小區物業 別成擺設

　　新購北京光華路某高檔小區住宅的柳靳,拿到房屋鑰匙後竟沒法入住。樓上住戶違規搭建,導致他家漏水,淅淅瀝瀝一天能接一大盆。幾經週折,物業答應用專項維修基金幫他家做防水層。可一波未平一波又起,小區電梯開始隔三岔五停運或者困住人,業主們跟物業反映多次都石沉大海。“感覺每天都要先過一道‘鬼門關’才能到家,回家後就窩著不願再外出。房價不便宜,住進來卻很憋屈。”柳靳説。

　　“不為”“亂為”原因複雜

　　物業強勢耍橫,業主委員會形同虛設;涉房監管機構存在監管盲區

　　數據表明,收費糾紛往往是物業問題的焦點,並且常常上演“惡性迴圈”的戲碼:物業公司服務差,少有業主願意繳費;物業公司營收惡化,服務更差;繳費業主更少,物業乾脆破罐子破摔,釀成多輸局面。北京某單位家屬樓住戶向記者反映,單位物業公司基本不管啥事,卻擅自漲價,還未經同意直接從工資卡裏扣費。

　　“物業糾紛,責任主要在物業公司一方。”中國法學會消費者權益保護法研究會副會長劉俊海表示,目前基本上是由開發商指定“子弟兵”做物業公司,消費者沒有選擇權。物業公司處於強勢地位,即便服務差,業主們也奈何不了。

　　“要罷免物業,召開業主大會操作難度很高;若以不交物業費作為軟抵抗,物業一紙訴狀告到法院,個人聲譽與徵信記錄就可能受損。”蔡科認為,業主與物業的“話事權”完全不對等。

　　根據《物業管理條例》,由業主委員會監督和協助物業履行服務合同。按理説,業委會與物業公司打交道,比業主單槍匹馬更高效,可很多小區並未成立業委會。

　　“業主微信群裏曾有人張羅成立業委會,可有些人想保護隱私,辦理備案手續時不願出示房産證;還有人擔心業委會被少數人把控……大家心思都很複雜,最後這事就黃了。”柳靳説。

　　劉俊海認為,物業管理是一個複雜系統,“對接”社會管理的諸多領域;歷史遺留問題與新問題交織,涉及利益主體眾多。眼下物業“不為”“亂為”的原因是多方面的:

　　首先,物業市場的發展還很粗放。物業公司缺乏服務意識,“有的是從房管局轉過來的,總想著以管理代替服務;物業市場也沒有形成競爭機制,仗著與開發商的裙帶關係,一企獨大,無法優勝劣汰。”劉俊海説。

　　其次,業主缺乏物業管理觀念和經驗。“誰先出頭,誰先倒楣,業主們團結不起來。”武漢東湖開發區某居民告訴記者,他嘗試挑頭召開業主大會,第二天汽車輪胎就被扎了;而默不作聲者,暗地裏被物業許諾可以免交半年物業費。“物業管理本身具有一定公共服務和外部性特徵,大家搭便車的思想比較嚴重。”劉衛民解釋。

　　再者,法律制度、行政監管有漏洞,執行力差。劉衛民認為,《物業管理條例》等法規文件的強制力不足,勢必造成一些物業管理制度形同虛設。劉俊海表示,一些涉房政府監管機構,重發展、輕規範,重視開發商、物業利益,輕視業主利益,這種懶政庸政必然造成監管盲區。