8年前南京就有人發起，因集資難未能成功
2005年，在全國各地都在嘗試“個人合作建房”這種模式時，從事IT培訓工作的南京市民邵角也發起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，並通過合作社的形式集資、找開發商建設。不過在經過各種努力後，到目前為止這項事業還是沒能成功。
“當時很多地方都在討論這種模式，我們當時也想了很多辦法，但因為中間操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者採訪時説道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價水準，要成功運作一個小型房産項目，沒有過億的資金恐怕很難，而這麼一大筆資金的募集，在現有法規下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由於資金量大，需要參與的準業主會比較多。而依據相關法律，有限責任公司的共同註冊股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上只能通過協議解決，容易讓參與人産生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司註冊資金要在1000萬以上，並需要發改委批准，更加困難。
“通過住房合作社的形式集資開發，這是我們當時就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協會吸納會員、繳納會費來集資，更加容易操作。可是嘗試起來卻發現，民間協會的成立，涉及的審批流程也相當複雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍挂形式跟開發房企競價，個人合作建房的人們顯然過於勢單力薄，而且不易統一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現在隨著地價及建築成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級市所需資金少，相關管理等級也不高，操作起來可能容易很多。
住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成
説到住房合作社，其實這並非什麼新詞語。南京工業大學房地産管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有這樣的組織。當時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房産項目都是該組織運作建成的。
不過在2003年以後，由於國家對待保障房制度的變化，這類組織有些轉為商品房開發企業，有些則轉變成壟斷企事業單位變相搞福利房的工具，因此這類形式後來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設住房，成本確實要低很多。自己出訂金拿地，並委託有實力卻又沒活幹的中小開發企業來代建，以目前的房産項目運營成本來説，如果除去銷售、融資及公關等方面的投入，以及房企對高額利潤的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價部門對經濟適用房的利潤控制規定在3%以內，因此通過個人集資的合作社形式建房，管理費用控制在3%-5%是完全可行的。
■專家
個人合作建房能惠及夾心層政府應予以支援
在談論個人合作建房這件事當中，邵角不斷表達著對相關法規限制太多的無奈。這件事看起來是利民，法律上也是允許的，但做起來就是很困難。而目前確實也只有溫州的趙智強一個人成功過。在吳翔華看來，這項事業于國於民都是很有益處的，政府應該早日清除其中的障礙，予以支援。
吳翔華表示，在德國和日本這類房屋的建成比例佔新建商品房比例最高能達到40%。因為它是解決社會夾心層住房難的一種十分便利的途徑。目前我國大力建設的保障房針對的也是社會最底層的人群。“低保戶”之上，仍有相當一部分群體既買不起商品房，也夠不上買保障房的資格，如果這類群體能通過自己集資的途徑解決住房問題，豈不是兩全其美。
目前的問題是如何通過完善相應法規，來幫助組織運作,讓這群人自行解決問題？能否捨棄土地財政上的一點利益，對這些人進行幫助扶持？“同樣的形式，為何十年前就辦得成，而十年後卻辦不成？”吳翔華認為，在這個問題上，政府的態度很關鍵。完善法規、建立完整的保障房體系，這都是政府亟待解決的問題。（張遙）
