客戶背景

　　關先生現年42歲，本科畢業，在常熟市某公司擔任財務總監，稅後年收入在45萬元左右。配偶關太太43歲，市某中醫院醫生，稅後年收入10萬元。兒子18歲，高三在校學生。

　　以2010年3月底市價計算，家庭總資産650萬元，其中包括一套常熟市中心房産380萬元和一套郊縣房産價值90萬元，總資産的剩餘部分都主要是銀行存款150萬元和實物黃金30萬元。 由於郊縣房産每月租金收入為1500元，幾乎無其他額外投資收益。另外，由於該家庭非常傳統，幾乎沒有負債，屬於高資産無負債家庭。

　　收入支出狀況： 2010年關先生的家庭稅後收入為60萬元，其中薪資佔85%，利息15%。年消費支出約32萬元，佔比逾50%。為了獲得財務自由或者至少退休後生活水準不下降，王先生希望從現在就能夠對自己的財務進行安排。另外，這對夫妻並不十分信任保險，除了單位所繳納的社保之外，並無其他保障安排。

　　理財目標

　　1、購房目標：由於看好上海房價的持續性升值空間，關先生希望將目前郊縣那套房産轉讓，並在上海市區購買一套優質地段二手房，以租養貸，謀求額外投資收益。希望理財師給出意見。

　　2、投資目標：由於目前出現初步的通脹預期，關先生希望獲得抵禦通脹的投資建議。

　　3、保障目標：希望給自己太太及兒子更全面的醫療和養老保障，特別是補充養老金的增加。

　　家庭財務分析

　　該家庭之前的投資理財計劃較為缺失，主要進行房産投資。但是由於該家庭沒有任何負債，加上較保守的風險厭惡態度，整體上屬於穩健偏保守型客戶。除了緊急預備金仍以存款持有以外，建議進行穩健偏保守的金融資産投資。

　　理財建議

　　一、房産

　　經過了去年全國房地産市場價格的非理性上漲，目前累積的上漲已經使得部分高價房源升值空間暫時有限。而由於長期居住在緊鄰上海的江蘇常熟，房産投資意識比較強烈。

　　關先生希望在學校附近購買一處優質地段的二手房，以租養貸。而面對上海現在嚴重背離的房價租售比，尤其是上海居住用房租賃收益普遍不足3%，而且在2009年及2010年初上海房價均出現大幅上漲的前提下，要實現以租養貸有一定的難度。如果從貸款角度來説，由於原先那套房的總價為90萬元，而上海地區優質地段的房價至少也在3萬元以上，故綜合考慮，至少還需要貸款150萬元左右。而關先生雖然沒有貸款購房的經歷，但是基於目前中央連續出臺打擊房價過快上漲的政策，房地産信貸也正受調控。上周國務院常務會議上明確了：對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。

　　我們建議，由於該家庭每月支出近3萬元，如果再加上月供，壓力將突增。且在目前房市並不明朗之際，購買高價房並不明智。關先生可以考慮再等待一段時機，並且在調整了家庭保障及收支狀況後再做打算。從投資角度而言，也建議王先生可以同時考慮一些熱門或潛力地塊的商鋪或是辦公用房，該類房産目前的租金回報率可達到8%乃至更高。