樓市降溫延續 購房者從“買預期”轉向“買需求”

　　樓市冷、地市冷、房貸緊、調控緊……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲，然而下半場一開局便熱鬧起來，許多城市紛紛鬆綁限購，希望為市場注入新購買力，但市場降溫態勢仍在延續。

　　目前，全國不動産登記制度進入修改完善階段。與之相對應的，房地産稅制度也在穩步推進。專家表示，房地産長期管理制度將逐漸建立，政策接力出臺一定程度上降低市場的房價上漲預期，購房者將從“買預期”向“買需求”轉變。

　　市場降溫態勢延續

　　5日，山西省太原市房管局正式下文取消商品住房限購，執行三年多的太原“限購令”正式退出歷史舞臺。

　　僅8月以來，就有青島、合肥及紹興等城市先後宣佈不同程度地調整限購政策。據統計，截至目前，超過30個城市採取直接或間接放鬆限購條件、放寬落戶條件、調整公積金貸款等方式促進樓市走量。

　　一方面，樓市正處於傳統的淡季，各地相繼調整限購政策恰好強化了購房者買漲不買跌的心態，觀望情緒更濃。另一方面，限貸政策依然嚴厲，貸款利率高企讓購房者望而止步，同時，現有政策調整只是局部性鬆綁，對購房潛力的釋放作用有限。中原地産市場總監張大偉認為，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，還會有不同角度的鬆動調控政策出臺。

　　購房者最關心的仍然是房價。上海易居房地産研究院近日發佈的報告指出，今年二季度整個成交狀況低於預期，房企和購房者的入市情緒較低迷。市場降溫的態勢在三季度會繼續延續，將會鞭策房企加大降價促銷的力度，但預計二線城市、中部城市的行情仍將保持略強的特徵。

　　土地市場轉冷

　　今年以來，在銀行房貸收緊、部分城市率先降價等因素的影響下，購房者觀望情緒濃厚，地方政府推地節奏放緩。開發商承受著較大的資金壓力，同時對市場的悲觀判斷，使得他們在土地市場格外謹慎。

　　中原地産市場研究部統計顯示，截至7月17日，20強房企合計耗資1648.01億元增加土地儲備，而在2013年上半年，20強房企拿地總額高達1977億元。從萬科發佈的最新公告來看，今年6月份，公司僅獲得3個項目，同比和環比下降幅度分別為88.8%和73.6%。

　　7月16日，國土部發佈《2014年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示，本季度全國綜合地價水準保持溫和上漲態勢，環比增速進一步放緩，同比增速在連續6個季度上漲後首現微降。同策諮詢研究部總監張宏偉判斷，今年土地市場下半場的轉冷已經定調，但不會出現大規模土地流拍。

　　房貸鬆動成核心

　　上半年，涉房地産信貸環境異常嚴厲。央行近日發佈的報告顯示，上半年末，個人購房貸款餘額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

　　記者近日在武漢調查多家銀行，工商銀行、農業銀行、交通銀行等給出的答案多是“至少上浮5%”，甚至上浮10%到15%。上浮幅度視個人的存款數額、徵信記錄、收入水準等情況而定。

　　首付是否降低、房貸是否鬆動將成為此輪調控調整的核心政策。張大偉認為，買房的時機選擇必須看信貸的寬鬆程度，若信貸環境不變，調整持續，房企在下半年為了衝刺全年業績，市場將出現更多的促銷活動，優惠力度較上半年更“誘人”，成交量和房價不會出現明顯走低。深圳世聯行地産認為，總體上，信貸依然偏緊，房地産市場內在調整仍將持續。

　　對於下半年樓市走向，業內人士的看法基本是整體平穩。“無論從需求來看，還是從目前的住房存量缺口來看，房地産市場還有