京城樓市步入“後新政”時代 市場觀望情緒增強

　　在價格管控下，開發商難過“取證關”，北京樓市供應量和成交量雙降。 圖/CFP

　　據開發商統計，朗潤園目前的銷售率約為八成。新京報記者 張旭 攝

　　2012年5月，北京樓市以“紅五月”正式奠定全年“低開高走”的大勢，但今年5月正逢樓市新政“滿月”，如果説3月的成交暴漲透支了後期需求，4月成交下跌完全在預期中，業界對5月則充滿希望，開發商的推盤積極性有所增加，但同時市場觀望情緒也進一步增強。

　　強摁住的漲勢

　　5月首周（4月29日-5月5日），北京商品住宅成交1453套，成交面積14.56萬平米，分別環比大跌五成，房價則持平，暫未再上漲。新政一月後，北京樓市似乎再次面臨一個十字路口。

　　此前3月31日，隨著國五條北京細則的出臺，北京樓市迎來了三年來最火爆的春季銷售。4月，由於開發商和政府在取證問題的博弈，使得獲批預售證入市開盤的項目較少，最終據北京市住建委網簽數據顯示，4月北京樓市一手成交環比跌57%，二手環比暴跌88.%。

　　“新政實施一個月後，現在一手的簽約價格已經全面停漲”，亞豪機構副總經理高姍介紹，4月4日恢復網簽以來，每週成交均價都保持在21500元/平米左右，價格大漲現象已再不可見。

　　但這和購房人的心理預期仍有落差。“現在不僅漲價，還買不到房”5月8日，一位購房者在房山中糧萬科長陽半島告訴記者，他問了包括長陽半島在內的好幾個項目，雖然還沒集中選房簽約，但銷售表示已經停止排號了，想買下一期，開盤時間不定，還一定會更貴。

　　限價下的招數

　　“還是中低端的剛需樓盤供應不足的問題”，高姍表示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量3.4萬套，現房存量2.7萬套，整體一手房市場存量降至6.1萬套，再創歷史新低；而4月1日-5月9日，北京僅有17新盤項目取證，如朗潤園、金茂悅等知名項目開盤即火。

　　而業內人士普遍認為，在貨幣超發、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下，房價下調的可能性較小，政府目前的限價政策下，開發商為獲利可能會採取一定措施規避。

　　據北京一位民營房企行銷負責人介紹，限價令下，並不是不允許漲價，而是漲幅不能大。“目前銷售價格總體還是向上走”，上述負責人表示，2012年時住建委已經以“卡”預售證來調控價格，但當時申請5%-10%的價格漲幅能輕鬆通過，近期就較困難；當時也僅對期房進行價格管理，近期對現房的申請價格也嚴格控制。

　　記者了解到，為了規避限價令，部分開發商已經採取了精裝修合同單列、較低價的毛坯房特定供應相關團購機構、只推大戶型或好樓座等手段，“實在不行，地下室等原本算贈送的面積改為自購”，一位別墅開發商對記者如是説。

　　■ 開發商動向

　　搶跑派 不愁沒買主

　　北京市住建委網站顯示，從4月1日至5月9日，共有17個項目拿到預售證。在調控之後，大量項目推遲開盤的背景下，這17個項目成了調控後的北京市場上的搶跑者。在同樣的市場背景下，其境遇和反應卻截然不同。

　　入市樓盤“不愁賣”

　　在4月份以後拿到預售證的17個項目中，萬科佔了3個。據北京萬科提供給記者的數據顯示：4月11日，位於房山的京投萬科新里程開盤，推出200套房源，截至4月底簽約率大約為60%。位於大興舊宮的金第萬科·朗潤園4月28日和29日舉辦選房活動，共推出544套住宅産品，目前銷售率約八成。5月7日，位於房山的萬科幸福匯項目開盤，推出142套房源，開盤當天簽約60套，去化率約為58%。

　　房山某品牌項目工作人員介紹：“據我的了解，調控之後，房山各個項目的來電來訪量還是有所下降的。如果以前一週的來電來訪量有250到300組，現在可能在200組左右。但和推出的房源相比，蓄客情況也算是不錯的。”他還介紹，與需求的減少相比，房源供應上的減少幅度更大。“據我所知，在房山長陽區域，就有3、4個原本準備在4月份推盤的項目，開盤推遲了，至今沒有拿到預售證。”

