上周，上海市政府允許在上海持長期居住證滿三年的非本地居民購買第二套房，以此來刺激低迷的房地産市場。2月28日卻出現了180度大轉彎，上海市政府取消了這項政策，對此，官方沒有給出任何理由。上海成為繼廣東佛山和安徽蕪湖之後第三個調控新政被叫停的城市。
從佛山、蕪湖和上海的調控新政，我們可以看出中央控制房地産市場的堅定立場並沒有改變。2010年開始的這輪樓市調控已進行了兩年，現在的房地産市場撲朔迷離，讓人很難看懂。3月份，全國“兩會”召開在即，可以預測樓市調控是繼續還是會微調將是“兩會”的一大看點。針對2012年中國房地産市場的走向，中國經濟時報記者採訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏。
讓住房回歸居住屬性
2012年的房地産市場面臨的是一個要使住房回歸到居住這一基本屬性的大環境當中，因此會繼續堅持房地産調控不動搖，同時繼續加快保障房及中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加有效供給。
中國經濟時報：前不久在住建部召開的全國住房和城鄉建設工作會議中，住建部部長姜偉新對2012年房地産工作重點進行了部署。現在，2012年已經過去兩個月了，你認為2012年房地産市場面臨的是一個怎樣的環境？
廖英敏：我認為2012年應該具體貫徹落實中央經濟工作會議 “繼續堅持房地産調控不動搖，促進房價合理回歸，促進房地産市場健康發展”的精神，努力使住房回歸到居住這一基本屬性上。
個人認為以下三點是政府需要著力去做的：一是要繼續加快保障房及中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加有效供給。目前住建部已經明確今年要新開工建設保障型住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。
二是要嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支援居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。
三是要督促各地方政府要認真落實國務院的相關政策規定，繼續落實地方政府對房價調控的責任，對2011年實施限購政策的城市，應該繼續限購。
中國經濟時報：樓市調控也已經兩年了，現在仍處於博弈當中，業內普遍認為2012年房地産市場將進入深度調整階段，您認為2012年的房地産市場會呈現出哪些新的特點？
廖英敏：這一輪調控已經進行了差不多兩年了，從去年下半年以及今年前兩個月的效果來看，我認為2012年的房地産市場會呈現出以下新的特點：
市場需求將以中低收入自住型需求為主。首先，繼續實行的限購政策，將繼續抑制投資性、投機性等非合理性需求。其次，居民的合理購房需求將得到國家政策支援，市場主體將以首次置業的剛性需求者和改善型需求者為主。第三，消費結構將從以商品房為主轉向保障房和中小型的普通商品房為主。
有效供給將增加。要新開工建設保障型住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品房建設，總體而言中低收入者住房供給將大幅增加。
房地産價格將穩步回落。有效供給繼續增加，投資、投機性繼續減少，市場供求狀況繼續改善，逐步向買方市場轉換；開發商資金鏈進一步緊張，降價或促銷成為大多數開發商自救的策略，定價將趨於理性。房地産市場將出現從量跌到價滯再到價跌的變化。預計2012年上半年整體房價水準將加快回落的步伐，全年商品住宅銷售均價將向2009年4474元/平米靠近，一、二線城市房價開始下降的幅度將更大些。隨著房價的進一步下降，部分剛需消費者將有能力入市購房，所以我個人認為出現全國性房價大幅回落的可能性較小。
房地産投資增速將繼續回落。從目前來看，商品住宅新開工面積將出現下降，保障房則將比2011年減少300萬套；由此預計，2012年房地産投資增速將在2011年回落的基礎上繼續回落。
堅持房地産調控政策並適時微調
2012年將會進一步抑制投資、投機性等不合理需求，避免房地産市場出現反彈，但同時也要照顧到居民的自住型需求，避免“一刀切”，防止房地産市場價格出現大幅下跌。
中國經濟時報：2012年房地産調控正在進行中，既然是調控就會出現這樣那樣的問題，你認為哪些問題需要重點關注和防範？
廖英敏：要防範房地産市場出現反彈。面對2012年宏觀經濟回調的壓力，一些地方政府為了維護地方的經濟增長和財政收入，有可能以各種形式減弱房地産市場調控力度和深度，放鬆限購政策，導致投機、投資性等非合理性需求入市炒作，造成房地産市場出現反彈。除此之外，還要防止房地産市場價格出現大幅下跌。2012年房地産市場的消費主體是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市內首次置業的剛性需求，以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業需求。要防止信貸、稅收等調控政策一刀切，過多地提高這部分群體的購房者成本，抑制自住型需求。如果自住型需求繼續受到抑制，房地産市場將存在因基本需求不足價格大幅下降的風險，同時也影響擴大國內消費的宏觀經濟政策的實施效果。
中國經濟時報：為使房地産市場健康穩定的發展，你有哪些政策上的建議？
廖英敏：為使房地産市場健康穩定發展，還原住房居住的基本屬性，建議要繼續堅持和完善房地産調控政策，對已出臺的政策要繼續堅持，督促地方政府堅決貫徹落實，密切跟蹤房地産市場的形勢變化，根據市場出現的新變化適時微調政策，既要防止房地産市場出現反彈，又要避免房價大幅下跌，謹防房地産市場劇烈震動影響金融系統和地方財政的穩定性；要增加有效供給，降低建設成本，多方面支援保障房和中小戶型普通商品房的建設，優化供給結構，這要求政府第一是保證保障房建設用地，提高中小戶型普通商品房的供地比例，第二是鼓勵商業銀行開發貸款予以支援。第三是減免保障房和中小戶型普通商品房建設中的行政收費，並給予相應的稅收優惠；要進一步加強需求管理。要發揮住房的居住性功能，嚴格限制投機、投資性需求，對此類需求要實施一段時間的限購、限貸措施；要支援和滿足自住型居住要求。要繼續實行差別化信貸政策，對首次置業居民購房給予信貸優惠，清楚界定改善型需求，並將其貸款利率恢復到基本利率，降低自住型需求的資金成本。進一步降低首次置業和改善型購房者的稅收成本，對改善型購房者，可實行稅費先徵後返等政策，鼓勵自住型需求實現；最後要利用房地産市場調整機會，進一步完善我國的住房制度，促使房地産市場回歸到正常發展軌道，努力使住房回歸到居住的基本屬性。制定可持續發展的房地産政策，促進房地産市場平穩發展和房價向社會基本可承受的水準回歸。（記者 呂紅星）
