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樓市觀察:租售比規律難破 房價不跌房租必漲

2013-05-03 10:09 來源:新京報 字號:       轉發 列印

  這十年裏商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象,商品房購買的需求過分放大了,而商品房租住的需求卻仍然正常。

  據媒體報道,北漂租房10年房租漲3倍。其實豈止是北漂,新上海人、新廣州人在上海、在廣州租房何不像在北京的北漂一樣,租房10年哪個房租不是漲了3倍?

  更令人沮喪的是,有專家説,今後房租每年漲價10%可能是常態。對此我覺得如此量化定位漲價似根據不足,可是眼下的房租可能還沒漲到位卻是事實。

  房租像一切商品一樣都是有價格的,其基本依據是商品形成的成本。因此房租天然是與房價聯繫的。一般來説商品房的租售比在1:200到1:300之間,比值越高,説明房價中的投資需求越大。世界各地的樓市很少有超越這個範圍的。在中國,二十世紀前半葉即使樓市最興旺的上海租界房屋,租售比基本上也依據這個規律,改革開放一直到2003年“非典”時期,興旺的北上廣樓市仍然遵循著這個租售比規律。

  2003年以來北上廣樓價基本上都翻了兩番不止,也就是漲了4倍以上,然而房租卻最多漲了3倍。這就打破了商品房租售比1:200到1:300之間的規律。

  表面看來,打破這個世界通行的租售比規律的主要原因是當時的“非典”流行,一下子使北上廣的租房需求減少了許多。然而“非典”對樓市的衝擊是短暫的,更重要的是因為種種因素的重疊,這十年裏商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象,商品房購買的需求過分放大了,而商品房租住的需求卻仍然正常。因此當通貨膨脹之時,房租在不斷上漲,但還是跟不上房價飆漲的腳步,以致打破了世界通行的租售比規律。

  以北京為例,今年4月份平均單位租金為55.7元/平方米,60平方米的一室一廳,平均價格3300元。按租售比1:200到1:300,4月份北京的平均房價每平米應在11000元到17000元之間才對,但事實上,北京平均房價遠遠超過這個數字。如此看來,目前北上廣的房租還算“便宜”。

  自從限購令出臺之後,樓市的購買需求受到嚴重阻遏,隨著各地“國五條”執行細則的落地,樓市進入一個停滯的狀態。然而樓市及樓價雖然缺少了追捧者,樓價暫時不會上漲,但是也沒有下跌的跡象。反過來在租房市場上,供需沒有發生變化,租房需求沒有隨著購房需求的下跌而下跌,那麼之前十幾年超出一般租售比規律的現象就會逐漸回歸正常。

  何況還有兩個因素的存在,可能會加快回歸正常的租售比的步伐。從需求角度來説,相當一部分原來準備自住購房戶,對新的調控政策抱有希望而暫不購房,這批人勢必擴大租房的需求量;從房屋出租方來説,如果房産稅徵收範圍有所擴大,那麼在賣方市場的情況下,勢必將這部分房産稅轉嫁于房客。

  因此,北上廣現在的房價如果不往下跌,那麼北上廣的房租必然還會往上漲,除非在短期內出現足以能夠影響樓市的公租房。

  □鬱慕湛(上海 財經評論人)

[責任編輯: 雍紫薇]

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