北京劃一半商品房用地建自住房 或推高商品房價格

　　北京市今年的樓市調控進一步加力。北京市國土資源局有關負責人1月2日表示，2014年北京將繼續加大住宅用地供應，擬安排住宅用地供應總量中的40%用於保障性安居工程建設，60%用於商品房建設，而商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。

　　這意味著在2014年，各類保障房及自住型商品房用地將佔供地總量的70%，純市場化的商品房用地只剩下30%。

　　北京市此舉是迫於房價調控的壓力。2013年四季度，北京市通過“限房價、競地價”及“限地價、競自住房面積”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，這種自住型商品房銷售價格全部限制在2.2萬元/平方米以下。北京市國土局人士稱，自住型商品房是納入到商品房體系中，這部分宅地供應將可以進一步拉低統計數據的平均值。

　　另據知情人士透露，為解決近期引發輿論風波的北京“井下住人”問題，北京市住建委正試圖尋找一些持有型物業的開發商以及仲介機構合作，推出一些低價床位群租産品，以避免“井下住人”重演。

　　4：3:3供地格局

　　北京市國土資源局1月2日公佈的數據顯示，2013年，北京土地市場共成交經營性用地1575公頃，相當於2012年的2.5倍，其中住宅用地1261公頃，商服用地313公頃。同期，北京市經營性用地總成交金額達1800億，創下土地市場歷年最高水準。

　　從住宅用地供應結構來看，2013年北京市供應的住宅用地可提供住宅總建築規模約為2300萬平方米。其中各類保障房建築規模約1300萬平方米，佔住宅總建築規模的57%；商品房建築規模約1000萬平方米，其中自住型商品房227萬平方米，約可提供住房2萬套。由此可見，2013年北京面向中、低收入家庭提供的各類保障房及自住型商品房建築的規模，已佔住宅總建築規模的66%。

　　按照慣例，北京市現在不能公佈2014年土地供應計劃。但從比例上推算，市場化宅地供應比例將從2013年的34%降低至2014年的30%。

　　參加了北京市國土局1月2日溝通會的亞豪市場總監郭毅告訴記者，2013年北京土地市場異常火爆，所以去年的土地供應超額完成計劃。而2014年最大的變數是土地供應計劃以及完成情況。如果2014年住宅用地供應完成情況不好，則意味著今年北京市場化普通商品房用地比2013年可能要少得更多。

　　“我愛我家”副總裁胡景暉在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，這説明政府在努力從土地供應源頭上調整供應結構。思路已經很明確，保障性住房用地面向低端購房人群，自住型商品房用地面向夾心層購房人群，而市場化普通商品房用地面向富裕人群。

　　可能推高純商品房價格

　　受訪的地産業內人士認為，由於純商品房用地比例縮減，市場房價可能會進一步被推高。

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，從2103年北京市供地方式來看，市場化宅地供應普遍採用配建保障性住房或者自住型商品房的方式來完成，這最終導致市場化宅地地價被進一步推高。這導致普通商品房部分拿地成本非常高，開發商只能把戶型改為改善型、項目檔次以及房價提高。最終市場會兩級分化，剛性需求就盯著保障性住房或者自住型商品房，而純商品房就直接面向高端。

　　賈玉鵬稱，目前開發商已經對一線城市土地稀缺價值有著充分認識，純商品房部分用地進一步擠壓會使得這部分市場競爭更加激烈。

　　推低價床位群租救助“井下人”

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉對上述調控的前景更表樂觀。他認為，按照北京市住建委規劃，2013年北京市完成不低於2萬套自住型商品房供地，2014年完成5萬套自住型商品房供地。整體加起來會使得中低端供應增多，進而影響市場預期。至少房價漲幅會放緩。如果自住型商品房集中供應的話，還可能導致面向剛需的市場化商品房項目暫緩銷售。

　　不過，現實可能未必如此，因為自住型商品房源未必足夠。2013年12月14日北京首批自住型商品房開始網上申購。消息稱報名人數高達20萬，其中很大一部分是保障房的輪候家庭。但首批房源只有2000套。

　　根據規定，兩類人群可優先購買自住型商品房，一是北京市戶籍無房家庭，其中單身人士須年滿25周歲；二是經濟適用住房、限價商品住房的輪候家庭。

　　而這兩類人群之外的一部分剛需購房者，則不得不在純商品房市場上面對更為高企的房價。

　　21世紀不動産市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格勢必越來越高。

　　2013年四季度，北京市國土資源局通過“限房價、競地價”及“限地價、競自住房面積”等方式，集中推出了大批自住型商品房用地，預計可提供自住型商品房2萬套以上，對於穩定當前住房市場預期起到了作用。2013年推出的自住型商品房房屋銷售限價全部在2.2萬元/平方米以下，單套總價在200萬元以內。

　　通過加大自住型商品房建設比重，房價調控達標的問題可望得以解決。北京市住建委目前頭疼的是如何解決“井下住人”的問題。據知情人士透露，近期由於北京“井下住老人”事件被媒體廣為報道，這讓北京市住建委面臨頗大壓力。他們正試圖尋找一些持有型物業的開發商以及仲介合作，推出一些低價床位群租産品，以此避免“井下住人”的情況再度發生。