蛇年寧波樓市走向何方？“以價換量”能否延續

　　蛇年開春，寧波樓市繼2012年走出先抑後揚、平穩回暖的曲線後“溫暖”開局。今年頭一個月，寧波樓市成交量延續了去年11月和12月商品房月成交量超2000套的“熱度”，給2013年樓市一個暖春的期待———

　　新春樓市低迷是否意味行情拐點

　　2月份，正值中國新春佳節，也是樓市交易的傳統淡季。據統計，春節(2.9-2.15)期間，市六區成交商品住宅僅1套，情形與2012年春節假期住宅成交“零”套相似。二手市場也十分淡定，記者了解到，我市幾大房産仲介一直休息到正月初八才恢復營業，之前即使有開著的門店，也沒有看房人進出。

　　這樣的樓市行情與1月份的熱鬧情形形成了鮮明對比。市房産交易中心的數據顯示，2013年1月份，市區商品住宅房銷售量為2209套，比上月增加45套，同比升幅約475%；二手住房共成交2057套，比上月增加426套，環比上月增加了26.12%，與上年同期比的升幅更是高達579%！

　　顯然，春節期間“1套住宅”的成交給信心十足的樓市潑下一盆冷水。那麼，今年1月份的成交僅是2012年年末翹尾行情的“曇花一現”嗎？

　　對此，寧波業界人士普遍認為，這僅僅是寧波人的購房習慣使然，“寧波人春節期間要麼走親訪友，要麼出門遊玩，沒有趁此時機看房買房的習慣。春節成交低迷並不代表樓市行情的轉折。”

　　我市各大房産仲介機構也都看好節後市場。21世紀立得房産行銷部經理白文欣預計本週起公司的二手房成交量就會逐步恢復到節前水準，並在3月份實現全面回暖。南天房産企劃部經理薛敏強更是用“異常火爆”來形容今年的二手房成交，“我們公司1月的348套成交量是去年同期的近5倍，2月至今也有147套成交，應該説市場成交可以繼續延續2012年末的翹尾行情。”

　　樓市“以價換量”特徵能否延續

　　2012年，樓市在經歷過一年多的觀望與等待後逐步啟動。特別是去年夏季以後，成交熱潮一直延續到年末。

　　有統計數據顯示，去年中心城區共成交商品房37141套、356.15萬平方米，同比分別增長7%、34%，其中商品住房20238套、255.36萬平方米，同比分別增長55.6%、61.6%，市場成交明顯回升。

　　業界認為，住房限購、差別化信貸等政策措施，有效遏制了投資投機購房行為，使得樓市調控成果得到進一步鞏固。在此前提下，房價逐步合理回歸，市區新開盤商品住房項目“以價換量”特徵明顯，有效激發了市場購買熱情。統計部門出具的2012年12月份統計數據顯示，我市新建商品住房價格同比下降7.4%，二手住房價格同比下降4.7%。

　　“以價換量”銷售策略使開發商資金鏈狀況好轉，底氣增強，於是部分開發商開始逐步實施“平價放量”和“保價縮量”策略。在此情況下，“以價換量”的市場主體特徵還能延續嗎？

　　寧波百隆房産總經理謝耀生分析認為，細分今年1月份成交産品，剛需仍佔絕對比例，成交單價還是在低位，樓市主流還是以價換量。“但市場博弈已經走出觀望時期，看好後市已成主流。”

　　蛇年樓市走向的“N”種可能

　　近期，各地不斷出現的地王不斷推升著今年房價上漲的預期，同時網上也不時傳出一些地方久違的“通宵排隊買房”景象。有部分商業機構宣稱：多個一線城市樓盤開盤場面火爆，有樓盤開盤單價立漲5000元，還有樓盤“連夜排隊購房”。

　　寧波一些房企銷售人員也坦承，“去年銷售任務已經完成，現在主要是調整階段，後期與去年一樣的優惠已經沒有了。”

　　這些現象都或多或少地影響了購房者對房價下降的預期，不少購房者的心態出現了逆轉，使目前“觀望等待房價下降”的剛需購房者越來越少。不僅如此，一些改善型需求也開始入市，為樓市回暖再添新力量。

　　那麼蛇年樓市究竟會怎麼走？榮安地産股份有限公司董事、銷售負責人鐘衛民給出的判斷是大市穩中有升，但同時産生區域分化、産品分化現象，即中心城區，受供應量影響，價漲量跌；新城區，鎮海、北侖等區供應量大，價穩量穩。　

　　鐘衛民介紹説，去年下半年以來，寧波剛需被大量釋放，其中位處市老三區、鄞州新城區的90平方米左右商品房更是眾多購房者的首選。以鄞州區榮安蝶園為例，500多套房源中70%是90平方米以下，目前樓盤總體銷售率已近9成。“眼下市場、特別是中心城區適合剛需房源已不多，因此今年的中心城區剛需房將要靠二手房來補充，進而會促進賣一買一的改善性需求。”與剛需房供給相對吃緊不同，他認為改善型需求供應量集中，將競爭激烈。據悉，至一月底，寧波尚有24792套存量房待消化，其平均面積達150平方米。

　　在表示出對樓市的良性迴圈的謹慎樂觀同時，業內人士也坦言，國家對樓市的調控能力很強，調控還有很多牌可打。去年底的中央經濟工作會議明確指出，要繼續堅持房地産市場調控政策不動搖，為今年全國的房地産調控定調。不久之後，住建部表示，2013年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　儘管樓市在歲末年初強勢回暖，但房地産調控的政策利劍卻始終高懸頭頂。中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，雖然樓市回暖的態勢已經非常明顯，但如果房價持續上漲，限購、限貸政策不僅將進一步保持，還不排除更嚴厲的調控政策將會出臺。

　　“量升價穩或將是2013年寧波樓市的主旋律，但可能會走出2011年的成交曲線。”謝耀生説原因有三，首先是成交量飆升，可能會催生樓市新政；其次是供應量不足(指剛需産品)難以造就海量成交：再是雙限政策的嚴控，需求還是被抑制。”

[責任編輯： 雍紫薇]