品房冷清小産權房熱銷 深圳土改繞不過去的坎

　　在地産調控的大背景下，有中國地産第一展之稱的2013中國深圳國際房地産博覽會，也不可避免地受到市場的冷落。

　　近日閉幕的這個房博會不僅參展企業和參觀人數不及往年，新房成交量也十分慘澹，來自深圳市規劃國土委的統計數據顯示，房博會舉辦的5天內，全市新房成交僅為423套。

　　然而，與平穩、冷清的商品房市場反差強烈的是，近一段時期來，深圳“小産權房”卻呈現出一幅供需兩旺、銷售火爆的場面。

　　“小産權房”熱銷

　　從銷售人員在街頭散發的小廣告以及部分專業網站提供的資訊中，記者注意到，深圳的“小産權房”主要集中在原特區外，寶安區的福永、沙井、西鄉街道，光明新區的公明、光明街道，龍崗區的南灣街道等都有小産權房在公開銷售。據地産界人士估計，目前全市在售的“小産權房”項目可能超過100個。

　　龍崗區的南嶺片區是“小産權房”較為密集地區，這裡建有“玉嶺花園、荔枝花園、黃金花園”等多個“小産權樓盤”。由於租客及購房者眾多，社區內不止仲介地鋪，雜貨店、便利店乃至彩票投注點的門口都張貼著房屋出售出租資訊。一位地産仲介告訴中國青年報記者，新建的小産權房現在每平方米要賣到5000元以上，採光、格局好的要賣到每平方米7000元，並且房子已經所剩無幾。他指著不遠處一個知名地産商新開發的商品房樓盤説，那裏均價已經接近每平方米兩萬元。

　　在深圳打拼了幾年，有了一份穩定的工作且已娶妻成家的張嵩(化名)，去年年底以40多萬元的價格在這裡買了一套“小産權房”。

　　買房之前，張嵩曾在商品房還是“小産權房”之間猶豫了很久，“小産權房”的價格優勢明顯，幾十萬元就可以買到近百平方米的房子，而如果是買同樣面積的商品房差不多要200萬元，對月收入只有幾千元的他來説，後者價格實在太高。

　　當然，對購買“小産權房”的風險，張嵩也十分清楚：由於不能取得房子的所有權，也無法辦理繼承和抵押，一旦政府以違建的名義拆除或改造，自己可能會竹籃打水一場空，拿不到任何補償。

　　為此，他曾托朋友找到律師、房産專家甚至政府官員諮詢，評估一圈後，張嵩心裏漸漸有了底：“與租房相比，這個價格住上15年就夠本了，更何況，深圳有這麼多的小産權房，就算有風險，那也不是我一個人的。”

　　在律師見證下簽署購房合同、全額付款後，張嵩成了一套小産權房的主人。住了一段時間後，張嵩覺得，除了配套、環境較商品房差一點外，小産權房的性價比可謂超高，他對自己當初的決斷很滿意。

　　據一位仲介透露，購買小産權房的，除了張嵩這樣的自住客，還有不少投資者，這些投資客往往一次購買多套，短期內賺取租金，長期則等待“小産權房”轉正後獲取暴利。

　　地産新政推高小産權房行情

　　短短一年內，深圳關外小産權房的價格至少上漲了兩成。

　　實際上，自去年5月深圳土地管理制度改革總體方案獲批以來，幾乎每一次出臺與土地有關的政策，都會被外界解讀為“小産權房”有望確權轉正，因而帶來新一輪行情上漲。

　　2012年5月25日，深圳啟動以“産權明晰、市場配置、節約集約、科學調控”為核心原則的土地管理制度改革，提出探索原農村土地改造確權路徑，開展原農村城市化歷史遺留違法建築處理工作，其中“推進原農村土地確權”的字眼引起了外界對於深圳小産權房將分類確權的猜測。

　　“泰源珠寶生態科技創意園”項目，被稱為“深圳最大爛尾違章建築群”。去年7月下旬，有消息稱，政府有望借助土地改革的東風讓這批違法建築群得到確權。雖然深圳官方迅速出面澄清該説法係誤傳，但這一“利好”消息短期內仍極大刺激了小産權房的交易。

　　2013年年初，深圳市政府發佈了“優化資源配置促進産業轉型升級1+6文件”，規定“原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通”，這一創新政策立刻引起業內熱議，儘管可入市流通的土地僅限“工業用地”，但有專家認為，深圳是在釋放一種信號，這是在為小産權房未來的確權轉正鋪路。今後村集體住宅用地也有望進入市場流通。受這則消息鼓勵，深圳的小産權房越發炙手可熱。

　　違法建築面積4億平方米

　　實際上，深圳官方一直不承認存在小産權房，而是將之稱為“違法建築”。因為小産權房是指城鎮居民違法佔用農村集體所有土地建設的居住建築，深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換。

