長安街最貴爛尾樓再度迷失:十年間換6個主人

長安8號

　　如果把長安8號比作一部電視劇，誰能想到它會成為一部延宕十年的巨制，並且看上去還沒有完結的跡象，它似乎將迷失在無盡的續集之中。

　　天安門以東7公里，北京CBD核心區，大望路口東南角，聳立著兩棟米黃色外立面的高層建築，向東望去，這兩棟建築猶如長安街威嚴和CBD繁華的休止符。這是北京最具歷史感的地産項目之一，它在十年間換了6個主人，至今還沒有完工。隨著股東的更疊，項目案名也不斷變換：從最初的耀輝國際城到擎峰閣，到長安8號，再到佳兆業廣場。（由於長安8號作為案名歷時最久，傳播最廣，下稱長安8號）

　　如今，長安8號正迎來它的關鍵時刻。按照既定的計劃節點，項目將在5月迎來竣工驗收。如果順利通過驗收，它將徹底擺脫“京城最著名爛尾樓”的帽子，華麗轉身成為北京地段最優良的豪宅項目之一。

　　然而，就在這樣的關鍵時刻，猶如過去十年爛尾魔咒的延續，它的前路或將再一次蒙上陰影。

　　長安8號的實際控制人郭英成正被麻煩纏繞，恨不得把內地所有資産都賣掉變現；項目代建方佳兆業公司瀕臨破産，自顧不暇；兩個投資人太盟基金（PAG）和生命人壽，猶如熱鍋螞蟻，為了保全自身利益，都希望在項目前途的選擇上有所作為；而正在並購重組佳兆業的融創，也不失時機地對這個項目流露出垂涎之意，戴德梁行正受邀研究一個內容驚人的方案。長安8號是否真的會放棄一部分豪宅而改作寫字樓？戴德梁行所代表的究竟是融創還是PAG？這一切，都隱藏在長安8號那高高的圍擋背後。

　　郭英成的北京棋子

　　長安8號目前的主人叫郭英成，一位來自潮汕地區的50歲地産商人，銷售規模一度排進TOP20的上市房企佳兆業（01638.HK）的創始人。由於身涉內地官員的貪腐案，為躲避調查，郭英成從去年10月開始遠避境外，目前滯留在香港四季酒店。

　　因為郭氏的不配合，深圳地方政府用一種罕見的方式對佳兆業進行制裁——封鎖了其位於深圳的在售項目，並限制這家企業開展經營，這對佳兆業造成了致命打擊。目前，這家上市企業已陷入巨大的債務危機之中，處在破産邊緣，另一家房企融創中國（01918.HK）正試圖收購它。

　　郭英成的家族公司于2013年7月從香港金利豐集團手中接過長安8號項目，彼時，金利豐集團從奧園手中取得該項目的所有權不足一年。常年居住在香港的郭英成，與金利豐集團的主人——香港著名女富豪朱李月華多有交集，他們的名字常見於香港各種名流圈的活動中。

　　郭英成的收購並非由佳兆業出面，而是由其家族公司在北京耀輝置業有限公司（下稱耀輝置業）的境外股東結構中進行，所以這筆收購的細節沒有被佳兆業披露。有媒體曾披露稱，郭氏收購長安8號的總代價為60億元。

　　界面新聞記者發現，項目公司耀輝置業在2013年7月更換了董事會成員，金利豐集團相關成員全部退出，代之以原學東、麥偉良、胡南洋、李桂妮、賴大目等人。他們都是郭氏家族企業成員，真實身份為郭英成的助理、會計、司機。在收購完成之後，在郭英成的安排下，佳兆業與耀輝置業簽署協議，以“代管代建”的方式介入長安8號的開發。

　　幫助大股東代建長安8號，被認為是佳兆業打開北京市場的前哨之戰。佳兆業介入之後，與北京高端住宅代理機構亞豪簽訂代理協議，試圖在北京豪宅市場一戰成名。然而，當時的郭英成絕不會預料到，一年之後將有厄運降臨到他的頭上。

　　佳兆業發軔于深圳，以擅長舊城改造聞名，同時對處置爛尾樓也頗有心得——此前，收購並盤活廣州著名爛尾樓中誠廣場，是佳兆業的一大傑作。

　　再度不確定的命運

　　如今，項目實際控制人郭英成滯留境外，代建方佳兆業在半年間快速跌落至破産邊緣，長安8號的前路再度蒙上陰影。接近該項目的人士對界面新聞透露，因為郭英成和佳兆業的處境，長安8號的工程進度已經嚴重滯緩。

　　去年12月，項目一位行銷負責人對界面新聞表示，該項目將在羊年春節前開放樣板間，並於今年上半年入市。此前，長安8號曾取得過預售證，但已過期，新的操盤者打算以現房入市。

　　不過，該行銷負責人顯然對佳兆業境況的估計過於樂觀了。長安8號的樣板間未能如約推出，開盤時間也推遲到今年下半年，但也不能確保。“只有一點我可以保證，項目工程並沒有停。”該行銷負責人強調。

　　羊年春節前，長安8號項目四週，印有“佳兆業廣場”字樣的圍擋宣傳海報被全部撤下，高高的圍擋墻面變成一片空白，隱約顯露出此前案名“長安8號”留下的痕跡。當時，市場人士對此的解讀是，佳兆業將撤出該項目，項目或將繼續爛尾。不過，上述行銷負責人對界面新聞澄清説，他們只是打算對圍擋畫面進行更換。

　　然而，3個月過去了，並沒有新的圍擋畫面出現。4月中旬，界面新聞記者曾試圖進入工地現場一探究竟，但在距離工地大門還有五六米時，門口保安就已經做好了攔截的姿勢。鮮有人知道這高高的圍擋後面正在進行什麼，從外部望進去，裏面有人在施工，但工人寥寥。

　　施工方中建一局的一位工作人員向界面新聞透露，項目整體結構和外部裝修工程已經接近尾聲，屬於中建的那部分工作已經差不多做完了，現在項目正進行建築內部的一些安裝和裝飾工作，以及總平和園林綠化方面的工作，“5月是竣工驗收的節點，但是否能具備驗收條件還存在疑問，”這位中建人士表示。

　　從項目代理機構亞豪得到的最新消息是，他們從2014年初正式介入後，“其實什麼都沒來得及做”，行銷線的工作處在停滯的狀態。鋻於佳兆業目前的狀況，也不知何時啟動入市前的準備工作。

　　“無論佳兆業的重組結果如何，佳兆業團隊都很難陪長安8號走到最後。”一位接近佳兆業的知情人士對界面新聞表示。在他看來，如果佳兆業易主，還有什麼理由繼續幫郭氏家族代建這個項目呢？而從郭英成角度看，他作為這個項目股東的身份，恐怕也已進入倒計時。“如果郭英成不再是長安8號的擁有者，又有什麼理由讓佳兆業繼續操盤呢？”

　　印有“佳兆業”字樣的宣傳廣告，恐怕再也不會出現在長安8號的圍擋畫面上了。

　　目前，麻煩纏身的郭英成正在拋售內地各處資産，徹底退出內地的跡象十分明顯。除了出售佳兆業股份之外，他還在清算家族各種平臺公司，包括出售在去年中旬秘密控制的一家信託公司，以及清倉所持有的天健集團股票等等。在此背景下，郭英成與長安8號，恐將很快迎來緣盡的一刻。