杭州現“神秘”樓盤 開發商賣房法則：低調再低調

　　一個位於成熟地段且領出預售證、正在銷售階段的地産項目，在開發商的官方網站上卻幾乎沒有任何消息；開發商對銷售代理的賣房要求是：有多低調就多低調，甚至不要作宣傳……

　　杭州市下城區新開盤的項目東新府，十分低調，有點神秘。

　　地塊空了多年

　　沒人知道這裡賣的是什麼

　　在百度地圖上搜索“沈家路58號”的關鍵字，會顯示該地是一個自行車租賃點，但實際上這個自行車點不久前已經被拆除了。

　　東新府的售樓處就離原自行車租賃點很近。雖然地處下城區成熟板塊，但直到2014年房交會，該樓盤才進入公眾視野。

　　10月份的房交會上，前來索取資料的人很多，但是對於開盤時間和開盤價格等資訊，銷售人員一直沒有給出準確的消息。

　　上週日，東新府低調開盤。開盤當天，錢江晚報記者來到東新府項目現場。

　　東新府的南面就是杭州目前規模最大的東新園小區，旁邊有一所九年制的勝藍實驗學校，還有一所杭州求是醫院。項目規模不大，總佔地面積2.5萬平方米，由6幢16層的高層建築組成，不留意的話還以為是東新園小區的一個組團。

　　東新園的業主徐先生告訴記者，這塊地空了好些年，幾個月前看到售樓處開放，他才知道這是個商品房項目，而且可能要開賣了。

　　從項目的施工許可證看，動工時間是2013年3月，目前剛剛開盤的1號樓已經建到12層樓左右，其他幾幢也基本是這樣的狀態，項目沒有設樣板房。

　　本是重點項目

　　開發商卻異常低調

　　杭州市透明售房網資訊顯示，該樓盤的開發商為杭州龍元房地産開發有限公司，集團公司是星火集團。最近領出了586套房源的預售證，此次推出的僅有1號樓59套房源。

　　浙江星火集團就在東新府對面，它隸屬於下城區東新街道，由下城區東新街道沈家經濟合作社全額投資組建。一位東新街道的官員説：“沈家經合社和星火集團實際上就是一套班子兩塊牌子”。

　　奇怪的是，記者在星火集團的官方網站上，幾乎找不到有關東新府項目的任何資訊，所有的欄目都對東新府項目三緘其口。但記者還是從一份工作報告上看到了有關的資訊。

　　這份關於某某某書記2013年度在社區、經合社工作總結大會上的發言中提到：“……總建築面積達九萬七千余平方米的東新府商品房項目順利開工，施工進展正常……要加快東新府商品房開發項目的施工進度，力爭今年下半年開盤。”

　　星火集團對於項目的銷售也採取的是“能有多低調就有多低調”的原則。代理該項目的銷售經理車潤林説，開發商一再強調項目要低調，因此“前期的蓄客完全是靠路過的客戶和口口相傳”。

　　星火集團常務副總經理楊建偉證實了這一説法，他説：“我們認為好房子不用宣傳，不如把一期開盤價格定低，就是希望能夠通過客戶的口碑把這個項目銷售出去。”

　　記者在物價網上看到，這個房子的備案價格基本在20000元/平方米左右，和周邊在售樓盤的價格相比並不算高。按照楊建偉的説法，他們在銷售員這一道就把價格放到了85折的折扣，最後成交均價差不多在17380元/平方米左右。“折扣直接到底，不能再低了，再低就要重新備案了。”

　　1月18日開盤，一期推出的59套房源已經訂出了46套，楊建偉對此感到比較滿意。

　　土地最早由寶仕隆吃下

　　資金鏈斷裂後轉手

　　東新府項目雖然規模小，但小區採用全石材幹挂，還有8000平方米的園林景觀，車位配比是1：1.8，配置規格絲毫不亞於一些高端物業。

　　成熟的地段，價格不高，配置不低，按理説是好賣的項目，東新府為何要如此低調？

　　在杭州市下城區的區委辦發〔2014〕17號文件上看到，東新府項目還有一個名稱叫做“中包印務地塊”。楊建偉告訴記者，這塊地原先是東新街道的土地，由中包印務在使用。企業搬遷後，這塊土地經過整理便成為了2010(40號)地塊，正式對外招拍挂。

