抑房價應由“弓箭戰略”轉“井水戰略”

　　新華社記者　陸波岸攝

　　專家預測咋總輸給地産商

　　抑房價應由“弓箭戰略”轉“井水戰略”

　　近日，國家統計局發佈數據顯示，3月份全國70個大中城市中68個城市房價環比均出現上漲，尤其是北上廣深等一線城市房價漲幅再度居前。而此時，距離最新一輪房地産調控措施“國五條”出臺不到兩個月，全國樓市卻仍沒有降溫跡象，這使得此前預測房價將會下降的專家學者們大跌眼鏡，也讓一年前提出“3月暴漲論”的房地産開發商預言成真。中國樓市究竟怎麼了，對房價走勢的判斷，專家咋還不如地産商預測得準呢？

　　【調控加碼難阻房價上漲】

　　“需求集中釋放是推動3月房價上漲的主要原因。” 國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，3月份房地産市場進入“金三銀四”的傳統銷售旺季，成交情況往往比前兩個月都要活躍，加之各地房地産市場調控細則出臺前，潛在購房者擔心實施細則出臺後政策從緊、購房成本進一步增加，因而急於入市導致需求集中提前釋放，開發商也隨之取消優惠甚至上調了價格，從而助長了3月份房價。

　　事實上，自2009年12月開始樓市調控以來，調控政策已經歷經5次升級。儘管2011年1月的“新國八條”讓房地産市場沉寂了一年之久，但是在經歷了數次冷暖交替後，終於在去年12月份打破了均衡態勢，各地樓市全面升溫。即使今年2月份第五次升級的“國五條”出臺，也未能遏制3月份房價上漲的趨勢，房地産市場似乎陷入了越調越漲的怪圈。

　　【抑房價不能僅靠行政手段】

　　對於房價，為什麼專家學者們的預測屢屢失手，而始終對房價一路看漲的房地産商的預言卻總是得到應驗呢？難道專家學者們對於房價真的不如開發商看得準嗎？

　　對此，中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬對本報記者表示，並不是開發商有多聰明或者説開發商預測得有多準確，關鍵是我們抑制房價、解決房地産困境沒有找到正確的方法。因為我們總想依靠行政的手段解決市場的問題，既限買又限漲，這就完全違背了市場經濟規律。而在市場經濟的大背景下，這些簡單粗暴的行政手段屢打敗仗，所以這麼多年房地産問題始終解決不了。我們也能清楚地看到，用行政手段壓制房價，房價並沒有降下來，反倒是杭州、天津等地出現了半夜起來排隊離婚的現象，這是十分荒唐的。

　　業內人士認為，許多專家學者對如何抑制房價有很好的建議，但是很多建議並未被採納，即使有些被採納了，在落實過程中很多政策也被各地方政府打了折扣。

　　“比如説房産稅，試行兩年多了都還沒有全面推廣。”劉紀鵬認為，徵收房産稅並不存在技術問題，關鍵是下不了決心徵收。因為如果要徵收房産稅，必然要求資訊高度透明，包括決策者在內的很多人可能自家所佔房産也不少，所以使得房産稅徵收到現在都無法完全推出來。

　　【應加大房産保有環節成本】

　　那麼，如何才能破解房地産市場當前的困局？分析人士指出，如果政府不下決心改革房地産制度，僅僅是通過行政手段管制房價，進行限購限貸，就只能是臨時性的治標之策，而無助於從根本解決由於貨幣流動、地價上漲和供求緊張給房價帶來的持久壓力。

　　劉紀鵬認為，從國際經驗和中國國情來看，不能像現在僅在商品房的銷售環節徵稅，而必須在房産的保有環節徵收房地産稅。過去賣一套房子是“弓箭戰略”，射出去很有力，但射出去就沒了，地方政府賣地也是一樣的道理，賣一塊就少一塊。所以我們要採取“井水戰略”，即打一桶水後井裏還是滿的，這口“井”就是房産稅。因為賣一套房子就可以多徵一種稅，而且年年都可以徵，有了這樣的辦法，我們就可以把佔房價比例很高的地價，由過去一次性回收變成20年、30年回收。當前房地産價格如果除以20，除以30，房價能不降下來嗎？此外，地方政府按照房子的大小徵收1％－3％不等的房産稅，並由地方自行掌握，不僅給地方開拓了稅源，而且也回避了不讓貸款的簡單粗暴辦法，所以實施房産稅是可以行之有效的。記者　周小苑

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