　　高開項目“佔便宜”

　　在記者探訪中，在銷售價格上比較突出的是K2玉蘭灣項目。其毛坯普通住宅的報價為2.5萬元/平米-2.6萬元/平米。而附近的華業東方玫瑰項目，毛坯住宅售價為18500元/平米，另有贈送面積。

　　在北京市住建委網站，記者看到，在新政出臺之前的3月2日，該項目有過一次開盤，預售審批價格為27702元/平米和27299元/平米。因此，4月27日該項目拿到預售證，預售價格為27267元/平米和26414元/平米，與前期價格相比，仍可算作沒有漲價。

　　高策地産服務機構首席策略官李國平表示：“一些新政之前高開的項目，現在反而日子比較好過。因為現在要求是和以前比不能漲，這些項目賣高價也不算作漲價，拿預售證比較順暢。”

　　博弈派 等待發證放行

　　“這三期還不知道什麼時候開呢，四期肯定要下半年了。”5月8日，金融街·融匯一位售樓員這樣對記者説。據記者從天宮院板塊樓盤了解，區域老項目如今還是積極尋求開盤放量，但難點在取證；取證的難點在於價格。

　　暫無新房源推出

　　位於天宮院的金融街·融匯，在去年11月底二期開盤後，融匯一直在等待三期開盤。根據售樓員介紹，融匯三期預計推出兩棟樓600多套房源，且截至今年3月上旬就積累了3000多組買房人，並停止當期登記排號。但過了兩個月，現在也沒有拿到預售證，不知道什麼時候開盤。

　　同在天宮院板塊，類似中國水電·雲立方、保利·春天裏也都有超過半年的時間沒有新開盤放量。雲立方售樓處透露的消息是，可能下個月開盤；而春天裏售樓處則表示，暫時不賣了，開發商全力準備南側新項目——保利首開·熙悅春天，爭取下半年入市。

　　北京今年的限價政策對於房企來説無疑是一道坎，房企基於市場需求支撐等原因，或多或少都在尋求漲價，漲價預期在每平米1000-2000元不等。市住建委網站顯示，融匯、雲立方、春天裏上一次開盤成交價都在16000元/平米上下。可以想見，類似天宮院板塊的開發商還處在與有關部門博弈的階段。

　　買房人心態現分化

　　而在這種博弈過程中，買房人的心態也出現分化。

　　一位已經在某項目排號的王先生就表示，“限價令”要是能嚴格執行，開發商漲價的願望落空，平價甚至降價開盤，對現在的買房人來説肯定是好事情。但也有買房人擔心，樓盤放量時間一再延遲，需求越積越多，開發商反而更有底氣漲價。

　　在熙悅春天看房的一位張先生就介紹説，最近一直在關注天宮院，“想買都沒房子可買”。就怕一旦某個樓盤先拿證，可能會從別的樓盤臨時吸引過去很多客戶，“開一個搶一個，惡性迴圈了”。

　　糾結派 高端盤尋求突圍

　　調控背景下，高端樓盤因為價格原因往往處於更微妙的位置。然而有需求的支撐，不少高端樓盤還是在尋求各種突圍。根據記者了解，諸如東四環華僑城、東二環外當代MOMA·歷峰等高端項目都在尋求五六月份放量。

　　“期轉現”難掩尷尬

　　今年不少高端項目的熱銷，也給了當下高端市場更多信心。3月，華僑城7號樓推出140多套房開盤幾乎售罄。4月初，望京金茂府開盤熱銷。4月28日，當代MOMA·歷峰推出50余套房當天認購超九成。整個4月，北京網簽數據顯示，住宅銷售冠軍為高端項目西山壹號院。

　　值得一提的是，相對於不少期房現在遇到“拿證難”，一些已經是現房狀態的高端盤基本處於現房或者準現房狀態，有的已取證樓盤直接就少了取證的煩惱。此外，如東四環內一知名高端樓盤，準備在近期推出一棟“樓王”，目前正在辦理“期轉現”。

　　不過在北京明確限價的背景下，有業內人士認為，高端盤借“轉現”突圍也不是一件那麼容易的事，“可能會讓樓盤很糾結、很尷尬。”

　　部分高端盤“放低姿態”