　　2010年10月28日，杭州寶仕隆房地産開發有限公司以7.7億元，折合樓面價13308元/平方米競得了這塊土地。

　　那麼，拿地的寶仕隆房産和開發公司龍元房産及星火集團三者之間到底是什麼關係？

　　原來，杭州寶仕隆房地産開發有限公司是杭州九龍控股集團有限公司實際全資控股的企業。九龍集團出資49%，寶仕隆出資51%，註冊成立了杭州龍元房地産開發有限公司，負責40號地塊的開發。

　　由於九龍集團籌資困難，東新街道沈家經濟合作社、石橋街道石橋經濟合作社、文暉街道打鐵關經濟合作社分期分批出借給九龍公司2.65億元人民幣(其中沈家經濟合作社1.4億元，石橋經濟合作社【浙江新華集團】8000萬元，打鐵關經濟合作社【杭州物資城儲運有限公司】4500萬元)，全部用於龍元公司支付土地出讓金，並由龍元公司提供擔保。

　　2011年到2012年初，寶仕隆公司出現經濟糾紛，房産被查封；加之九龍集團因面臨多項債務糾紛，致使龍元公司只交納了市國土局70%的出讓金(5.39億元)，還有30%餘款(2.31億元)尚未繳納。從2011年11月起，該項目出現了嚴重逾期。高達23萬元/天的滯納金對於身陷多項債務漩渦的寶仕隆公司無疑是雪上加霜。如果不能足額繳納土地出讓金，寶仕隆將面臨土地收回和已交款罰沒的困境。

　　楊建偉説，他們原先只是借錢給九龍集團，後來因為迫於形勢只能改為債轉股的方案。這個項目經歷了多次協調會議，直到2012年12月才拿到土地證，目前該項目的股東方為星火集團和新華集團兩家，星火集團佔有52%的股份。除了借給寶仕隆的2.65億元外，兩家公司還向國土局支付了8000多萬的滯納金。“雖然過程曲折，但是現在我們和九龍集團沒有任何關係了，東新府就是我們兩家的項目，土地證也十分乾淨。”

　　一樁虧本買賣

　　星火集團為何接盤東新府

　　如果不是星火集團和新華集團的出手相救，這本來只是一個民營企業破産的故事。

　　有關九龍集團的多份裁決文書顯示，該公司自2011年初已經開始身陷債務的漩渦。到了2012年初，更是因為欠債數億元被牽扯到多起債務糾紛中。也就是説，這個項目還沒開工便身陷債務漩渦。

　　記者在調查中發現，東新府項目並不是九龍集團在杭州首次染指地産。早在2007年3月19日，九龍控股集團就與杭州寶華實業有限公司、浙江世紀控股有限公司共同拿下了位於下城區永華路1號的杭政儲出[2007]8號地塊，地塊用途為商業金融用地兼辦公。

　　透明售房網的資訊顯示，這個叫做華富金座的項目開發公司正是寶仕隆公司。項目2010年底開盤，總共賣出了1.3萬平方米，限制房源卻還有2.9萬平方米。華富金座的開盤均價為每平方米1.4萬元，賣出去的房子大約實現銷售回款不到2億元。

　　錢江晚報記者在華富金座現場看到，雖然已經交付，但整幢樓空無一人，一樓的商鋪大門都是緊鎖著，其中一處標著售樓處的商鋪門也關著，大樓的停車場也尚未啟用，被一堆建築材料堵著。一位在裏面施工的工人告訴記者，大樓還沒啟用，招租招不起來，售樓處很早下班，平時基本沒什麼人的。

　　民營企業經營不善導致面臨虧損，為何星火集團和新華集團兩家經合社要出手搭救？

　　一位不願意透露姓名的知情人士告訴記者，原先星火集團借款給九龍公司只是為了理財，但是後來九龍集團資金鏈斷裂後，區政府就指示他們按照債轉股的方案來為這個項目接盤。“如果他們不接盤，土地就要被政府收回，保證金都要被收回”。

　　楊建偉説，本來項目2個多月前就準備開盤了，苦於預售證一直領不出，只能拖到現在才開。為了加快銷售速度，他們把開盤均價定在17380元/平方米左右。土地出讓金加上滯納金成本，讓這個項目光土地成本就達到了近15000元/平方米，從目前的銷售均價看這明顯是虧本賣。“我們想快點出手，所以肯定按照最快能銷售的價格賣。但是成本在這裡，最樂觀的估計這個項目也至少要虧2.7億元。”説起接手這個項目，楊建偉有説不出的苦惱。