深圳寫字樓租賃一枝獨秀 消費放緩恐影響市場需求

　　進入7月以來，多家房地産諮詢服務公司發佈的數據顯示，今年第二季度，深圳寫字樓租賃市場活躍，不僅空置率持續走低，而且租金的環比漲幅領跑其他一線城市。

　　雖然目前深圳寫字樓租賃市場整體呈供不應求態勢，但高緯環球深圳分公司總經理董韶川對 《每日經濟新聞》記者表示，深圳市每人平均可支配收入、每人平均消費支出和社會消費品零售總額增速放緩等因素，將使深圳寫字樓租賃市場的未來走向蒙上一層陰影。

　　第三産業擴張致空置率下降

　　2014年7月3日，高緯環球發佈2014年第二季度市場報告稱，深圳甲級寫字樓的平均空置率為6.2%，環比下降2.5個百分點，基於建築面積計算的平均有效租金為233元/平方米/月(折合每月每使用平方米人民幣314元)，環比上漲2.9%。  

　　“從行業來看，現代服務業、金融業、前海註冊企業及本地實業企業仍是本季度寫字樓租賃市場大面積成交的主要來源。”高緯環球深圳分公司總經理董韶川對 《每日經濟新聞》記者表示。

　　在仲量聯行深圳董事總經理夏春毅看來，“本季度，由金融業引導的深圳辦公樓需求，受到多方面的創新金融平臺持續提振，深圳金融企業的擴張和新設立辦公室的需求尤為活躍，並帶動第三産業擴張需求，使整體租賃成交保持積極勢頭。”

　　他説，深圳甲級寫字樓租金環比漲幅自2013年第二季度起，已持續6個季度領跑國內其他一線城市。

　　租金上漲根源在於深圳甲級寫字樓市場供應有限，在董韶川看來，目前甲級寫字樓在深圳還屬稀缺産品，真正意義上優質的物業在深圳還很少。他表示，2014年～2015年，市場會出現吸納量大於供給量的情況，2016年～2018年會有吸納量的釋放。

　　對於下半年的租金走向，夏春毅表示，由於位於羅湖區、福田區的部分優質甲級辦公樓呈供不應求態勢，所以中心區域的租金將進一步上漲，帶動市場整體租金上漲，預計今年全年租金將同比上漲8%～10%。

　　未來走向隱現陰影

　　仲量聯行華南區研究部總監曾麗告訴《每日經濟新聞》記者，“在整體經濟增長放緩的大環境下，深圳辦公樓市場持續需求旺盛，並且甲級辦公樓租金環比增幅連續6個季度領跑北上廣，顯示了深圳作為金融改革的前沿陣地，通過信貸改革和金融創新等一系列方式，對實體經濟的刺激作用，逐漸加大企業遷移深圳或加大深圳區域職能功能的影響。”她説，這不僅能拉動辦公樓需求的內生增長，還將逐漸有效地改變深圳辦公樓結構性需求，加大金融和專業服務業的市場份額，形成良性迴圈。這些有利因素將保持年內辦公樓市場的穩速增長勢頭，並降低未來幾年供應量大增對空置率和租金的影響。

　　此外，高緯環球也對深圳寫字樓市場的未來走向持樂觀態度。2014年6月深圳獲批成為全國首個以城市為基本單元的自主創新示範區，深圳第三産業將在經濟結構轉型過程中得到進一步拓寬和細化，進而有效支撐寫字樓的需求增長。

　　然而，董韶川提供給記者的一些數據也可以看出隱憂。據其介紹，今年以來，深圳的每人平均可支配收入、每人平均消費支出和社會消費品零售總額增速明顯放緩。在他看來，消費增速放緩顯然不利於第三産業的發展。同時，深圳吸引新鮮血液的能力在下降。

　　雖然看好深圳寫字樓的市場前景，但董韶川仍向《每日經濟新聞》記者表示，上述因素對商業地産來説，都是負面消息，將使深圳寫字樓租賃市場的未來走向蒙上一層陰影。