　　為此，深圳市常務副市長呂銳鋒多次強調，深圳沒有“小産權房”，只有原農村集體經濟組織建造的不合法、不規範的統建樓，以及一些非法房地産，此類建築應該看成深圳的歷史遺留問題。

　　儘管在名義上已將原村集體土地徵為國有，但由於徵而未收，大量土地並沒有完成相應的補償返還手續，依然屬於村集體及其股份公司所有。據記者了解，在深圳，違建包括幾種：一是村集體組織在村集體用地上建設的統建樓；二是一戶一棟上原村民超建和加建的房屋，也稱農民房；第三類則是外來開發商購買村裏的原村集體用地，未經合法報建手續而建設並出售的房屋。

　　目前，深圳市的違法建築數量驚人。根據官方統計數據，截至2011年年底，深圳違法建築達37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。目前，深圳市原農村集體經濟組織共佔用約390平方公里土地，約佔深圳建設用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著，在現行政策規定下，深圳有近300平方公里的土地上有“違法建築”，因此，這些土地無法進入市場流轉。

　　有觀察人士指出，對於土地資源嚴重匱乏的深圳來説，存量如此龐大的違法建築，已成為制約深圳城市發展的最大障礙。

　　備受小産權問題困擾的深圳，多年來也一直在探索相關的解決辦法。2009年，深圳通過《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，其中對於農村城市化歷史遺留違法建築規定了確認産權、依法拆除或沒收、臨時使用等處理方式，但確認産權的條件、處罰和補收地價款的標準與程式、辦理初始登記的條件與程式等具體辦法始終未明確。

　　近年來，深圳市曾經多次發起對違法違規建築的圍剿行動，但大都收效甚微，反而引起新一輪違建搶建潮，於是，越來越多的違建房在城市內頑強生長出來。

　　確不確權，是個難題

　　官方數據顯示，未來10年，深圳市可供新增建築用地僅為59平方公里。對於土地資源極為緊張的深圳來説，只利用舊城改造、填海造地等手段進行土地儲備，不僅耗資巨大，且釋放土地有限，如何處理近300平方公里土地上的違法建築，已經成為當地政府急需突破的難題。

　　2012年5月，深圳啟動了新一輪土地改革，處理小産權房問題被一些專家視為此次土地改革成功與否的重要考量。如果不處理好佔據深圳總建築面積幾乎一半的小産權房，深圳土地改革也就失去了意義和可操作的空間。

　　深圳市綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁曾對媒體表示，小産權房確權不能有效實施的話，深圳土地改革就會出現一個巨大漏洞，效果就會大打折扣。只有把這塊突破了，才談得上土地二次更新和招拍挂改革，並延續到土地資本化等改革措施上。

　　然而，在深圳市綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任劉憲法看來，此次《深圳市土地管理制度改革總體方案》是一個很抽象、籠統的方案，沒有什麼操作性。國土資源部相關官員也明確表示，此次深圳土地改革未涉及歷史違建的處理。

　　其實，在業界一直存有對違法建築通過“補手續、補地價”的方式予以確權轉正的呼聲。知名地産評論人半求就曾表示，小産權房現在積累的問題、風險已經不屬於任何個人、家庭，而屬於整個城市、全體市民。越早解決越有利、越晚越不利。而且，解決小産權房、農民房建設混亂的唯一途徑是：允許入市，讓大資金收購改造，除此之外，沒有其他途徑。

　　在深圳都會城市研究院院長高海燕看來，小産權房的違法事實非常清晰，但由於規模巨大，已經不能簡單用違不違法來界定。由於政府管理失控造成了違建規模化的存在，既增加了執法難度，客觀上又導致了法不責眾的社會心理，這使深圳違建問題變得極為棘手。“深圳小産權房的出路只有一個，就是全面承認，這需要極大的改革勇氣”。

　　一位在政府機構主管集體經濟多年的深圳官員告訴記者，如果對小産權房進行確權，勢必對房地産市場造成巨大影響，也會對尚未開發的集體土地傳達錯誤的信號，引發新一論違法建築的搶建潮，這或許也是政府對小産權房確權一事遲遲難下決心的原因之一。

　　深圳綜合開發研究院一位專家對記者分析説，政府實施此輪土改一個真正的意圖是，收回數十萬棟違法建築下的近300平方公里的土地，這些違建如果一旦確權轉正，政府從村集體或村民手裏收地的願望將變得更加難以實現。

　　種種跡象表明，深圳小産權房的難題在短期內難以取得較大突破，無論是清理，還是確權，都存在相當的操作難度，違建，困擾深圳的這個歷史遺留問題的處理似乎正在陷入死局。

　　採訪中，一位深圳原住民對記者説，自己的房子能不能確權，他根本不關心，因為只要房子不被拆，他的租金收入就源源不斷。

　　本報深圳5月15日電

[責任編輯： 雍紫薇]