　　在更為敏感的價格上，不少高端盤還是放低了姿態尋求買房人認可。

　　今年3月，北京華僑城開盤均價不到4萬元/平米。北京華僑城副總經理譚笑也表示，新開盤在價格上首先會順應國家的政策，沒有很高的期望值。有業內人士表示，在南五環有樓盤都開始追求近5萬元/平米的時候，東四環高端盤賣4萬元/平米上下，顯示出較高性價比。不過根據記者從華僑城了解，目前該項目也遇到一棟“現房辦證週期長”、一棟“期房取證比以前更繁複”的問題。

　　也有一家高端樓盤開發商頗有些無奈地表示，在調控的背景下，高端樓盤不能端著架子一定要賣高價，要避免在調控背景下顯得“刺眼”，價格上只能自我約束些。

　　不過不少人士對高端市場的預期還比較樂觀。亞豪機構市場總監郭毅就談到，一線城市高端住宅市場抗風險能力高，當下對資金吸引力比較強。這也使得高端樓盤在入夏之後積極尋求一波新行情。

　　■ 延伸

　　二手房市場回復平靜

　　北京新國五條細則落地後，受20%個稅等政策影響，買賣雙方均持觀望情緒，相比于3月的“瘋狂”成交，4月北京二手房市場迅速降溫。同時從4月下旬以來，二手房成交探底回升，相比月初有所增加，新增客源也有所增加。

　　量跌價穩

　　據北京市住建委數據顯示，4月份北京市二手住宅網簽5212套，環比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年3月份以來首次同比下降。與1月正常水準相比，下降了73.4%。價格方面，4月北京二手住宅成交均價26550元/平米，環比下降3%，整體價格出現止漲。

　　雖然4月份二手房成交量、均價整體呈下滑趨勢，但是從4月周數據和各門店反饋來看，4月底至今，二手房成交量有小幅回升，價格基本穩定。

　　“4月上旬是新政過後最慘澹的時候，4月份門店僅成交了4套房源。但是從4月下旬開始，來店裏看房的人數有所增加，5月至今已經成交了2套房源。但是與以往相比成交還是處於低位。”麥田房産百子灣地區一門店經理介紹。

　　觀望蔓延

　　北京新國五條細則中對二手房買賣雙方都有明確限制，使得目前二手房市場上買賣雙方的觀望情緒加重。

　　“細則剛下來時，不管是業主還是購房客戶，我們打電話都約不出來，都説看市場情況再等等。最近有一部分客戶開始看房，但是買賣雙方仍是相當謹慎。”鏈家地産立水橋一門店經理介紹。

　　麥田房産萬柳一門店經理也表示，除了部分急售的業主，其他業主仍處在觀望中，一般也不會輕易降價。而購房者也是相當謹慎，尤其是改善型客戶，更是希望一步到位，對房源各方面的條件要求更高，並不急於出手。

　　■ 專家視角

　　增加供應是根本

　　●李國平，高策地産服務機構首席策略官

　　現在的市場是很矛盾的。如果預售證審批導致開發商無法推盤，供應就會減少。雖然現在購房需求也會有減少，但供應少得更多。

　　在價格方面，我覺得可能不會往下走。目前不準漲價的價格審批制度，也未必會成為長期的政策。如果政策持續，不排除有些現金流緊張的開發商會在調控壓力下低價入市。這種項目很容易“月光”，其實對市場也不是好的信號。現在土地價格實際上還是在上漲的。對於開發商來説，也還要做下去。不會因為限價就不拿地了。目前來看，開發商拿地還是比較踴躍的，表明對未來還是比較看好的。

　　鑽政策漏洞風險大

　　●袁陽，偉業顧問集團商業投資管理公司副總經理

　　目前對於開發商來説，主要面臨的是市場的變化，購房者轉搶購為觀望，進而影響開發商的銷售目標。此外，預售證發放受到嚴格管控，也會影響推盤時間。

　　我認為更多開發商還是會持觀望的態度，或會採取小的手段試探政策力度，而不太會有一些開發商去做違反政府規定的事情，去冒比較大的風險。目前一些開發商所採取的行為，更多是試探性和解決眼前問題的行為，而不是解決新政對其影響的長久之計。

　　開發商應該注意的是怎麼做才能符合目前的政策，而使得自己的利益不受損失。在這樣的前提下尋找一些行銷、銷售上的手段，不建議尋找政策方面的漏洞，鑽市場的空子。

[責任編輯： 雍紫薇]