從反腐和房産稅角度來解讀不動産統一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情願

　　日前,國務院法制辦公室發佈《不動産登記暫行條例(徵求意見稿)》,明確規定權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動産登記資料。這一條例牽動了房地産敏感而脆弱的神經,不少輿論將它與反腐、房産稅等聯繫起來,導致一些人認為,近期將出現恐慌性拋售,對房價會有階段性的制衡。可事實上,這樣的解讀雖然很吸引眼球,但有些牽強附會,也低估了不動産登記條例的價值與格局。

　　《條例》規定,權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動産登記資料,不動産登記機構應當提供；有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理案件有關的不動産登記資料。這實質上説的就是允許“以人查房”,即用姓名查詢的方式獲得他人的房産資訊,比如你準備和結婚,就可以向當地不動産登記機構申請輸入的名字查詢其房屋情況,官員、商人亦然。

　　權利人、利害關係人(比如債權人)可以查當事人財産資訊,是其本來就應該享有的權利。這種權利可以更好地保護利害關係人的權益,防範不誠信導致的道德風險。換句話説,“以人查房”跟反腐以及由此導致房屋拋售,其實沒有太大關係——只要有關部門下決心反腐,即使涉嫌貪腐人士想拋售房屋規避登記,也不能逃避貪腐的追責,因為城鎮商品房的産權登記和交易資訊都有完整記錄的,每一筆交易都可以查詢,如果紀委想查,這些記錄都要面對財産來源的追問。

　　只有兩類目前還沒有登記在案的房屋,可能會受到影響:一類是在農村建設的房屋,包括一些人曲線買地建的豪宅；還有一類是城市和城郊小産權房。這兩類房屋,以前一直是産權登記盲區,現在納入統一登記範疇,倒有可能使得貪腐官員將它們拋售,或登記到非真正權利人名下。後者就像現實中大量存在的企業經營中的“代持”和一些腐敗官員的“白手套”。因此,這兩類房屋的登記對反腐不一定會有明顯的直接作用,同理也不會對房屋“拋售”形成明顯的直接影響。

　　不動産登記是房産稅的必要條件,但遠不是推出房産稅的充分條件。由不動産城鄉統一登記制度,直接推導出“對房地産商有著致命的影響”“對於手中擁有多套房屋的那些人,若徵收房産稅,他們會馬上拋出套現”等,邏輯恐怕不夠嚴密。房産稅是十分複雜的稅種,不論從政府的主觀願望、民眾的真實承受心態,還是客觀上各種徵收條件的完備角度看,房地産稅出臺都將是一個曠日持久的馬拉松歷程,並非很快就能推出,更別指望它對樓市産生立竿見影的影響。

　　相當長時期內,中國經濟對房地産的高度依賴關係,使政府徵收房地産稅的真實意願並不強烈。中國當前不動産性質的多樣與複雜,比如央産房、房改房、軍産房、小産權房、農房、經濟適用房、商品房等,如何統計、如何評估、如何定價和定稅,也都是一個爭論不休的話題。況且,向民眾收取直接稅,談何容易?再就是,中國正處史無前例的城鄉流動之中,很多家庭都將面臨在全國範圍內多套房屋(含農村)的狀況,一家人哪的房屋需要繳稅,哪的房屋不繳稅,既是地方政府之間的激烈博弈,也是民眾自身的激烈博弈。房産稅哪有那麼簡單?

　　因此,從反腐和房産稅角度來解讀不動産統一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情願。事實上,不動産城鄉統一登記的意義,比這兩者深遠得多。其一,它有助於更好地保護權益人、利害關係人的利益；其二,建立城鄉統一房地産和資源要素市場,能為市場在資源配置中起決定作用奠定基礎,為土地和農房徹底回歸農民家庭支配做基礎性的産權界定準備。長期看,房價的起落,由市場自行決定,行政力量想決定也決定不了。平等地保護所有公民的權益,則是法律必須要做的事情。(童大煥)